文/住浙网 艾维

投资客真着急了！这两天，朋友圈里在传万象城幸福里有一套房源3.1万元/㎡成交，虽然是一楼，但相比交付时的5万+、6万+的心理价，这个价格让人破防。毕竟，新房均价也要2.65万元/㎡。

那么，究竟有没有成交？真实情况怎么样？

PART 1

据住浙网多方了解，这套房源是一楼的106方户型，目前还没网签，买卖双方比较接近，还在“1万、2万的谈”，成交价不会低至3.1万元/㎡，“估计会在3.3万元/㎡左右成交”。

目前，手边买房给出的网签数据显示，万象城幸福里迄今只成交了1套，网签时间为12月14号，价格也明显做低了。

2个月前，幸福里刚交付不久，研究员跟着中介，看了2套房，分别是89方和108方。幸福里89方户型最明显的短板——只有一个卫生间，跟眼下“89方三房两厅两卫”的标配比，有点反常。这不仅影响了二手房的成交价，就连出租也要比杭宸的89方便宜500块/月。

108方是三房两卫，但客厅、厨房和房间的尺度要阔一些，当时房东的挂价是480万（带一个车位），扣除车位后的单价约4.23万元/㎡，后来挂牌价一路下降，最低至430万，差不多4万元/㎡。但比起那些“夺路而跑”的价格，这个价格冲击力有点不够。

问及迄今为止的真实成交量：

“大概成交了六七套，没办法，买家卖家现在的分歧比较大。”中介小袁介绍，“成交的各种户型都有，89方并不占优势，价格在3.8万-4.1万元/㎡之间。”

PART 2

幸福里是双地铁（4、10号线）TOD大盘，自带商业，是万象城的主体住宅。住宅部分由14幢高层、超高层组成，共1948户，户型建面89-148㎡，精装均价26500元/㎡。

万象城幸福里实景图

让人印象深刻的是：2019年11月至2020年6月，万象城幸福里4次开盘均为“万人摇”，而且连续两次达到“2万人摇”，这在“千人摇”都少见的今天堪称神话。开发商华润置地对于产品力的自信是有的，提前2个月交付，呈现状态相当不错。

由于弥漫着较浓的投资气氛，刚交付的万象城幸福里在二手房市场还在“去泡沫”筑底，只有拂去了投资客的“泡沫”，它的真实价值会慢慢浮出水面。

目前，一路之隔的万科杭宸，成交价稳定在4-4.3万/㎡，一套89方的房源至少挂360万，如果有车位，还得加20万。滨江万家名城的成交价也差不多。

万象城幸福里的“跳水”并没有拉低万科杭宸、万家名城的价格，它扰动着只是部分投资客的心态。他们面临着一个选择：现有价格不让人满意，是持有不动、以租代售，还是抓紧出货？

幸福里实景图/住浙网 摄

PART 3

上一个“内卷盘”是西溪公馆，因为投资客相互“踩踏”，导致成交价始终起不来，在3.5-4.2万元/㎡之间振荡，还拖累了整个未科的二手房。

回顾》》“6万人摇”的西溪公馆，二手房价跌到2.9万元/㎡ 了？

西溪公馆挂牌居高不下，一直在200套上下徘徊，与之对比的良渚新城的和光尘樾目前挂牌在113套（好找房数据）。

万象城幸福里的挂牌量则是25套，即便按中介估算的百来套算，“踩踏”程度应该没有那么夸张。良好的交付呈现，也给幸福里二手房打了针“鸡血”，增加了业主的底气，再不行就出租，以租代售时间换价格空间。 

如今，在贝壳上，幸福里的出租房源已有四五十套，租金89方4800元/月，148方户型月租金8000元。

尽管没有5万+，房东获利其实还算丰厚。

如按38000元/㎡成交，跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比，估算有11500元/㎡的红利。一套133方房源，现在出手约有150万的浮利。如果350万的购房款全是自有资金，财务成本大抵是3年的理财收入，按3%计算就是31.5万元，加上购房的税费，净利约115万元。折算下来，年化收益率11%左右，相当可以。

如果首付四成+按揭200万，按5%的年化计算，3年的利息约30万元，算上自有资金的理财收入，总成本大概45万，获利约100万。但是，你只用150万的自有资金，就撬动了“3年获利100万”的局面，收益率显然更高。

但偏投资的后者经不起拖，时间拖得越长，不光财务成本上升，房子始终拿在手里，风险一天大过一天。2年后，眼下这批七八千套新房的交付，勾庄的二手房源数量会迎来一波膨胀，“内卷”指数要上一个台阶。