文/住浙网研究员 华静 

今日的天气暖意十足，但法拍场上一向神气的“豪宅”们却失去了以往的光彩。 

就在刚刚，阿里拍卖的资产拍卖平台上两套千万级豪宅均以流拍的结局告终。 

一套是位于钱塘江畔，起拍价近5000万的金色海岸大平层； 

另一套则是有着“申花板块扛把子”之称的融创宜和园，起拍价为1698万元。 

Part1 

说到金色海岸，很多人不陌生。 

这个位于富春路与姚江路交叉口，直面钱塘江的小区，由13幢金色海岸米色系高楼组成的项目是杭州第一个真正意义上的精装豪宅，开启了杭州豪宅新时代，也是杭州豪宅史上始终绕不开的项目。

因这类住宅的稀缺性，金色海岸与同为顶豪的武林壹号一样，鲜有房源在二手房市场出现（据手边买房数据显示，目前该小区挂牌为0套，也有可能是小区挂牌房源均高于12万元/㎡，不对外展示），特别是300方以上的房型，更为稀缺。 

今天拍卖的这套房源（金色海岸2幢1单元202室）不仅面积较大，装修也可以用“壕无人性”来形容。房源为跃层结构，所在层数为2-3层，总建筑面积为376.8平方米；室内家具多以北欧风格为主，相当考究，在客厅水晶灯的映照下，整个空间显得富丽堂皇。

这套房源起拍价为4988万元，折合单价13.23万元/㎡。 

根据手边找房数据显示，小区最近一套成交是在今年的1月份，是一套365㎡的高层房源，成交价高达14.5万元/㎡，虽未刷出小区房价天花板，但这价格也相当惊人（小区的最高网签价为14.65万元/㎡）。 

不过相较于今日出让的这套房源，作为江景房，这套高价房源的楼层显然更有优势。 

总体来看，小区一年的成交量在10套左右，成交价在9-14.6万元之间不等，这套房源13.23万元/㎡处于较高的水平区间。 

Part2 

由于这套金色海岸大平层的起拍价近5000万，如此高昂的价格，流拍还在意料之中的话。 

同时竞价的这套起拍价为1698万元融创宜和园房源就颇令人感到意外了。 

毕竟，最近申花次新房源不论是在法拍或是二手市场的表现都可谓强劲。 

首先，是2月下旬，一套首开杭州金茂府，刷出了约9.3万元/㎡的高价。（首开杭州金茂府6幢2单元1001室，房源建筑面积125.87㎡，成交总价1172.5万元，比评估价高出39.61万，折合单价约9.3万元/㎡）。 

再来，是上周滨江锦绣之城接棒，再次刷出超9万元/㎡的单价（锦绣之城4幢1单元1501室房源，建筑面积139.63㎡，拍出了1260万元的高价，折合9.02万元/㎡单价）。 

除此之外，二手市场上也频传暖风，带看量和成交量明显上升。 

就当人们开始谈论申花“站9奔10”的节点，这一套流拍的宜和园无异于当头一棒。

这套沐风宜和雅园2幢1单元2401室，总建筑面积为193.6㎡，为四室两厅三卫的结构，起拍价为1698万元；而这也不是该套房源拍卖，去年年底这套房源首次上架资产拍卖平台，预估市场价为2000万元，起拍价为1850万元。 

对比房源两次的起拍价，虽然没有打8折这么狠，但也足足降了152万元整。从阿里法拍所展示的图片来看，该套房源精修交付且保存完好，甚至没有居住过的痕迹，算得上是一套“纯新房”。此外，该套房源还是24楼次顶楼的东边套，在小区内位置也相当不错。 

那么这么一套优势房源，为何落得个流拍的下场？申花次新“群雄”中，金茂府做到了，锦绣之城做到了，为何宜和园就不行了呢？ 

宜和园交付时，研究员曾实地参观，小区的“颜值”、景观布局、架空层功能区设置可圈可点，户型也有亮点，加上育才登云和锦绣的学区，宜和园应该是板块翘楚才对。

那么，问题究竟出在了哪里？ 

价格是一原因。

按照此次的起拍价，这套房源的起拍单价高达约8.7万元/㎡，这样的价格不论是在小区，或者整个板块次新房源都已不算低价；即使底价成交，加上成交后需要缴纳的软件服务费及房源佣金，房源最终成交单价也要奔着9万去了。 

从小区的本身的挂牌和成交情况来看，相同面积段房源的最终成交价都在7万元左右，这套价格明显偏高（当然，不排除二手房网签价做低的可能）；小区的最高网签价也不过9.5万/㎡，且只有1例。对买方来说，近9万元/㎡的价格并不划算，在申花二手市场的选择度可能会更高。 

Part3 

巧合的是，这两天A股行情很差，跌提“鼻青脸肿”。 

在这种行情下，要拿出近5000万拍一套豪宅，购房者表示筹款还是有难度。 

为何这两套房源起拍价同我们一般接触的法拍房源不同，而是几乎与市场价相差无几？这和房源的拍卖性质有关。 

今天，这两套房源均上架在阿里拍卖平台的资产交易界面，换言之这些房源并非涉刑资产。而有可能是买家自身委托专业的法拍商业机构进行代理、挂牌。

这样的房源，价格自由度更大，多以房东或房屋债权人自身来确定，而不像司法拍卖界面下“1元起拍”、“8折起拍”等这样的价格吸引度高。 

加之房源成交后，还需要支付0.5%-1%的软件服务费及1%的佣金（买方承担），和市场上二手交易费率接近了，并没有优势。 

板块坚挺，房源稀缺，如果房源的价格再降低一些，看看市场的反应。