文/住浙网研究员 华静

近日，《教育部2022年工作要点》官宣，共涉及6大类35个要点，明确2022年要落实教育优先发展战略地位。其中的一点格外引人关注：全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，指导各地完善学校划片政策，深入做好随迁子女就学工作。 

由此可见， 教育均衡化发展态势已愈发清晰。“学区房”脱下金贵的外衣，摆脱必需品的标签，或许只是时间问题。 

就和虎年这波寒潮一样，教学部这则《工作要点》显然“杀伤力”十足。昨日，法拍场上的一套低价塔尖学区房，也是透着凉凉。 

最终成交价仅415.1万元，折合单价约6.73万元/㎡，这与及历史最高网签价（约13.1万元/㎡）相比，可谓“腰斩”。 

目前，小区二手挂牌量约40套，挂牌均价约9.3万元/㎡。

Part1 

作为文三街小学和十三中的TOP学区组合，放在以往，这套马塍路11号4幢1单元502室法拍房源绝对是市场上的香饽饽。 

且该小区已有长达1年多的时间未在法拍场上露面，上一次法拍得追溯到2020年的11月份，是一套约167.16㎡的大面积房源，以1188万元的总价成交；同今日这套拍品面积段相仿的马塍路13号4幢405室（建筑面积59.98㎡）则在2020年10月份以484万元成交，折合单价约8.1万元/㎡。 

马塍路小区法拍历史成交

该套马塍路11号4幢1单元502室房源起拍价为388.5万元，评估价为555万元，折合起拍单价约6.3万元/㎡，折合评估单价约9万元/㎡。

就如上文提到的，该小区曾跑出过超13.1万元/㎡历史高价的明星选手。更有“破旧房子，豪宅价格”的评价。 

马塍路小区建成于上世纪90年代，至今已有30多年的历史，总户数在500户左右。虽然经历了极为漫长的时光，但从房子内外部的实景图来看，并没有想象中的破败，反而保存的相当完好。

马塍路小区外部实景

从室内装修来看，应该在后续倒手过程中有过重新的修缮、装潢，因此在老房子里算的上品质较佳。

马塍路11号4幢1单元502室内实景

加之适当的面积（建筑面积为61.65㎡）与合理的布局（位于顶楼5楼，单元布局为1梯2户，室内平面布局为2室1厅1厨1卫1阳台，），这套房子都理应是TOP学区房里的“抢手货”。

数据显示，去年学区房涨价高峰期的4-6月份，马塍路小区的二手成交价高居不下，基本都在9-10万元/㎡以上；即使在降温后的去年7月，成交单价依旧能维持在8万元/㎡以上。 

而后便是滑坠的开始，甚至出现了“5字头”的签约价，虽然有网签做低的可能性。2022年1月，一套56方的低层房源成功以约8.1万元/㎡的单价顺利成交。 

据阿里法拍平台统计，2018年至今，耀江文鼎苑共计挂牌13套房源，最终全部成交。房源成交单价在5.4万元/㎡至10.25万元/㎡不等，最高成交单价出现在2021年4月，为10.25万元/㎡。

文鼎苑小区2021年度的二手房网签均价曲线与法拍也较为相似，峰值出现在4、5月份，年底有一波翘尾趋势。

Part2 

从住浙网的报道来看，1月份不少板块的学区房都有复燃成交现象

（回顾：降价至少3.8万元/㎡，杭州塔尖学区房行情复燃背后）

不少学区房项目进了板块的二手房周成交TOP榜。马塍路小区8万+成交案例，是其中的鲜活案例，但最新的这一竞价结果无疑对学区房市场又是一记重击。

无独有偶，春节前，“孟母盘”耀江文鼎苑一套小户型房源也面对了和这套马塍路小区一样的结局。这套建筑面积约58.66㎡的文鼎苑法拍房，以430万元起拍，最终仅1人报名，底价成交，折合成交单价约7.33万元/㎡。   

虽然学区房已降温，但随着新一年择校季的来临，学区房依旧是横亘在家有适龄学童的家长们心头的一道选择题。

新年开工之际，也是家长们准备购入学区房的时间，提一些建议。在购买学区房时，除去学区配套之外，更加要考虑小区环境，室内装修，周边交通配套，区域规划等，从而能够为下一次置换做好准备。去购置一些年份较新、品质相对优质的改善性小区，不失为一个更保险的选择。

Part3 

为何如此建议呢？因为和这套马塍路学区房的冷清不同，节后刚拍完的一套钱江新城大平层的竞价过程可用“高热”来形容。 

两套房源，两个截然相反的结局，显然给人带来思考。 

这套被拍卖的房源是东方润园一套建筑面积318.25㎡的一线江景大宅，为五室两厅一厨五卫二阳台格局，房源起拍价为2481万元，评估价为3543万元，最终成交价为3825万，折合单价约12.01万元/㎡。成交价超出了评估价282万。 

这一单价相较于小区在法拍场上的历史成交最高价，低了约8000元/㎡，但超12万元/㎡的成交价，还是让不少人“虎躯一震”，横看竖看，都写着“意外”二字。

据数据显示，东方润园最近一套二手房成交在2021年年底，成交单价10.7万元/㎡，同样是一套面积超300方的大平层（317㎡、低层）。因此，东方这套12万+大平层的成交也被视作虎年楼市的第一个炮仗。 

法拍市场大平层的意外“高热”，自然令看多者长舒一口气：“杭州楼市yyds，独立行情指日可待”。虽然情绪还在，但不能忽视东方润园这个楼盘本身的特殊性。 

作为曾经名动全国的“十大豪宅”之一，无论产品品质，地段，300方以上江景房源的稀缺等都是高价的助推，这也是一般改善产品不可比拟的，且顶豪的购房逻辑与一般性产品也略有不同。 

当然，法拍市场水很深，不排除这套拍出高价还另有隐情，后续会不会毁拍等也是未知数。虽然单套高价的出现，不能以偏概全代表市场，但高端改善产品价格坚挺的程度倒是又一次在法拍场上被力证。 

本月月中，钱江新城的豪宅蓝色钱江也有一套大平层将开拍，房源起拍价2117.5万元，评估价为3025万元。届时，会产生怎么样的结果？住浙网也将关注。