文/住浙网研究员 华静

最近，关于学区的消息可谓是满天飞。

前有上城区空降6所名校，后有“宇宙中心”钱江世纪城喜提华师大，三墩北、滨江也凑了波热闹——传三墩北新建初中已内部确定由紫金港中学领办，江南实验将在滨江区再扩容......

最高兴的莫过于自家秒变学区房的业主们，在他们看来不仅孩子的入学问题解决了，房子也升值了。

曾经，“学区房”可谓金贵的独一档，与周边小区相比可产生相当大的溢价；但从如今的市场端来看，吃香“学区房们”已今非昔比。即便如此，还是有不少业主连夜把二手房提价百万。

那么，问题来了。“天降学区，二手提价”这招，还管用吗？

Part 1

3月的第一天，楼市的头条属于城东。

上城区教育局的一纸通知，让理想照进现实，胜利，天长，采实三大杭城优质学区“扛把子”三箭齐发。

不同伪学区，这波利好实实在在，特别是钱江新城二期、艮北新城、明石路沿线更是这次“天降学区”的大赢家。

这让城东其他小区的居民表示很受伤，通过写联名信，也想划到名校学区里去。

譬如铂瑞悦府的业主就用了长达10页的文字表达了自己的不理解：为何自家小区不能划到步行距离更近的笕桥花园小学或胜利试验学校笕成校区，而是被划分到夏衍小学。

金色黎明业主的发言也有代表性，认为名校不仅可以带来小区增值，还关乎到孩子的教育。

可见，名校学区的二手房会有溢价，仍是市场共识。

“明石七子”（金茂府、东潮府、东莱府、归锦府、悦风华、景粼天著、森林海尚）之一的首开东城金茂府率先涨价攻势。

一套149.69方的四房高层房源单价直接挂上10万+，还特意标出“胜利教育”的字样。

除了东城金茂府外，“明石七子”中的其他两个已交付兄弟小兄弟（森林海尚、东莱府）动静并不大，仅有个位数房源微涨10-20万。

但在二手房市场低迷，杭州二手房挂牌即将突破18万套的时候，板块内涨价房源突然增多，很明显是“胜利”落地给的底气。

Part 2

只是，现阶段，学区魔法还能显灵吗？

譬如，研究员就观察到与“明石七子”同属白石社区而划入胜利实验学区内唯一的非次新房源白石嘉苑（挂牌量为2套，挂牌价仅4.2万元／㎡）不仅没涨价，甚至还出现了降价的情况。当然了，这与小区零成交不无关系。

只是，即使是区域内最为“高调”的首开东城金茂府，若是拿出真实数据来挺一般。

二手房数据显示，近三个月内，东城金茂府成交4套房源，最高成交均价5.5万元／㎡，最近一套成交为学区意见公示后的3月9日，一套147方中层房源，成绩均价为5.3万元／㎡。

可见“学区”魔法暂未发挥功效。

那套挂出10万＋／㎡的房源，更多被视作“搏眼球”之举；还要提到的一点是，虽然目前小区高达7.48万元／㎡挂牌均价与实际网签价之间也有2万价差。

森林海尚（最高网签价4.7万元／㎡）的实际网签均价还在“4字头”徘徊。

Part 3

其实，在这两年的杭州，因天降“学区”应声涨价或出现成交“热”的案例并不少见：

譬如，文澜“民转公”与集团化后，九龙仓碧玺便在法拍市场表现抢眼，以高达约9.6万元/㎡的单价成交，高出平时市场价超2万＋/㎡；未来科技城青枫墅园因喜提“学区”，连夜猛涨百万，单价由3万变5万的情况下，也出现了接盘侠。

同样在上城区，崇文的落地，让近江一园等小区瞬间成为“香饽饽”，带看量暴涨的同时，价格也是水涨船高，还出现了日成交7套的疯狂。

彼时，还是学区高热期，即使有涨价出现，因为买家对学区溢价的心理预期，仍不乏接盘侠出现。

但在学区面临密集调控，顶尖学区房纷纷疲软的近况下，别提涨价了，那些被大家所津津乐道的“神盘”们亦是一地鸡毛。

就如上文提到的青枫墅园，成交价已经由高峰时期的5万+跌回3万+，且67套挂牌房源中跌价房源高达35套，比例为52%；近江一园的挂牌价虽然依旧高达6万＋，但在数月内无并成交。

失灵的学区房魔法令这些曾经的“神盘”犹如多米诺骨牌，一个个倒塌，而这显然不是个案，而是在杭城的各个角落里持续上演。

谈到杭州学区房，绕不过去的是文鼎苑，目前主要平台二手挂牌总计103套，降价房源为65套，比例为63%，一套房源的挂价曲线也很能说明问题这套88方的房源如今挂价700万，单价7.88万元/㎡；而去年7月份，这套房源挂到了980万总价，折合单价11.1万/㎡方。

学区房牌价一飞冲天的年代，已经渐行渐远。而杭城名校集团化的趋势也愈发明显，学区格局改写是必然，随着今后“遍地学区”，学区房的炒作可以歇歇了。