文/住浙网  艾维

科幻小说《北京折叠》，描写了三个可折叠的空间内的生存状态：金字塔尖的人们光鲜亮丽，而生活在地下的则尘劳暗锁，忍辱负重……

这，像极了杭州商业大平层的现状：几十个项目争夺日渐稀缺的客户，极度的卷。可有人端坐江河汇，一天轻松搞定七千万大单，还是同一人下单；有的案场门可罗雀，一天来的客户还不如置业顾问多，不得已打折促销。

陈奕迅在歌曲中唱到：

“得不到的永远在骚动，被偏爱的都有恃无恐……”

一

桃源某大平层项目，一个精装300方的大平层，500米内有地铁，不配拥有名字? 靠着主城区最低的总价，该项目在这个“江湖”算有一点小名气。

端午前，该项目做了“震憾优惠”，一套约330方的总价调低至552万（需一次性付款）。说实在的，眼下在桃源买套带装修的洋房也不止500万了，很难想象这个价格会跟商业大平层联系在一起。

这么便宜，是不是被一抢而空？答案不是这样的。

在江湖的另一头，江河汇，红盘江河鸣翠的大平层仅剩个位数，快收官了。置业顾问晓菲（化名）抽空跟研究员聊了聊，江河鸣翠保持着两大神纪录——没有样板房，不做广告、几乎不打折，而且越卖越贵。江河鸣翠楼层高的几套房源正在改造，做成600方的大平层销售，“单价不低于10万的。”

江河鸣翠效果图

好房研究院数据显示，江河鸣翠大平层房源共109套，目前去化超过九成。

还听到个鲜活的案例，让研究员咋舌：有一天来了位貌不惊人的老人，穿着打扮普通，说话不徐不疾，举手投足自有派头。置业顾问知道，往往这样的人有戏。果然，几次对接下来，老人一口气下单3套，从3楼至5楼（江河鸣翠是每层一户），把置业顾问惊喜得不要不要的。因为是低楼层，管理层批出了优惠，总价也要近7000万了。没想到老人实力这么壕，连大平层都喜欢“扫货”；更羡慕这样运气的销售，做这一单就能躺平几个月了。

“有钱人看这几样，地段、品牌、城市景观，还有物业服务，这些元素齐备了，大平层面积大点，更有吸引力。观云钱塘现在主打也是一批600方大平层。”一位业内人士点评这个现象。

二

就像《北京折叠》，极度“内卷”的杭州商业大平层分为三个世界：江河汇、钱江新城、奥体可归为一个世界（内部也有分化）；有品牌房企背书的各类项目，通过粉丝来导流；其它。

好房研究院不完全统计，列出了一个在售、待售大平层的汇总表，这中间还未算上东湖新城的杭州第三城的商业项目。

据不完全统计，杭州商业大平层的潜在供应量至少达到3000套。这个数字，可拿来对照的是“大平层元年”的2020年，杭州卖掉了661套，2021年上半年，高歌猛进的大平层又去化了600多套，然后就随着住宅调控放慢了速度，“温吞水”状态一直就这样。

有一种销售叫作大平层销售，小田就是做这个的。知道大平层不好做，他很努力，人也勤奋。为了一位潜在客户，真是放下了身段，跑前跑后，得知小长假里客户生病了，发烧。他买了药和水果，下班后还过去探望。客户着实有些感动，但还是没有下单。

现实中的“十动然拒”。小田说，如果有啤酒烧烤，这样的故事他可以说半个晚上。有个客户同情他，买了他推荐的另一处大平层，帮了点小忙。

和住宅不同，眼下大平层项目全民经纪、分销成了常见状态，A家的置业顾问往往会给B家推荐客户，主管也睁只眼闭只眼，因为B家那边也有人在做类似的事。

三

在着手做这个调查之前，研究员有个疑问：为何今年大平层的供应量激增，在18个月内消化了1200套的库存后，今年的显性、隐性库存大幅反升。3000套大平层，按照2020年的速度，也要消化5年以上。

