文/住浙网 艾维

今天15号，6月的一半过去了，“5.17”新政也快满月了。这个松绑二手房的新政发布后，市场行情确实回暖了。

据手边买房数据，杭州九区（不含临安）5月共计成交二手房4857套，创下自去年9月以来的新高。环比4月的3950套，增加了约23%。不过，相比去年5月的9013套，仍有不小的差距。

截止到今天下午，6月前半个月杭州九区共计成交二手房3156套，照这个速度，本月能够摸到6000套的成交量。

“6字头”，久违了。

PART 1

住浙网、好房研究院制作的“2021-2022杭州的二手房成交明细图”上可见，二手房成交的萎靡状态是从去年下半年开始的，从2021年7月的6000余套一路下探，甚至降至“冰点”的1字头——不足2000套。

终于，等来了“517新政”。

根据市场反馈，在5月17日新政发布后，二手房市场无论是带看量、成交速度还是成交量，都有明显地提升。首先是带看量，从我爱我家部分中介门店的介绍，17号后面的一周内至少是翻番，有个别经纪人带看量甚至暴增了四五倍。用我爱我家彩虹城门店的一名中介说，有种在“风口”的感觉。

奥体板块，购房需求比较足，购房者看时机差不多了，会果断出手。盈丰路三兄弟这一波带看、成交都很旺。

一直可拿来当风向标的融信创世纪，手边买房数据显示，5月26日以来总共网签了8套，本周成交了2套89方小户型，成交单价7.8万元/㎡出头。奥体的需求还是杠杠的。

创世纪一期交付是在2020年10月，交付未满2年。这拨的“满2唯一”、“5改2”红利都吃不到，买家只能硬解。

新政税费“满2唯一”让部分次新房交易省下了5.3%的增值税，以房价300万来算，这笔税费超过了16万，换到奥体动辄七八百万的豪宅，这个数字还会翻上去。

“5改2”让一些不动产证满2年但不满5年的房源买家享受了红利——一交付满2年的融创时代奥城成交更活跃，最近这一个月就网签了12套，不得不说有这个因素在里头。时代奥城一套139方的房源总价高到1218万，光税费这块就省下65万。

PART 2

在经历了端午小长假的平淡后，6月6日这天的成交量达到368套，是今年以来单日成交量新高。一周后，又有309套的单天成交量，还有两天成交量接近300套，二手房市场走稳了。

时代奥城

但是，井喷也没有来。

滨江区彩虹城门店的一位资深中介分析，新政确实起了作用，但“药劲”不算强，现在成交得好的往往满足2个条件：次新、单价最好3万+，如果“满2”就更好了，买家在税费上省了一笔钱，等同降价。当然，学区、地铁也是加分项，促进交易。

但容易撮合的房源“捞完”后，剩下的就是难嚼的“骨头”，要么总价太高，或者房东想加价，即便不加价但也不肯降价，就这样错过了。另外，近期新房预售证领出好几张，既有2万+的刚需，也有铁路北、西湖区、钱新2.0的改善。选择空间大了，会动摇一部分有投资意向的房票，“先投资一套小户型，做个差价”的想法，会变成“先打新，打不着再看二手房”。

好房研究院预计，这样“偏暖但不劲爆”的牛皮糖行情将持续一段时间，直到新的刺激加入。

PART 3

如果眼光放远一点，有比这二手房成交量更重要的数据。

最近外围市场尤其是美股持续暴跌，前天纳斯达克暴挫4.68%，但大A走势真的强：昨天深v反转，今天一度涨了2.11%，虽然尾盘小小跳水，但本周的中阳线应该没得跑了。

答案？近期央行的社融数据可以关注，相比4月，5月数据好看多了。

4月社融新增只有9102亿，而5月飙到了27900亿，环比增长206%，同比21年也是增长，8000亿。看来，贷款指标压下去，大放水还是管用的。货币供应量M2同比增长11.1%，超出市场预期的10.3%，已经追平2020年的最高增速。

值得关注的两个数据，其一，5 月企（事）业单位贷款增加15300亿元，同比多增7243亿元，说明5月复工复产后，B端的信贷需求明显回暖。

其二，以房贷为主的中长期贷款增加1047亿元；但住户存款增加7393亿元，仍是不对称的“翘翘板”。主要原因是楼市表现依然低迷——5 月 30 大中城市商品房成交面积同比下降 48.3%，仍处同比深跌状态。

杭州新房市场确实高歌猛进，但在其它城市，消费者对当地楼市的成长性，信心不足，不敢加杠杆了。

6月份上海开始全面复工复产，接下来2个月的社融数据可以重点关注。