文/住浙网研究员 华静

约12.4万元/㎡！前几天，杭州南星桥板块的上品华庭一套拍卖房刷出天价。

该套拍卖房源位于上品华庭14幢202室，是四房两厅三卫西边套，建筑面积187.72㎡，房源没有入住过，相当于“纯新房”。

起拍价1000万元，折合成单价约5.3万元/㎡（据透明售房网查询，此套新房购入价就高达1113万元）。评估价为2600万元，折合成单价约13.8万元/㎡（资产拍卖的评估价卖家具备操控空间）。

南星块豪宅低价起拍，无疑具备极大的吸引力，整场拍卖热闹非凡。围观人数超4.7万人次，有14位买家报名参与，在经历了184轮的“厮杀”后才由编号为P3868的买家拿下，最终成交总价为2332万元。 

这次拍卖，看似是富人的狂欢，却又透露着些许不寻常。

part1

不寻常一，就是成交价。

标的最终成交总价高达2332万元，折合单价约12.4万元/㎡，这一价格与起拍单价之间有7.1万元/㎡的落差，比起拍价足足高了1332万元，起拍溢价率达133.2%。

翻看小区的二手网签纪录不难发现。从2021年至今小区共成交了4套，总价在1056-2000万之间。 刚成交的这套房源，比今年1月成交的那套高层187㎡户型房源整整高出了332万元。

据手边买房，目前小区的整体挂牌均价为11.8万元/㎡。也就是说，买家完全可以在二手房市场买到更便宜的同户型房源，没必要在司法拍卖、交道拍卖上纠缠，何况这两种拍卖均需要房票。

上品实景

此次是资产拍卖，与传统意义上的司法拍卖不同，属于业主自行找拍卖机构挂牌的行为。

这样的交易模式和市面上的二手房交易类似，只不过交易形式从线下转到了线上，买家同样需要支付不菲的交易服务费（0.5%-1%）。

这套上品华庭的佣金大概在16.6万元左右（计算方式：1000万*1%+1332万*0.5%），另外，还有一个子母车位，需要额外支付80万元。二手房交易该缴纳的税费，如大头的增值税（5.3%）、契税等也需要买房人缴纳。

最终的交易成本因此多出数十万元。如此价格，去小区中买入一套更优质、更低价的二手房不“香”吗？

另外，这套房源自去年12月开始就已出现在二手网站上，挂牌价格为2250万元，从去年12月开始，陆续有人看房，但一直没有成交。直到现在也没有撤销挂牌。是忘记撤销了吗，还是重新寻找买家？

标的实景

据资深中介讲：“由于楼层低（2楼），加上高总价，这样的房源成交周期往往较长，若是线下交易，超过12万的概率不大。同小区相邻楼幢、相同户型，还有多套高楼层房源在售，价格都在2300万以内，性价比较高，可是也没卖掉。” 

在二手房行情萎靡的档口，能拍出这样的价格，确实透露着些许蹊跷，甚至有不少网友认为存在“做局”可能。

Part2

此前，一套银杏汇的法拍房源就被传由原房东妻子高价拍走。

这是一套建筑面积203.15㎡的银杏汇5幢1202室法拍房，以1047.9万元起拍，最终吸引了8人报名，经过104轮激战后才以1677.9万元的总价成交，超过评估价近180万元，折合成交单价约8.26万元/㎡。

此前银杏汇的法拍颇受追捧，6套房源无一流拍，最高的成交单价10.69万元/㎡。但在楼市的下行周期中也经历了一波“滑铁卢”。去年12月，银杏汇8幢1102室法拍房，最终以1428万元总价成交，折合单价仅约7万元/㎡。

银杏汇小区共有8幢住宅楼，其中一线沿江的1—3号楼为开发商重点打造的高端精装修交付楼王，也是网红云集那3幢楼，因此小区之内价差较大。

非一线沿江楼栋，外立面也较为普通，交付时为毛坯。提到的这套由原房东妻子购入的这套拍卖房源，就是非一线沿江楼幢。房子现状为精装修，虽然8.26万元/㎡的价格比起此前小区的10万+看似不高，但比约7万元/㎡的房源还是要高出不少，多少令人有些意外。

当然了，但若这两套房源真当都是“做局”，目的几何？是炒热气氛方便出货？还是拉高房源总价，以获得更多的资金抵押？

这样做，真的划算吗？毕竟，从交易介绍来看，“倒腾”千万级房源的代价可不低。

就拿上文提到的这套上品而言，光保证金就得300万，按照拍卖协议，只要竞拍流程完成，若是后面不完成过户，保证金也是不退的。 

银杏汇实景

Part3

目前南星桥、望江这一片的豪宅盘，新房和二手房完全是两种景象。总价段1400-3600万的海潮望月城刚刚结束摇号，开始放风的K11等，想必也不会好摇。

但是这些豪宅二手房就没有新房的吸引力，拿上品所在的南星桥板块来看，好多次新楼盘已经数月“零网签”。

比上品交房更早的壹品，最新的一次网签记录还停留在去年的12月4日，成交的是一套138㎡的高层房源，网签单价在10.8万元/㎡。

带看量也不乐观，去年12-3月之间都是零，4月至今也只有可怜的1次。（据手边买房）

目前，小区挂牌房源共有4套，挂牌均价约11.9万元/㎡，据中介介绍还有可谈空间。

候潮府的光景也大致相同，上一次网签为去年7月，算下来，已接近9个月零成交。

算下来，上品是板块内成交活跃的楼盘了，从交付至今，上品的网签有4套，小区最近一次网签记录是今年3月下旬，130方，但网签单价只有8万元/㎡。

这套法拍房的成交结果一出，显然给想要出货的房东新的解题思路。

对于买家们而言，切莫被拍卖性质、评估价等冲昏头脑，多和二手市场对比，拍卖前需想清楚了。 

上品实景