一个不可忽略的现象：写字楼改大平层的越来越多。

奥体板块，这个现象比较突出。建工EIC、华鸿都会中心如此；号称早卖光了的观云钱塘，怎么又冒出一批600方的大平层来？背后都是相通的道理。

那么问题来了，写字楼为啥热衷改？

那是因为，跟大平层相比，以出租为主的写字楼要回本速度太慢，而且受疫情影响、实体经济不景气，写字楼空置现象越来越突出。加上大平层的热销示范，任谁都会动心。

写字楼以为公为主，大平层可是要居家生活的，这说改就能改吗?有法律依据没？

用本地主流的《钱江晚报》的话：其实，打的是个擦边球。

2018年4月24日，杭州市规划局发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文件明确“对杭州市区（含十区）范围内拟出让的商业商务地块，增加类住宅的限制要求。”

土地出让时的规划条件明确写明“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房”，可为何开发商最终卖的还是大平层（酒店式公寓）产品？ 

一位开发商讲：“目前的常规做法是，开发商以毛坯写字楼的形式先完成验收，后期再自行装修成类住宅进行销售。只要住建、规划等部门在毛坯验收完，后期就没有部门监管了，除非有人投诉。装修完要消防验收，但消防验收并不管项目性质和用途，只看是否符合验收标准。”

 即便如此，可写字楼和住宅的建筑功能差别不小，大平层要具备住宅功能就必须要配备卫生间，甚至还需要通燃气，这又是通过什么方法做到的呢？

“项目验收前普遍会预留污水管道，一般每户会留三个。竣工验收之后想通燃气的话，不需要经过规划部门，只要向燃气公司提出申请，一般都可以通。”一位开发商人士透露。

杭州每年除了住宅用地的供应，还有一定量的商业用地，如果写字楼改大平层这条路畅通无阻的话，那新增量会是源源不断。何况，还有村级留用地的诱惑，也是仅次于写字楼的诞生大平层的“摇篮”。

大量规划为写字楼的项目被改头换面为大平层，对于城市综合、良性发展，真的好吗？

四

接下来，大平层行情会怎么走? 温吞水行情会持续一两年时间，直到下一个高峰的来到。

土豪为何要买大平层？之前多半是“被逼的”+摇号摇不到，有的红盘没有顶格社保连摇号资格都没有！买3千万的二手房，可能就只有200多方，户型、立面都较老，不能满足改善挑剔的眼光。

建发缦云实景图

但这一波的“浮头鱼”去化得差不多了，要看“自住型+资产配置”的客户了……

大平层的需求是存在的。绝大部分大平层满足居住需求，但不保证通燃气，不符合投资逻辑，毕竟，一户人家的“烟火气”没法通过电磁炉来体现，这个“断了改善的念头”，但不影响“资产配置”客群的诉求，尤其是新富。

这是观云钱塘、江河鸣翠能够笑傲同行的优势所在，从这个逻辑出发，建发缦云、建行江与河有机会。

大平层被“薇娅补税事件”撞了一下腰。烈火烹油的直播带货掉头而下，从头部到腰部的公司直播收入从夏入冬，团队分崩离析，不少人才离开杭州另外找机会，这部分本来是大平层的潜在客户。

一夜造富，梦想成真，正是直播行业的特征。可以说，一损俱损。直播塌了半边天，平层少了一只角。这部分，如果没有一个新行业“造富”，造就一批“新钱”，当然会影响到大平层的去化。 

说完老钱、新钱，改善的需求也是持续涌动的，谁都不会拒绝对美好生活的向往。好房研究院曾经面向几家互联网公司做了一个市场调查，“主城区学区住宅+大平层”是受肯定最多的组合。但是，房企品牌、产品的户型、装修、配套要有过人之处，譬如滨江操盘的钱潮鸣翠、云栖名筑，建发操盘的缦云，在清淡的市场也能取得不错的成绩。