奥体次新房单价不到5万成交!你敢信吗?真相是……

文/住浙网研究员 次衡

二手房市场中,常常“物以新为贵”,次新房总是吃香的,刚交付的更是炙手可热。

但近期,奥体板块二手房市场似乎出现了“反转”:相对老牌的“奥体三兄弟” (创世纪、天璞、时代奥城)还维持着七八万的成交价,但9月初刚刚交付的滨江御虹府,挂牌价竟然低到了“5字头”。

要知道,御虹府新房时精装均价也在4.5万/㎡!

这样的房价是真实的吗?如果为真,这个小区的房价为何上不去?

 

PART 1

 

周边中介门店证实,5万+/㎡的房源,确实存在。

不过这类房源数量较少,一方面房东急卖,一方面户型或者所在楼层不理想。

“这套117方的房源,总价不到700万,折算单价在5.9万/㎡左右,但它在1楼。”中介表示,御虹府普遍挂牌价是在6-7万/㎡左右。

滨江御虹府直线距离地铁2号线飞虹路站约300米,交通便利;隔壁就是江南小学,800米左右就是奥体印象城,日常生活基本满足。

 

地铁2号线飞虹路站

现场还可以看到“御虹府盛大交付“的牌子,足可以看到这个小区有多么新了。

 

御虹府小区实景图

 

小区分为东西两区,都有露天泳池,不过不同于时下流行的干挂石材和铝板,该小区采用的真石漆+玻璃的外立面,稍微有些减分;

此外,值得注意的是,仅1、2幢有架空,其余楼幢的低楼层在外面就可以看到房间内部——这也是1楼的房源单价如此之低的原因之一。

在外几乎能看到1楼房间内部

有中介还透露说:“交付当天就有一套1楼的139方房源以4.8万/㎡的价格成交了。”

据透明售房网信息,这套新房是2020年3月型开盘的,备案价为37550元/㎡,差价约有140万。假如房东当时是全款买入,按两年半的理财收入来算,按3%年化计算约37.5万,加上税费,净利约95万。折算年化收益率8%,相当优秀了。

如果按揭6成,按当时利率5.5%来算,两年半利息支付约42万,加上四成首付转化为理财的收入约15万,那么摇号红利约80万,静态年化收益率约6%,考虑到用了杠杆,本金的收益率更高。

这么看来,虽然出手价不到5万元/㎡,房东其实赚得不少,而对于购房者来说,不到5万/㎡的价格买到奥体的房子,也算了了桩心愿,十足划算。

在现场看到,这套房子所在的9幢在小区正中位置,人来人往,隐私欠佳,从窗户望出去也没啥亮点。但小品说了:就这个价格,还要什么自行车?

“只要价格到位,缺点不缺点的有什么不好接受呢?”对此,中介补刀。

 

PART 2

 

今年,保利澄品和滨江御虹府先后交付,大批房源流入二手房市场,又逢市场下行,难免卷起来。

据手边买房数据,澄品成交价有不少夸张的,甚至低至4万出头。

不过,这是做低了的结果。据中介表示,澄品的成交价普遍在7万+/㎡。“目前最便宜的是一套127方房源,挂牌价约7.3万/㎡。” 奥体三兄弟最高时,有10万+/㎡成交的记录。

现下核心地段大户型吃香,相比几年前交付的三兄弟,澄品拥有改善定位、户型面积段更大等优势,人气还是高的。

据手边买房数据,澄品近30天内带看1355次,近90天成交11套;

而“三兄弟”中,时代奥城近30天内带看364次,90天内成交8套;创世纪近30天内带看724次,近90天成交7套;天璞近30天内带看109次,90天内仅成交2套。

 

御虹府实景图

而御虹府定位偏刚需,本身就稍逊一筹。

加上御虹府当时是奥体板块最后一个均价在4.5万/㎡新房,最小103㎡的户型有552套,占比近半。

较低的总价门槛,投资客自然不会少,竞争也激烈,3次开盘中签率一次比一次低,收官时中签率仅9.96%。

在目前主流的二手房平台中,御虹府我爱我家平台上约80套挂牌在售,贝壳平台上则约112套,即使考虑到重复性,御虹府有超10%的房源挂牌在售。

而比御虹府早3个月交付的澄品,在我爱我家、贝壳平台则分别有124套、137套挂牌,挂牌率在7%左右。

大批房源集中挂牌,加上所在区位与奥体核心稍远,价格自然也稍低一些。

 

PART 3

 

如此看来,至于御虹府二手房价为何低至5万/㎡,其原因也不难找了:

一来是市场下行,位于板块核心区域的“奥体三兄弟”也扛不住价格降幅,御虹府自然也难以幸免。

二来御虹府小区集中出货,为“突破重围”,不少急于出手的房东只得调低价格,“以价换量”。虽然暂时还没有网签数据,但中介透露交付一个多月以来,也有七八套成交。

但有低价成交在前,之后的房子再想提价,就难了。

三来御虹府定位刚需,此前更有减配风波,真石漆+玻璃的外立面拉低了风评,对价格自然也有影响。

  

那么,御虹府成交价偏低,会影响到奥体的二手房价吗?

在研究员看来,仅凭御虹府一个楼盘,肯定是“臣妾做不到”,因为像壹号院、奥邸国际是另一个细分市场,澄品也好御虹府也好,基本触不到。能影响到奥体二手房的,唯有政策变化、人口等宏观层面的因素。

同时,御虹府的挂价多在7万/㎡上下,这一体系没有太大影响,5万+/㎡的房源仅是个别房源,于大局无补。目前的价格,已经挤出了市场浮沫,几乎没有下降空间。

另一方面,以御虹府6万+/㎡的房价为标准线,位于奥体核心区盈丰路一带的奥体三兄弟和澄品,房价则不会低于7万/㎡这一大关。

去年下半年政策收紧,奥体三兄弟出现连续数月无成交的情况,曾有7万+/㎡的成交记录,但普遍成交价还是稳定在8万+/㎡。

如今尽管市场下行,但目前奥体二手房房价已是多轮降价的结果,达到了一个微妙的平衡。