文/住浙网研究员 次衡

近期，杭州楼市好消息频传，新房市场红盘排队入场，二手房市场方面也成交活跃，3月杭州二手房市场成交“破万”捷报仿佛刚刚过去，近日又传来了次新房豪宅高价成交的消息。

据消息，这套高价成交的次新房，就是位于申花的滨江·锦绣之城，成交价高达10万/㎡，是真是假？

PART 1

从网签数据可以看到，这套房源建面约158方，是位于16楼4房3卫的边套，以总价1650万成交，折合单价约10.41万/㎡。

尽管网签价格可能会有一些虚报，不过据成郊说房团队前沿中介串姐透露，锦绣之城大户型房源成交价向来“蹿”得高。“去年，我们也卖了一套，户型一样的162方，1620万成交，差不多的价儿。”

也就是说，确实有这么一套大户型房源成交，虽然不确定真实成交价，但根据此前锦绣之城大户型房源成交价来看，10万/㎡的成交价大概率是可靠的。

“别看高，其实这还降了呢！”德佑平台中介小张透露，“我们曾卖掉一套6楼的，也是158方的，成交单价11万多。“

锦绣之城区位不错，门口是地铁10号线北大桥站，一路之隔就是大悦城商业综合体，隔壁是运河书房，学区对应的是卖鱼桥文津小学和文晖实验学校。

锦绣之城实景图（图源阿里法拍）

去年3月时小区1套139方房源曾以总价1260万成交，折合单价约9.02万/㎡，堪称“一炮而红”。到了下半年，二手房市场整体低靡，往往房东大幅度让价才能促成成交，但锦绣之城地段学区都有优势，还有“滨江造“的光环，品质摆在面前，房东自然也不肯降价。

房东不降价，买家自然也不肯出手。回看网签记录，去年下半年锦绣之城几乎零成交，直至今年年后市场回暖，成交才逐渐活跃起来。

“不过说涨价也没有，10万在大户型房源其实算是正常价。”串姐说，目前锦绣之城小户型房源成交价在8.6-9万/㎡左右，而160方以上的大户型则普遍在10万/㎡以上。

PART 2

如今，市场整体回暖，新房市场红盘排队入市，一些热门板块新房摇号难度升高，那么在新房市场中“失利”的购房者，是否会投入到二手房市场，逼高房价？

高端房产资深经理袁涌表示：对于次新豪宅大户型房源来说，影响不大。“新房有倒挂存在，会吸引一些置换老房子的购房者，这与关注豪宅的客群并不相同。“此外，大户型优质豪宅在二手房市场价格也更加稳定，受市场变化影响较小，只要价格合适成交自然也快。

4月上旬，东方润园一套建面约585.01㎡顶跃以总价5816万成交，超出评估价450.2万，折合成交单价9.94万/㎡。

由于地段资源、产品户型优势，即使在市场行情冷淡时期，也热度极高，去年年底一套建面约316.64㎡的江景高层，视野更好，因而成交价也更高，总价3408.8万元，折合单价高达10.76万元/㎡。

PART 3

值得注意的是，年后成交大幅提升，部分买家担忧房价上涨快速成交的时期已经过去，如今对于二手房市场，持观望态度的买家增多。

据手边买房数据，截至4月18日22时，4月二手房成交4437套，日均成交约246套，而3月二手房日均成交约330套，环比下滑约25%。

按这个节奏，4月二手房成交预计在7000套左右，3月“破万”辉煌后再度跌落。

而早在3月中旬起，杭州二手房带看量就有下降的趋势。据杭州贝壳研究院统计，3月第三周开始，带看量也有所下降，周度环比下滑5%，比年后周度最高点下滑15%。

带看量的变化则直接影响到成交量的变化，将体现在之后一两个月的成交数据中。到了4月，这个变化已经有了苗头。