文/住浙网 艾维

一匹土拍市场的“黑马”，马失前蹄。

去年5月，杭州首批地集中挂牌，热度很高。浙江博策房产一举拿下萧山浦阳、衙前两宗地块，均拼至自持。

然而，浦阳项目迟迟没有动工，在热心网友地追问下，杭州规划和自然资源局萧山分局的答复一语道破——

博策退地了！

萧山网络问政平台截图

1. 激情过后的“博梗地”

去年5月7日，杭州57宗宅地集中出让，萧山区有12宗。目标太多，实在关注不过来，博策一口气拿下两宗，只让人意外了一下：博策是谁？胆子这么大？

兴奋点很快被主城区的宝地像丰收湖TOD、钱新2.0吸引去了，萧山区的焦点是钱江世纪城的SKP。

当时，博策成了“小透明”。没想到，再次被媒体关注，居然是因为退地的消息。

博策房产何方神圣？资料显示，博策成立于2006年，以项目代理起家，至今代理过50余个项目。眼下，博策操盘销售的有东湖板块的博宸君府、临安高虹镇的桃语春福里，以及目前不知进展的衙前项目。

为了这两宗地，博策一掷4.2亿，平均溢价率28.6%，平均自持比例6.7%。拿地时，欢欣鼓舞，退地时，无可奈何。回头看，确实有点激进。

博策被地块“梗”住了：博梗地。

2. 为何退低密地块

两块地里，博策放弃的是容积率1.01的地块，原因掰开了，也好理解——这块地实在特殊。

区位图上，这块约40亩、建面2.7万方的袖珍地被融创森与海项目包围，更像是块“飞地”。实事求是地讲，拿下后拉融创一起开发、操盘是上策。

据说，博策起初确有此意，但计划不如变化快。去年9月后，融创资金链紧崩，从大买家转为大卖家。森与海的去化，虽在当地一枝独秀，但体量庞大的它想要快速清盘也难，这种情况下哪有心思带小弟“一起飞”。

那博策自己开发呢？先不说需要的资金量，这个项目的容积率低至1.01，开发洋房、排屋、合院，和刚需为主的市场不吻合，踩进去会陷得更深。

博策及时止损，还得给它点个赞。

损失有多少？地块前期费用不多，主要是土拍保证金。保证金正常情况下是挂牌价的20%，当时有勾地制，可按起拍价10%来缴，这意味着，博策参与浦阳地块挂牌拍卖很可能缴纳了1185万竞买保证金，如果按两成算要损失2370余万。

相关部门没有透露准确数字，但肯定是八位数。所以，拍地时一定要冷静，不要“举牌一时爽，拿到又烫手”。

3. 退地的已有“2.5宗”

算下来，57宗宅地里头至少有2块确定退地——宋都退的运河新城地块，在上月重新拍过，有了新的得主。值得注意的是，新的中止价14.17亿元，比当初拿地的17.83亿元低了3亿多。

很能说明问题啊！

运河新城地块花落绿城

还有“半宗”，虽未明确退地，但坊间盛传要退，就是花样年所拿的浦乐地块。拿地已有一年多，地块目前丝毫没有动工迹象，而同一天拿地、一路之隔的金成滨玺云筑已经开盘销售了。

花样年相关负责人承认“我方违约”，已退出浦乐地块操作，剩下的项目方浙江大华、大家房产也没有站出来接手的意思。据测算，该项目利润率接近为零，目前浦乐板块很难快周转。

“退地疑云”到坐实，只剩一纸官宣。