文/住浙网研究员  华静

编者按

市场暖风频吹。 

先是央行降准，再是重磅会议上再次重申“房地产是支柱产业”，再到LPR的下降。一系列“救市”行为背后，与去年下半年以来楼市的“低迷”脱不开关系。 

杭州购房者2021年对二手房市场的关注度，从来没有这么高。一来是行情上蹿下跳，落差极大，意味着名下资产玩“蹦极”；二来红盘涌出，不少人想通过先出手来腾挪房票，置换资产，但又怕一头卖低了，另一头又摇不到。总之，二手房故事多，背后是“烟火气”。 

住浙网一直关注二手房市场。年末将陆续发一组观察，首篇回望2021年哪些楼盘在市场上当家作主，呼风唤雨。

回望2021年杭州二手楼市，可以说是跌宕起伏的一年，上下半年呈现出了两种截然不同的楼市行情。上半年，市场整体面向好，特别是3月份开年后市场开启高热模式，至二季度结束前都保持着极高的成交量。

进入下半年，在楼市调控政策深化、金融政策不断收紧趋势的影响下，整体楼市热度开始转淡，二手房成交量更是呈现出“七连降”的大滑坡态势。

（数据来源：贝壳研究院） 

Part1 

从数量上来看，今年上半年二手房总成交套数约5.36万套，而下半年仅2.56套，直接“腰斩”。明显的数字差异也能更直观的体现出上下年的市场冷热。 

整体来看，上下半年市场冰火两重天的市场表现，原因是多方面的：一方面，是今年杭州持续加码政策调控和房贷额度的收紧。另一方面，是在一系列政策导向下，购房者市场预期的转变与信心的丢失。虽然从第四季度开始二手房成交有回弹趋势，但力度不大，预计市场复燃还需要一段时间。 

若是拿全年的数据和往年历史数据对比，在总成交量上2021年仍处于高位。 

2018-2022年四年，杭州二手房总成交数据分别为7.24万套、8.1万套、10.31万套以及7.92万套。虽然2021年二手房的整体成交量相较于2020年10.1万套的鼎盛期，降温明显，环比降幅约23%；但对比2019年的8.1万套和2018年的7.24万套差异不大，比2018年同比甚至还上升了约9.3%。 

因此，从整体上来看，2021年杭州楼市整体仍保持了较高的成交热度。 

数据来源：贝壳研究院 

Part2  

从区域来看，临安城区、闲林、崇贤、星桥、青山湖科技城等价格洼地，成为了杭州二手房成交里的高热度区域。 

临安城区以2289套的成交量“领跑”2021年二手住宅板块成交榜，闲林、东湖等以2031与1770的成交套数位列二、三位。 

单盘来看，青山湖科技城表现的异常亮眼。板块内的星汇花园单盘全年成交达464套，青山鹤岭紧随其后，以184套位列次席。 

就数量来看，星汇花园可谓一枝独秀，464套总成交比第二、第三名加起来还要多。 

乍一听，星汇花园仿若陌生，其实星汇花园就是越秀星汇城，这个曾被称作去化“老大难”，单盘二手挂牌超千套的反面教材为何一跃成为了2021年二手单盘榜单中的霸主？星汇花园高成交背后藏着哪些因素？一起探究一番。 

1. 区域优势。作为青山湖核心超级大盘，星汇城周边有着产业与地铁的加持，加之2021年年初起板块内新房开始走俏，迈入摇号时代，核心区新房数量的锐减在一定程度上成了星汇城二手成交的助燃器。 

数据显示，今年一季度越秀星汇城（星汇花园）共计成交138套，成交均价16759元/㎡。而去年6月则是上千套挂牌，挂牌价在1.6-1.8万/㎡之间，价格相差无几但出手却相当困难。 

2.政策助推。作为杭州十区内唯一不限售的区域，临安在今年上半年杭州楼市的极度亢奋状态下，成为了大量投资客与刚需外溢的泄洪口。加之政策收紧，二手热度自是水涨船高。 

3.价格优势。从成交均价中不难发现星汇城的成交均在这30个楼盘中，排名倒数第二，仅17779元/㎡。虽然多数是毛坯，但这个价格与青山湖核心新房高层最高限价（约2.3万元/㎡）相比，要低不少。这种“反倒挂”，令该楼盘有大量成交也就不足为奇了。加之项目挂牌量大，留给购房者的选择空间也大。 

星汇城的大量成交也集中在2021年上半年，而楼市几乎冰封的三、四季度内，成交也很淡。就拿二手成交量开始断崖式下跌的8月来说，临安区二手房成交量188套，星汇花园也不过成交31套，高峰的3、4月单月可成交近百套。

Part3

在2021年二手住宅单盘成交量的TOP30中的另一位“靓仔”，当属位于钱江世纪城的红盘创世纪。单盘成交均价达64692元/㎡，全年总计成交147套。是单盘成交TOP30中，成交单价最高的一个。 

作为奥体三兄弟中交付的最晚的一个，自交付起便是话题不断。一张张真实或网传的成交截图更是令人瞠目。 

虽然在成交均价上比不上身旁的时代奥城，但在成交量上在三兄弟里算是领衔了。虽然不排除有做低可能，但64692元/㎡的成交均价与项目的挂牌均价有不小距离。 

据手边找房数据，目前创世纪主要机构挂牌有87套，挂牌均价约9.06万元/㎡。1月份共计成交8套，价格在5.0-8.2万元/㎡不等，相较于之前的几个月成交量有所提升。 

从价格来看，创世纪的网签价确实让人仿佛雾里看花。就拿1月份成交的这8套高层来看，最高网签价与最低网签价拉出了3.2万元/㎡的价差。特别是这套约8.2万元/㎡成交房源，和同面积129㎡房源也拉开超过2万/㎡的差价，是大多数做低还是该套房源有意拉高？不好判断。 

好找房数据显示，截至2021年12月31日，杭州的二手房库存已经超16万套，这样的库存量还是值得警惕的。毕竟从2021年3月，二手房挂牌量首破13万套，到年底的16万套，不过大半年时间。 

截至今日（1月21日），二手整体挂牌量已高达约16.2万套。这样的天量“堰塞湖”随时会冲击价格防线，以学区房为首的天价项目“砸盘”现象屡见不鲜。暖风频吹，降息已来，二手市场的全面回暖会在何时？且看吧。