编者按：

如果评选最近两年杭州楼市的第一大热词，一定会是：刚需。作为调控重灾区，刚需的另一个极端——豪宅，是一个被公众和舆论淡忘的“角落”。然而，最近两年，杭州豪宅却大量上市，尤其是市中心，高端项目云集。那么，这些处于楼市金字塔上端的豪宅项目，如今的生存状态如何？受调控影响几何？今年卖了多少房子？接下去还有什么推盘计划？

为了解答以上疑问，本网选取了部分代表性的豪宅项目，逐一进行探访和调查，并推出“2013杭州豪宅怎么了？”系列报道。今天推出的是系列④：

豪宅也讲地缘性 哪些人买了武林国际？

回顾：

系列①:兰园今年销售15亿 天价小户型谁在买？

系列②:拿地六年卖房近四年 昆仑公馆今年能否冲刺10亿？

系列③:新华园今年已销售15亿 距目标还差3亿？

核心提要：

1、小户型早已售罄 武林院子只剩2套排屋

2、地缘性客户占多数 豪宅也吸引“近邻”

3、定价低于周边豪宅 价格优势明显？

文/住浙网研究员 倪陈露

北邻环城北路，西近中河高架，距离武林广场不到一千米。和武林壹号、武林外滩同样冠以武林二字的新湖武林国际，是杭州市中心核心区的一个新盘。从2011年10月首开至今，已经2年有余。据武林国际销售主管李雯霞表示，今年武林国际卖出了120套房源，截止目前，成交金额达10亿元。

武林国际鸟瞰图

不过，由于豪宅项目的特殊性，住浙网研究员根据透明售房网每日成交数据汇总，只统计到了82套成交房源。其中三月份，该项目推出了16套市中心稀缺的排屋产品——武林院子，去化良好，也让3月成为了该项目的销冠月。

新湖·武林国际2013年销售情况一览表

（数据来源：住浙网据透明售房网每日成交数据统计）

小户型早已售罄 武林院子只剩2套排屋                                          

武林国际在11年底首次开盘，当时推出了1号楼107套房源，主力户型为87方一房和134方两房， 据李雯霞介绍，这批小户型房源在去年就已经售罄。

另外，新湖武林国际在今年3月份推出的“武林院子”，是市中心唯一的排屋类产品。据介绍，这批“武林院子”一共16套，面积在400㎡左右，价格在3000万左右/套，目前只剩余两套。李雯霞表示，武林院子的稀缺性毋庸置疑，所以去化也比较快。

而剩下的2号楼和3号楼，目前还有40%左右的房源在售。其中，2号楼毛坯均价约40000元/㎡，3号楼精装价格50000元/㎡左右。其中，既有180方和220方的平层，也有三四百方的跃层产品。

地缘性客户占多数 豪宅也吸引“近邻”

在和武林国际的销售主管交谈的过程中，住浙网研究员发现很有意思的一点。区别于某些豪宅将客群锁定于浙商等高端人群的做法，武林国际的主要客群，在“周边一公里范围之内”。

李雯霞补充说道：“基本上客群都是现在住在这个地段的客户改善为主，温州、台州这些周边客户非常少。”

这和武林国际所处的地理位置不无关系。站在武林国际26楼的样板房中向下望，可以看到：离项目最近的老小区——水星阁小区与武林国际的排屋，离得非常近。如果把视线再往外延伸一点，新坝小区、水星阁花园，这些2000年左右的老小区几乎包围了武林国际的南面。

而周边这些老小区的二手房价格，基本上在2万元/㎡以上。也就是说，这些周边客户，将自己手头的房子卖掉之后再加一半的钱，就可以将自己的老房子置换成武林国际。

相比于更多对豪宅可望而不可及的人，这些新湖武林国际的邻居，确实在“距离”上，比所有普通人，都近了一步。

武林国际置业顾问表示，我们地缘客户较多，比如白马公寓、深蓝广场，绿洲花园、金都华庭的这些高端小区的客户，以及周边一些向往回归市中心的客户，“我们外地的客户数量也有，是一些准备移民来杭州的自住型客户”。

武林国际区位图

定价低于周边豪宅 价格优势明显？

“毛坯均价4万/㎡，精装房源均价5万/㎡。”这是武林国际目前在售的价格。相对于周边几个市中心豪宅项目，武林国际的价格看上去低很多。

面粉比较便宜，这是武林国际的面包卖得相对便宜的最主要原因。08年金融危机席卷全球，当年10月，在杭州土地市场低迷时期，新湖中宝联合杭汽轮以总价9.24亿楼面价11002元/㎡拿下环城北路这块地。

李雯霞向研究员表示：“价格和周边楼盘比打了八折，这是我们项目的一个优势。”

不过，显然她指的打八折是和武林壹号、武林外滩、兰园这些项目比较。就新华园和昆仑公馆而言，新华园目前毛坯均价42500元/㎡，昆仑公馆每平米4万不到，与武林国际价格相近。