文/住浙网 艾维
所谓限制房，就是由于某些原因，暂不允许出售的商品房源。可能是该房屋的特殊性，譬如小产权房、划拨土地上的房屋等；也可能，是开发商拿去做了抵押，或是某些“只可意会不可言传”的用途。
关于限制房，杭州8月份的那波红盘潮有个消息：不少楼盘的样板房不再设置为限制房源，与其他房源一起纳入摇号。据媒体证实，房管部门下发过文件，要求开发商将样板房房源纳入摇号范围。据悉，这一文件的实施时间为8月5日。
临近年末，限制房的动静有点大。
PART 1
一些限制房，是以“工抵房”的名目出现的。
譬如今年记者采访过的宋都阳光国际，十年的老盘，突然冒出一批“工抵房”房源，当时置业顾问表示，这批房必须一次性付款，另外相比备案价是要加钱的，“体现溢价部分”。
阳光国际区位图（棕色光区内）
怎么签协议？据介绍要分两道，按备案价签一份合同，10年来的溢价部分签补充协议。
科普一下：工抵房，全称工程抵押房。工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋产权或使用权。
除了工抵房，还有一些限制房是项目的样板房。
将样板房作为限制房源，可以避开摇号，这在杭州楼市已是公开的秘密。所以，才有了前文所说的“样板房房源纳入摇号范围”。
这些房源，迟早得出手，否则砸在开发商、项目方手里，在眼下“流金流为王”、考核回笼资金的世道，是不可想象的。
近期，某个位于大江东的万人摇红盘，通过中介悄悄叫卖“工抵房”。记者拨通一名中介的电话，大致了解这批房源情况：
1， 位于低区，多是1楼、2楼的房源，户型以107方为主；
2， 需要一次性付款，可以“先定金，再全款”，具体来讲，总价260万左右的房子需付60万元定金，给买房人3个月的筹款期，到期后付全款。
3， 房价部分可以开发票。但付给经手人额外的利息部分是没有发票的。
4， 可以看房，但要预约，进工地看。
…………
昨天，研究员查了透明售房网，该楼盘的限制房源共有136套，其中住宅35套，多位于1楼、2楼的低区，能对上号。
至于“收利息”的经办人是何方神圣，中介不愿透露。再追问，就要挂电话。
据报料人讲，这家中介在当地并不知名，相对好把控，“中介也乐意，卖掉一套的话有几万块的佣金。”他说除了高层的低区，小高层房源也有少量，“可以还价，对方似乎着急要卖。”
毕竟是打“擦边球”，中介还有一个作用，挡箭牌。真有人来追究所谓的“利息”，可以推给中介，就说是“对方随口荡荡，自作主张”。
PART 2
一楼、二楼的房源不好卖，拿来做抵押，或抵扣部分工程款，逻辑上说得过去。
蹊跷的是，少数红盘的限制房源（住宅）占比越来越高，楼层也偏高区，户型相当不错，且分散在各个楼幢，更像是为了某些特定用途而留出。
去年有自媒体做了个统计，以南星桥和望江新城售罄的几个豪宅项目为例，做个了统计表格：
▲几个项目的限制房情况
两个板块的四个项目，一共2105套房源，其中限制房就多达111套，住宅则有60套。除了壹品只有1套，其余三个项目加起来就有59套之多，占三个项目1562套房源的3.78%，偏高。
再说楼层：研究员找了江河汇售罄的一个红盘，总共13套限制房源中，其中4楼房源共9套，其余的16楼、20楼、22楼、23楼各一套，户型以195方的为主。高区的那4套房源，不用摇号就能买到，在“摇号热”下的吸引力可想而知。
PART 3
工抵房，并不总是要“溢价”，主要看楼盘所在的板块有没有倒挂。
9月，研究员到访过富阳高桥新盘祥生宸光悦，当时它的“降价销售”海报上，93折的字样十分抢眼。
一问，这批93折房源是建筑总包方的“工抵房”，这样的“工抵房”并不多，小户型房源集中在1楼，大户型18楼以上的也有。
所以，工抵房的销售也是和二手房市场紧密关联的，卖得火、倒挂红利能妥妥兑现的，自然需要加钱。
但眼下杭州二手房市场已连续7个月下跌，上月有1万多套挂牌房源调低了价格。可想而知，在倒挂收窄甚至没有的情况下，作为限制房源，工抵房也要急着找买家。尤其是年底要回笼资金结算，限制房的动静自然会大一些。
限制房也好，工抵房也好，是和开发商直接签协议，安全系数相对高一些，无非多花些钱“绕开”了摇号。
和工抵房常在一起出现的词，还有一个“更名房”，这个可得小心。
《钱江晚报》去年有一组追踪报道——“能买到奥体红盘更名房？90后骗了购房者近600万”，最终，骗子曾某锦被建议量刑12年6个月。
可以理性地算一笔账：这几年奥体板块房价大涨，如果把房子办出不动产证拿到二手房市场上去卖，即便扣除税费，一套百来平方米的房子也能轻松获利100万元以上。为何有人放着100万元不去赚，却甘愿冒着风险帮你倒腾“更名房”，赚这几十万元服务费？难道他是个活雷锋？
切记，事出反常必有妖。