文/艾维

6月将近尾声，距“5.17”新政推出已经1个多月。对于新政刺激的效果，研究员觉得，6月成交量是个蛮重要的观察信号。

据手边买房数据，截止到27号中午，杭州九区（不含临安）6月至今共成交二手房5741套。还有4个交易日，6月市场将告一段落，按照最近十个交易日每天不低于170套的成交，6月总成交量跨过六千套，铁板钉钉。

陈明泉 制图

PART 1

住浙网、好房研究院制作的“2021-2022杭州的二手房成交明细图”上可见，二手房成交的萎靡状态是从去年下半年开始的，从2021年7月的6000余套一路下探，甚至降至“冰点”的1字头——不足2000套。

二手房市场的盖世英雄，终于脚踩祥云来了，它就是“517新政”。

在5月17日新政发布后，二手房市场无论是带看量、成交速度还是成交量，都有明显地提升。数据是最有说服力的，在后半个月旺热成交的助力下，5月成交量收官在4857套上。6月百尺竿头，更进一尺，成交量突破6000+。

细分到各个楼盘，根据手边买房的数据，6月尚未走完，有近20个楼盘项目的成交量上了2位数，这中间既有刚需、刚改，也有悦虹湾这样的改善。而在4月没有一个楼盘实现“成交上双”。

6月杭州二手房成交套数榜（截止到6月27日上午）

数据来源：手边买房

PART 2

成交总价超800万的改善、奥体板块融信保利创世纪至6月22日已网签了8套，这个月有可能实现上双。不要小看这个两位数，自去年5月以来，创世纪的成交量一直低位徘徊，4月份更是掉入谷底，仅有2套成交。

融信创世纪实景图

创世纪的成交回暖，还有另一层说服力。“5.17新政”之所以对二手房友好，除了购房资格的放宽，更直接的是“满2唯一”“5改2”这两条。

新政税费“满2唯一”让部分次新房交易省下了5.3%的增值税，以房价300万来算，这笔税费超过了16万，换到动辄七八百万的改善住宅，这个数字还会翻上去。

“5改2”让一些不动产证满2年但不满5年的房源买家享受了红利——一交付满2年的融创时代奥城成交更活跃，最近这一个月就网签了12套，不得不说有这个因素在里头。5月底，时代奥城一套139方的房源成交总价1218万，光税费这块就省下65万。

但创世纪和这两条不沾边：创世纪一期交付是在2020年10月，交付未满2年。这拨的“满2唯一”、“5改2”红利都吃不到，这种情况下，创世纪成交量能够达到去年顶峰时的水平，不得不说，热门板块的市场确实迅速回暖。

西溪公馆实景图

同样带看、成交走旺的未来科技城，西溪公馆这1个月来已经网签9套，网签价在3.5万元/㎡上下，明显有抄底的动静。假以时日，交付满2年的西溪公馆成交量会更加放大，毕竟挂牌量有192套之高。

未科核心的阳光城未来悦，新政后也网签了7套，引人注目。可以说，未科二手房的人气慢慢回来了。

PART 3

以上是喜，且说点忧。

“5.17”新政的刺激作用，或被近期新房摇号的不给力“蚕食”。6月中旬这一波开盘热潮，除了杭州IFC的“王者风范”，其它的表现均不及预期，粉盘热度明显下降。

奥体傲世邸爆冷门，或许还有些特殊原因，先不提。

以运河新城为例，刚刚首开的一个粉盘，中签率升至49%，而之前万科河语光年中签率仅为3.1%，云澜天第为6.35%，上河公元加推208套房子，中签率更是低至不到3%，均踏入限售行列。

上河公元实景图（住浙网摄于2021年4月）

这个49%，你可以说分流见效了，而现在的购房者越来越理性，但给了踩着3.8万元/㎡限价进场、算着摇号红利的购房者心理上重重一击。毕竟，没有那么多打新者，板块冷却下来，由打新者“蜕变”成二手房接盘者也会随之变少。买涨不买跌，是人性使然。

更何况，即便有倒挂，还要考虑二手房短期内的“踩踏”、内卷，能否顺利出手也是个问题。如果楼盘限售，资金七八年得不到解套。

所以，不要刻舟求剑，用过去的思维来解现在的二手房难题。就像6月的六千套，对于二手房市场的回暖，值得高兴一下下，也要看到新房市场新的苗头。加上今年交付数量居高不下，随着交付的完成，二手房市场会出现一波挂牌的“高潮”。

目前，在透明售房网二手房系统中，杭州九区（临安除外）的二手房挂牌量已经超过17万套，这个数字还在继续增加。剔除掉“僵尸”房源，手边买房数据显示，杭州的主要机构库存量是10.89万套，贝壳的数据9.1万套（以上数据均包含了商业）。“堰塞湖”的水平面仍在涨，内卷仍然很激烈。

6月成交破六千，希望只是开始。