文/住浙网研究员 华静

不知不觉，俄乌战争已过去半月。

这场多数人想象中的“闪电战”也愈演愈烈，逐渐演变为全球化问题。

首当其冲的是经济层面。国际油价创14年新高，金价涨破2000美元，股市一泻千里。

连续3日颓势，尤其是昨天下午的“跳水”，让股民很受伤。老股民纷纷直呼“跌麻了”，新韭菜也无奈表示“躺平”。

值得一提的是，上证指数跌幅达到4%以上级别的，上一次还是2年前的全球疫情爆发。

市场恐慌情绪回落，避险资产降温，房地产市场也不例外。法拍场上一向神气的“豪宅”们失去了以往的光彩。

昨天，阿里拍卖的资产拍卖平台上两套千万级豪宅均告流拍：一套位于钱塘江畔，起拍价近5000万的金色海岸大平层。

另一套则是有着“申花板块扛把子”之称的融创宜和园，起拍价为1698万元。

Part1

说到金色海岸，很多人不陌生。

这个位于富春路与姚江路交叉口、面向钱塘江的小区，由13幢米色系高楼组成，是杭州第一个真正意义上的精装豪宅，开启了豪宅新时代。

金色海岸与同为顶豪的武林壹号一样，鲜有房源在二手房市场出现（据手边买房数据显示，目前该小区挂牌为0套，也有可能是小区挂牌房源均高于12万元/㎡，不对外展示），特别是300方以上的房型，更为稀缺。

昨天拍卖的这套房源（金色海岸2幢1单元202室）不仅面积较大，装修也可以用“壕”来形容。房源为跃层结构，所在层数为2-3层，总建筑面积为376.8平方米；室内家具多以北欧风格为主，相当考究，在客厅水晶灯的映照下，整个空间显得富丽堂皇。

这套房源起拍价为4988万元，折合单价13.23万元/㎡。

根据手边找房数据显示，小区最近一套成交是在今年1月份，一套365㎡的高层房源，成交单价高达14.5万元/㎡，虽未刷出小区房价天花板，但也相当惊人（小区的最高网签价为14.65万元/㎡）。相比之下，昨日法拍的房源楼层稍逊。

总体来看，小区一年的成交量在10套左右，成交价在9-14.6万元之间不等，这套房源13.23万元/㎡处于较高的水平区间。

Part2

金色海岸大平层的起拍价近5000万，如此高昂的价格，流拍还在意料之中的话，这套起拍价1698万元的宜和园房源流拍，令人感到意外。

毕竟，最近申花次新房源不论是在法拍或是二手市场的表现都可谓强劲。

2月下旬，一套首开杭州金茂府125方房源刷出了约9.3万元/㎡的成交价。成交总价1172.5万元，比评估价高出39.61万，折合单价约9.3万元/㎡。

上周，滨江锦绣之城接棒，再次刷出9万+。锦绣之城4幢1单元15层房源，建面139.63㎡，拍出了1260万元的高价，折合9.02万元/㎡单价。

除此之外，二手市场上也频吹暖风，带看量和成交量明显上升。

就当人们开始谈论申花“坐9奔10”的节点，这一套流拍的宜和园算是“浇”了盆凉水。

这套沐风宜和雅园2幢1单元2401室，总建筑面积为193.6㎡，为四室两厅三卫的结构，起拍价为1698万元。去年年底，这套房源首次上架资产拍卖平台，预估市场价为2000万元，起拍价为1850万元。可见，已有业主将法拍作为了套现的“第二战场”。

对比房源两次的起拍价，虽然没有打8折这么狠，但也足足降了152万元整。从阿里法拍所展示的图片来看，该套房源精修交付且保存完好，甚至没有居住过的痕迹，算得上是一套“纯新房”。此外，该套房源还是24楼次顶楼的东边套，在小区内位置也相当不错。

这么一套优势房源，为何流拍？申花次新“群雄”中，金茂府做到了9万+，锦绣之城做到了，为何宜和园就不行了呢？

宜和园交付时，研究员曾实地参观，小区的“颜值”、景观布局、架空层功能区设置可圈可点，户型也有亮点，加上育才登云和锦绣的学区，宜和园应该是板块翘楚才对。

问题究竟出在哪里？

价格是绕不开的原因。

按照此次的起拍价，这套房源的起拍单价高达约8.7万元/㎡，这样的价格不论是在小区，或者整个板块次新房源已不算低价；即使底价成交，加上成交后需要缴纳的软件服务费及房源佣金，最终实际成交单价也奔着9万+去了。

从小区的本身的挂牌和成交情况来看，相同面积段房源的最终成交价都在7万元左右，这套价格明显偏高（当然，不排除二手房网签价做低的可能）；小区的最高网签价不过9.5万/㎡，且只有1例。对买方来说，近9万元/㎡的价格并不划算，在申花二手市场的选择度可能会更高。

Part3

同样的原因，对金色海岸法拍豪宅，高总价拦掉了一波意向买家。

如今城中家庭财富池子，不外乎证券类资产和房产，这两者其实是相通的。这两天A股行情很差，跌得“鼻青脸肿”。在这种行情下，要拿出近5000万拍一套豪宅，购房者表示筹款还是有难度。

为何这两套房源起拍价同我们一般接触的法拍房源不同，而是几乎与市场价相差无几？这和房源的拍卖性质有关。

这两套房源均上架在阿里拍卖平台的资产交易界面，换言之这些房源并非涉刑资产。而有可能是买家自身委托专业的法拍商业机构进行代理、挂牌。

这样的房源，价格自由度更大，多以房东或房屋债权人自身来确定，而不像司法拍卖界面下“1元起拍”、“8折起拍”等这样的价格吸引度高。

加之房源成交后，还需要支付0.5%-1%的软件服务费及1%的佣金（买方承担），和市场上二手交易费率接近了，并没有优势。

板块坚挺，房源稀缺，如果房源的价格再降低一些，看看市场的反应。