2万+的新房没人摇，7万+的疯抢。新房的分化，在二手房看来，已是熟悉的连续剧。

研究员昨天听说，南星桥某个次新二手房成交价极其火爆，朋友的朋友上月出手了一套251方的房源，楼层也不算高，单价竟有15万+。顿时让人觉得网签的价格写着大大的二个字：

做低。

 和宁文华府实景图

让人服气的除了王者，还有从“青铜”一级一级打上来的，譬如运河新城的和宁文华府。交付后2个月，已经成交了27套，其中包括20套公寓、7套高层、洋房，有点“反周期”。

 PART 1

和宁文华，有点生不逢时。2019年8月首开，当时祥符热度还没起来，加上和宁文华府的位置一般，开发商也并非滨绿万那样的大腕，居然“八次开盘，七次流摇”。

不过，这一来倒也谢绝了炒房客，沉淀下来的多是本地的自住客户。2年后的交付，呈现的良好状态，让业主心里乐开了花。

园林如街心公园，绿草如茵。外立面采用蓝色大面积玻璃，底层搭配高级灰石材干挂，时尚感扑面而来。

和宁文华府实景图

不得不说，交付也不合时宜，正赶上二手市场急转直下，量价齐跌，也拖累了和宁文华府的表现。

从近2个月的成交来看，和宁文华的公寓成交很活跃，高层、洋房成交占比约两成。住宅成交量低也能理解，当时筛掉了投资客，偏自住的业主大多不会在熊市里卖房。

看最近的7套精装高层的成交价，拂去明显做低的，3万多的就显得“淘气”了。目前，最高的一套129方单价为45616元/㎡，考虑到高层新房的均价为36000元/㎡，这个成交价如真实，业主持有3年，扣去资金成本及税费，大概能获利四五十万元。确实不算高，大差也不差。

今年上半年，去和宁文华看过一套129㎡的西边套，挂价650万，单价约5万/㎡。而当时洋房业主的挂牌价是在6万元/㎡。现在，这两个价格肯定往下走了。

PART 2

和宁文华府算是打了一个样：

品质次新房源，享受拱墅区的学区资源，二手市场无形中会溢价一部分，但在眼下成交价要到5万+，难度也是有的。

于是，二手酒店式公寓脱颖而出。这真是提供了一个有趣的观察样本。

以前，二手酒店式公寓从来不被大家放在眼里，悄悄地，成了这一轮市场里的赢家。好房研究院认为，这主要是受5.17新政的影响。

酒店式公寓，不占用房票，可规避8.5新政对于房票的严格约束，这是去年热销的逻辑。

如今，酒店式公寓的新房也得用分销，何况二手？好房研究院数据显示，上半年的酒店式公寓成交量同比只剩不到四成。

眼下，商业大平层唱主角，以量取胜的小户型、LOFT快要淡出江湖。但在二手市场，这类房源可不缺，而且，今年“5.17新政”对于二手房松绑，带热了小区配套齐全、房子品质不错的酒店式公寓。

既然松绑了，为何不买二手住宅？住宅前几个月已经飙过一轮，二手公寓的数字不引人注目，等到住宅的热度渐过，公寓像“龟兔赛跑”中的乌龟一样，体现出了独特性。

总价低，跟动辄五六百万的住宅比，酒店式公寓的总价在200万以下，大大降低置业门槛。很多年轻人把它视为跳板。当看到和宁文华府还有26方的酒店式公寓成交，百感交集。

——————分割线——————

限价在3.5万-4万元/㎡的粉盘业主，或许能从和宁文华府的样本中悟出些道理：1.自住是最稳妥、最安心的投资，可进可退；2. 眼下，理论上的倒挂，距离实际相差很大，心态要放平；3. 像酒店式公寓那样，等到属于你的春天。

像歌词里唱的：野百合也有春天。