文/住浙网研究员 次衡
二手房市场中，常常“物以新为贵”，次新房总是吃香的，刚交付的更是炙手可热。
但近期，奥体板块二手房市场似乎出现了“反转”：相对老牌的“奥体三兄弟” （创世纪、天璞、时代奥城）还维持着七八万的成交价，但9月初刚刚交付的滨江御虹府，挂牌价竟然低到了“5字头”。
要知道，御虹府新房时精装均价也在4.5万/㎡！
这样的房价是真实的吗？如果为真，这个小区的房价为何上不去？
PART 1
周边中介门店证实，5万+/㎡的房源，确实存在。
不过这类房源数量较少，一方面房东急卖，一方面户型或者所在楼层不理想。
“这套117方的房源，总价不到700万，折算单价在5.9万/㎡左右，但它在1楼。”中介表示，御虹府普遍挂牌价是在6-7万/㎡左右。
滨江御虹府直线距离地铁2号线飞虹路站约300米，交通便利；隔壁就是江南小学，800米左右就是奥体印象城，日常生活基本满足。
地铁2号线飞虹路站
现场还可以看到“御虹府盛大交付“的牌子，足可以看到这个小区有多么新了。
御虹府小区实景图
小区分为东西两区，都有露天泳池，不过不同于时下流行的干挂石材和铝板，该小区采用的真石漆+玻璃的外立面，稍微有些减分；
此外，值得注意的是，仅1、2幢有架空，其余楼幢的低楼层在外面就可以看到房间内部——这也是1楼的房源单价如此之低的原因之一。
在外几乎能看到1楼房间内部
有中介还透露说：“交付当天就有一套1楼的139方房源以4.8万/㎡的价格成交了。”
据透明售房网信息，这套新房是2020年3月型开盘的，备案价为37550元/㎡，差价约有140万。假如房东当时是全款买入，按两年半的理财收入来算，按3%年化计算约37.5万，加上税费，净利约95万。折算年化收益率8%，相当优秀了。
如果按揭6成，按当时利率5.5%来算，两年半利息支付约42万，加上四成首付转化为理财的收入约15万，那么摇号红利约80万，静态年化收益率约6%，考虑到用了杠杆，本金的收益率更高。
这么看来，虽然出手价不到5万元/㎡，房东其实赚得不少，而对于购房者来说，不到5万/㎡的价格买到奥体的房子，也算了了桩心愿，十足划算。
在现场看到，这套房子所在的9幢在小区正中位置，人来人往，隐私欠佳，从窗户望出去也没啥亮点。但小品说了：就这个价格，还要什么自行车？
“只要价格到位，缺点不缺点的有什么不好接受呢？”对此，中介补刀。
PART 2
今年，保利澄品和滨江御虹府先后交付，大批房源流入二手房市场，又逢市场下行，难免卷起来。
据手边买房数据，澄品成交价有不少夸张的，甚至低至4万出头。
不过，这是做低了的结果。据中介表示，澄品的成交价普遍在7万+/㎡。“目前最便宜的是一套127方房源，挂牌价约7.3万/㎡。” 奥体三兄弟最高时，有10万+/㎡成交的记录。
现下核心地段大户型吃香，相比几年前交付的三兄弟，澄品拥有改善定位、户型面积段更大等优势，人气还是高的。
据手边买房数据，澄品近30天内带看1355次，近90天成交11套；
而“三兄弟”中，时代奥城近30天内带看364次，90天内成交8套；创世纪近30天内带看724次，近90天成交7套；天璞近30天内带看109次，90天内仅成交2套。
御虹府实景图
而御虹府定位偏刚需，本身就稍逊一筹。
加上御虹府当时是奥体板块最后一个均价在4.5万/㎡新房，最小103㎡的户型有552套，占比近半。
较低的总价门槛，投资客自然不会少，竞争也激烈，3次开盘中签率一次比一次低，收官时中签率仅9.96%。
在目前主流的二手房平台中，御虹府我爱我家平台上约80套挂牌在售，贝壳平台上则约112套，即使考虑到重复性，御虹府有超10%的房源挂牌在售。
而比御虹府早3个月交付的澄品，在我爱我家、贝壳平台则分别有124套、137套挂牌，挂牌率在7%左右。
大批房源集中挂牌，加上所在区位与奥体核心稍远，价格自然也稍低一些。
PART 3
如此看来，至于御虹府二手房价为何低至5万/㎡，其原因也不难找了：
一来是市场下行，位于板块核心区域的“奥体三兄弟”也扛不住价格降幅，御虹府自然也难以幸免。
二来御虹府小区集中出货，为“突破重围”，不少急于出手的房东只得调低价格，“以价换量”。虽然暂时还没有网签数据，但中介透露交付一个多月以来，也有七八套成交。
但有低价成交在前，之后的房子再想提价，就难了。
三来御虹府定位刚需，此前更有减配风波，真石漆+玻璃的外立面拉低了风评，对价格自然也有影响。
那么，御虹府成交价偏低，会影响到奥体的二手房价吗？
在研究员看来，仅凭御虹府一个楼盘，肯定是“臣妾做不到”，因为像壹号院、奥邸国际是另一个细分市场，澄品也好御虹府也好，基本触不到。能影响到奥体二手房的，唯有政策变化、人口等宏观层面的因素。
同时，御虹府的挂价多在7万/㎡上下，这一体系没有太大影响，5万+/㎡的房源仅是个别房源，于大局无补。目前的价格，已经挤出了市场浮沫，几乎没有下降空间。
另一方面，以御虹府6万+/㎡的房价为标准线，位于奥体核心区盈丰路一带的奥体三兄弟和澄品，房价则不会低于7万/㎡这一大关。
去年下半年政策收紧，奥体三兄弟出现连续数月无成交的情况，曾有7万+/㎡的成交记录，但普遍成交价还是稳定在8万+/㎡。
如今尽管市场下行，但目前奥体二手房房价已是多轮降价的结果，达到了一个微妙的平衡。