文/住浙网研究员 次衡

不久前，中介朋友圈疯狂推一套房，保利澄品一套167方五房户型房源带车位，总价1200万。算下来单价竟然不到7万/㎡。

要知道，去年中旬交付的澄品地段极佳，位于奥体核心区域，就在融信保利创世纪旁边，品质也颇有口碑，一时间“奥体三兄弟”（时代奥城、龙湖天璞、创世纪）有变成“四兄弟”的势头。

创世纪还维持着8万+/㎡的基本盘，澄品却已经跌破了7万+/㎡？

PART 1

笔者找我爱我家平台中介人员核实，该套房源确实存在，而且已经成功卖掉了。假如刨去车位，这套房子的成交单价仅约6.5万/㎡！

从中介口中得知，这套房源位于5楼，按透明售房网的新房备案价来看，当时新房价格约4.6-4.7万/㎡左右，粗略一算，差价约有300多万。

澄品最后一次开盘在2020年5月，假如按两年的理财收入来算，如果房东当年购房款全是自有资金，净利至少也有240多万，折算年化收益率约15%。这收益率看似惊人，但若放在奥体，却显得有些差强人意。

保利澄品实景图

尽管这套房源属于房东急卖，楼层也略低，但价格着实不太好看。“几乎低于市场价一两百万了，总价和一套140方的房子差不多了。”中介表示。不过价格低也有价格低的好处，刚推没两天，这套房子便火速卖掉了。

至于为什么成交价能这么低？固然有市场冷淡因素影响，但一大重要原因是澄品体量更大，加上创世纪入住率逐渐增高，因此相对来说澄品选择也更多。据手边买房数据，目前澄品挂牌总量在142套，创世纪挂牌总量为123套。

价格低，总量多，澄品的成交量自然也上去了。据手边买房数据，澄品近90天便成交31套，而创世纪仅成交10套，时代奥城和龙湖天璞成交量更低。

也就是说，澄品算是奥体板块近期卖得最火的楼盘之一了。年后正式开工不久，中介便喜洋洋地说：“两天成交三套。”

相对的，创世纪由于挂牌房源较少，且户型得房率更高，虽然价格相较最高点有所回落，但价格依然坚挺。

PART 2

还会有这样的低价房源吗？

目前澄品单价最低的一套是124方房源，单价约6.9万，可惜是在1楼。“3楼以上的单价就超过7万/㎡了，5楼单价普遍在7.5万/㎡左右。”中介说。

想要之前卖出去的那套那样的好价房源，不妨再等等看。

像这样新交付的次新房，“等等党”总是不吃亏的，澄品刚交付时，洋房单价9万+/㎡都算便宜，现在七八万都能走掉，几乎和高层一个价了。也不知道曾经高位买房的购房者，现在是否悔青了肠子。

因此，同样建议想买嘉品的购房者也耐心等等，目前嘉品也正处于刚交付时的“热潮期”，据介绍，一套位于5楼的139方房源，单价都要7.3万/㎡，按5.3的增值税来算，这一项就额外多了50多万的成本。

令人意外的是，也有成交价格逐渐走高的小区，那就是御虹府。

御虹府实景图

犹记得御虹府去年9月初交付，10月时成交价甚至跌到了5万+/㎡，作为奥体板块的“新贵”，似乎还没来得及崭露头角，就跌到了尘里。

由于价格低，加上2站地铁即到奥体核心的区位，御虹府成交量也不低。据手边买房数据，近90天就成交了24套。

它成交价的升高也与此有关，就好似一场“末位淘汰”，低价好房逐渐被买走，相对高价或楼层较差的留存成为常态，后续挂牌房源基于现有的市场行情价格也逐渐升高。

从手边买房数据来看，虽然价格有做低，但排除明显做低的房源，粗略地算一下均价，11月御虹府成交均价约5.7万/㎡，12月成交均价约5.9万/㎡，到1月，成交均价已经站到了6万/㎡。

手边买房御虹府成交记录

“最近卖出是一套104方房源，总价600多万，单价也有6万多了。”中介说，“想再捡漏，不太容易。“

PART 3

2月起，随着疫情放开和人们陆陆续续返杭，看房活跃度和成交量都有明显提升。

据我爱我家平台中介小刘透露，“我们昨天全杭州成交量就有86套，去年年底的时候，平台全杭州二手房成交量每日在十几套左右，而自2月开始，几乎天天在80多套，高峰甚至有110多套。”

这个势头也早有预兆，据手边买房数据，今年1月份，杭州二手房共计成交了2833套，但春节对二手房市场影响较大，若以农历新年为节点分开来看，1月份春节前的二手房成交量占据了总成交量的三分之二。且相较于去年春节同期的月成交1934套，成交量增加近千套。

此外，根据贝壳平台前瞻性指标，春节期间新增客户相比同期上涨60%，与此同时，线上咨询上涨117%，这意味着意向购房者增多，将推动节后市场开启升温。

二手房的小阳春，也许要来了。