文/住浙网研究员 次衡

交付才半个月左右的滨江嘉品美寓，据周边中介口径，目前已有2套成交。

其中，首套成交房源为一套位于24楼的建面约182方房源，成交单价约8.2万/㎡；没过两天，又有一套房源签约，据消息是一套低楼层139方房源，成交单价约7.3万/㎡。

当初，嘉品限均价4.7万/㎡，三次开盘中签率均维持在5%左右，不可谓不抢手。交付之后也关注度颇高，这二手房价会如何变动呢？

PART 1

嘉品位于钱江世纪城核心区杨帆路和利丰路交叉口，西面与杭州壹号院几乎一路之隔，东北面隔着一条飞虹路就是滨江揽奥望座，且靠近文渊中学，地段还是很不错的。

品质方面，铝板+玻璃的外立面，小区不仅有滨江经典的蓝宝石景观水池，还配备室内恒温泳池、健身房等设施，整体偏向改善。

嘉品实景图

去年，保利澄品和御虹府先后交付，对老牌的“奥体三兄弟”成交带来了一定的冲击，但由于后者光环仍在，价格上始终保持稳定，尤其地段、品质都占优势的创世纪，更是“抗压”。据某平台中介人员介绍：“创世纪小户型成交价较低，大概在6.9-7万/㎡，大户型则普遍在8万/㎡以上。”

对比起来，御虹府所在位置与奥体核心较远，加上整体气质偏刚需，目前成交价普遍在5.5-6万/㎡左右；而澄品房东一度膨胀到挂牌9万/㎡，如今成交价也慢慢跌到了7万/㎡左右。

再看嘉品首套成交房源，据透明售房网新房备案价，24楼的182方房源新房总价约860万元，这一转手约有640万的浮利。如果购房款全是自有资金，财务成本大抵是2年的理财收入，按3%计算就是51.6万元，加上购房的税费，净利约580万元。折算下来，年化收益率34%左右，堪称暴利。

另一套成交的139方房源，当时低楼层的新房总价大约在620万左右，粗略一算也有400万的浮利。同样假设全是自有资金，净利约356万，折算年化收益率也有29%。

但这等惊人的受益，放在奥体，竟也算普通了，毕竟，对面就是二手房价能卖上11万的壹号院。

PART 2

由于刚刚交付，大多房东产证还没办下来，所以目前嘉品在各平台挂牌不多，贝壳平台挂牌13套，我爱我家挂牌10套，普遍挂牌价格在8-9万/㎡左右，恍惚间仿佛又见到了澄品刚交付的势头。

不过如今市场下行，房东心理也很复杂，一方面新房刚交付，价格不愿意挂太低；一方面也忧心成交，愿意稍作让步，据中介透露：“有一套2楼的139方房子，挂牌价在1000多万，但实际房东心理底价在990万，还可以再谈。”

相对的，购房者也很精明。想想澄品当初高位买入的购房者，再看如今的价格，岂不肠子悔青？有前车之鉴，现在嘉品入市，购房者自然愈发谨慎。

“虽然关注高，但实际成交才2套，参考不多，买卖双方都在观望。“中介补充说。

另外，值得注意的是，此时正值新年，年前一部分房东由于急用钱可能会低价出售，年后缺口期过去，房价则可能有一定上涨。但又如前文提到的，此时恰恰又是刚交付不久，即使市场偏冷，房东心理价位也不会太低。

因此，如果想买嘉品，建议还是再等等看。

御虹府实景图

相对来说，御虹府由于价格低，加上距离奥体核心也就3站地铁的路程，比较受市场青睐。中介透露：“光我们平台，1月已经有3、4套成交了。”

笔者从相熟的中介了解到，从他们统计的数据来看，1月以来御虹府已成交9套，而创世纪仅成交2套。

PART 3

奥体板块的价值向来有目共睹，看到二手房市场这一进一出的价差红利，着实财帛动人心。

此前传言御虹府二手房单价不到5万/㎡，但实际上只是房源楼层较低，房东成本原就不高，算下来依然收益可观。（详情可戳：《奥体次新房单价不到5万成交！你敢信吗？真相是……》）

作为购房者，还是需要保持冷静，不要陷入“炒房”陷阱。

目前嘉品大都挂牌虚高，且房东出于新房交付的心态，心理预期也较高。加之交付时间短，选择也较少，年后预计还有一波涨价，购房者建议还是多看看。

对于房东来说，二手房想卖高无可厚非，但还是要考虑市场因素，毕竟只有双方都接受才能够成交。同为新房，澄品和御虹府的库存量都在那摆着，如果真想出货，不妨还是诚心一些。