文/住浙网 艾维

“我们的房子面积大小一样，为什么你家感觉更大一些？”这种感觉缘于买房时的重要参考指标——得房率。

近期，杭州一些红盘的较低得房率引起了议论——杭州IFC最低得房率为70.97%（并非全部楼幢，是楼盘其中一幢或几幢，下同），新世界K11得房率低至72.58%，钱江新城2.0的栖江揽月轩为74.48%，相比之下，刚领证的申花板块星瓒颂锦府75.09%得房率，似乎也没那么夸张。

好房研究院整理的“低得房率”（数据来源：楼盘一房一价）

高层住宅得房率低渐成趋势：同样的三房两卫中间套，早两年89方可以搞定，之后要93方才能买到，而在售的新盘则起步108方。从这个参考坐标上，得房率的变化可大致领略。

PART 1

华丰造纸厂地块“三兄弟”分别为：华润和绿城一起打造的杭樾润府、自带万象天地的华润申花TOD，以及星瓒颂锦府。

7月起，这“三兄弟”陆续开盘，杭樾润府首开499套房源，获得了5800多组的报名登记，拼到社保。昨天，星瓒颂锦府首开194套，较少的房源让坊间预测也是一个“拼社保”。

杭樾润府的最低得房率为78.88%,星瓒颂锦府“一房更比一房低”。

星瓒颂锦府一房一价中，2号楼的得房率较“刺眼”，1单元仅有75.09%，2单元不过75.69%，应是2梯2户的公摊面积“拖后腿”。而1号楼1单元是2梯4户设计，得房率勉强“爬上”80%。

在购房群里，75%的得房率是避不开的话题

刚需和改善，对于住房的出发点并不一致，得房率引出的公摊面积多少合适的讨论，会持续一段时间。就像高层设计2梯2户，2户人家各走一边，井水不犯河水，上下楼的舒适度更高，快速、从容，少有在上班高峰时“等电梯就是不来”的窘况，但要付出实用面积（套内面积）的代价，这块成本多高才合适，很难有标准答案。

这个问题还会延伸至二手房交易，同样的实用面积，89方肯定比108方好出手啊。也就是说，所谓的倒挂多少打了折扣。

对此，你会怎么选择？

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PART 2

前些年，有一部分楼盘利用“偷面积”，取得了极高的得房率，但随着规划的严格，这种案例已无法重演。因此，本文讨论的是常规设计住宅。 关于得房率，一般情况下,多层住宅的“得房率”在85～90%之间,小高层住宅的“得房率”在80～85%,高层的“得房率”相对较低,一般在75～80%”，因此，很多人看得房率的时候重点关注房屋的层数，忽略了其他因素。

杭州一高层住宅（与文内无关）

住浙网智库、同瀚建筑科技设计院檀院长表示，高层得房率73-75%处于正常范围内，但相对较低，目前国内各地高层住宅得房率在75%-85%之间，得房率80%左右会更适宜居住，是个“黄金组合点”——分摊面积不太大，公共区域宽敞，价格较实惠。

影响得房率的因素主要有：同层公摊（电梯井、楼梯）、公共部分公摊（入户大堂、底商、物业用房等涉及的公摊）、多单元项目公摊统筹，核心就2字：公摊。

公摊面积多了，算到自家的实用面积就少了，这个道理都懂。举个例子：19-34层的高层住宅按规定每个单元需2部电梯、2部楼梯，通常2梯4户，公摊较大，但由4户平分；如果做2梯2户公摊只会更大。而11层以下通常一梯两户即可，公摊面积为1个电梯间和楼梯间，过道较短、得房率和隐私兼顾。值得一提的是，目前在售的6层洋房均需安装电梯，由于层数少，入户大堂分摊户数也少，实际得房率和11层相比得房率并无优势，可能还要较逊。

可见，得房率和层高并非绝对成正比；同时，要考虑隐私和舒适性，得房率并不是越高越好，反过来，为了较多的公摊多花钱，对于刚需业主来说也犯不着。

陈明泉 制图

住浙网、好房研究院做了一个示意图，关于高层住宅得房率可以一图读懂。关于得房率的讨论，欢迎扫码加群一起来聊聊。