文/住浙网 艾维

二手房市场交易记录，直到今天，杭州院子的成交套数维持着“2”这个数字，真实的成交恐怕只有这个——今年4月，一套户型为239.15㎡户型的房源网签，单价55948元/㎡。

后面的2个多月里，杭州院子二手房成交为“零”，即便杭州出台了“5.17新政”，对二手房松绑，但春风不度杭州院子。

近日，泰禾杭州院子首套法拍房成交，低于评估价近500万，折合单价7.2万元/㎡。这个单价很接近杭州院子的心理价。法拍，有可能成为杭州院子业主新的“逃跑曲线”。

PART 1

该房源为杭州院子闻莺巷15-15号及地下2层311、312车位使用权，总建筑面积为192.42方，毛坯状态，未入住过。

该房源进入法拍市场，是因为涉及一起非法吸引公共存款案，涉案金额近3亿元。房子是该案件中的一名被执行人毛某爱2018年购买，但挂靠在其他人名下。此次依法被拍卖偿债。

起拍价1元，评估 为1885.2万元，折合单价约9.8万元/㎡。因房源地处未来科技城核心，关注度高，吸引了9万多人次围观，2000多人设置提醒，11人报名，经过118轮竞价，最终成交总价为1390万元，折合单价7.2万元/㎡。

这个成交价不高也不低，高过首套二手房的成交价（据说有做低），低于评估价近500万元。不过，现在的评估价只能大致参考。评估公司虽是市场化运作，他们会根据现场勘查、金融环境来估价，有时会失之片面，并不能代表真实的二手房市场价。

无论是否属于捡漏，但从新房买入到现在法拍成交，账面有盈是肯定的。据透明售房网显示，该房源当初备案单价为50439元/平米，总价约971万元，简单做个减法，房子本身获得400多万，持有4年的涨幅约为45%，当然还得除掉资金成本。

PART 2

杭州院子为何二手房走不动？

泰禾资金链爆雷，是推倒这个“迷宫”的第一块、也是最大一块多米诺骨牌。在烂尾了很长一段时间后，业主们抱团自救，总算把项目推向了交付。

说旁边的绿城项目含着金钥匙出生，那杭州院子的“原生家庭”太不负责任。半吊子的交付质量，一言难尽的物业，即便想在未科买低密的自住户也会避之不迭。

住浙网也曾前往实地查探，简直可用“金玉其外，败絮其中”来形容。

外立面是浅色大理石干挂+深褐色的铝板的组合，加之金色的栏杆和红色的柱条装饰，让人印象深刻，华丽金贵又不失气派，加分项；但走入内部，粗糙、赶工的迹象都十分明显。

很多的楼幢阳台栏杆上的玻璃都还没有安装，只剩下孤零零的几根钢架矗立在那，房顶上亦是一个个水泥墩子胡乱排列着；房子内部四面都是大白墙，当年开发商承诺“后期改造”的精装修庭院，也基本上都在裸奔，有的甚至已经是杂草丛生。

新房时期宣传的低容积率也不见了，院墅之间的楼间距相当稠密，加上树木遮挡视线，感受不到中式合院的通透和轩阔，而是扑面而来的逼仄感。

这一点，从杭州院子那张广为流传的航拍图便可窥见，有网友笑称，“这就是几千万的豪宅？不如我家新农村”。 

今年2月，一纸来自余杭区综合行政执法局的《行政处罚决定书》，再次将杭州院子推上风口浪尖。

据该《行政处罚决定书》：项目1-30幢外侧搭建的砖混结构围墙、门楼、电梯井，内侧搭建的阳台、下沉式庭院等均属违章建筑，需在规定的15天时间内自行拆除。

究竟要不要拆除，不确定，可以确定的是这样的二手房一般人是“买不起但躲得起”。

偏偏，杭州院子业主的心理价位还不低，据手边买房的数据显示，目前小区整体的挂牌数量24套，挂牌均价高达10.5万元/㎡，其中最高的一套挂牌均价约11.8万元/㎡，最低的一套也约8.2万元/㎡。

愿意来“蹲坑”的土豪，交个朋友吧。

Part3

在二手房市场陷入僵局的杭州院子，一不小心在法拍市场有所收获。看法拍预告，7月4号还有一套房源会进入法拍市场，户型、面积段与上述拍卖的15-15差不多。显示为毛坯空置的状态，物业类型同样是地上3层，地下2层，带两个车位。

起拍价974万余元，评估价1392万，接近这次的成交价。该房源未办理产证，购房契税未缴纳，房屋成交需二次过户。

二手走不动找拍卖。最近，这股风向刮得越来越猛。

上品华庭实景图

4月下旬，南星桥板块的上品华庭一套拍卖房刷出了约12.4万元/㎡天价。最终成交总价为2332万元，超出起拍价1332万，翻一番还不止。

有意思的是，这次是资产拍卖，与传统意义上的司法拍卖不同，属于业主自行找拍卖机构挂牌的行为。

这样的交易模式和市面上的二手房交易类似，只不过交易形式从线下转到了线上，买家需要支付不菲的交易服务费（0.5%-1%）。

更蹊跷的是，当初这套房源在二手网站上的挂牌价格为2250万元，但一直没有成交。那直接买二手房不香吗？既能通过中介砍价，可办按揭，现在还有“满2唯一”“5改2”的增值税减免。何必绕个大圈子？

法拍也好，资产拍卖也罢，水还是比较深。有的为炒热气氛方便出货，更多的是在数万人次的围观下，出现心理学上的广场效应，在网络另一端，有人表现得与日常生活大相径庭，大大的“冲动消费”。之前，出现过拍到后反悔的例子，最终损失了定金。

研究员有两个预判：其一，如果下月法拍，杭州院子房源高溢价成交，今后走司法拍卖或资产拍卖的房源会明显增多，曲线出货，只求天降“接盘侠”；其二，杭州院子出货“踩踏”会从二手房市场转向法拍，随着信息的透明，残存的信息不对称也会拉平，今后真实的成交会每况愈下，要么难成交，要么价格降下来。

哪有那么多“胜利大逃亡”！