文/住浙网 艾维

周二，杭州第九批次地块出让，其中申花板块的“最后一宗涉宅地”花落万科，挺吸引眼球的。确实，自打华丰造纸厂“三兄弟”——星瓒颂锦府、杭樾润府以及杭曜置地中心售罄后，申花新房断供了有段时间了。

申花核心区的新房限价为55000元/㎡，近来朋友圈里却时不时跳出核心区次新二手房低于6万元/㎡的“割肉价”。这个价格是真的吗？来一波跑盘喽。

PART 1

在隐秀路上的德祐店里，站在那张硕大的区位图前，中介小范侃侃而谈：

申花的二手房大致可分为三个梯队，第一梯队是滨江锦绣之城、养云静舍、绿城建发沁园、融创宜和园、金茂府、古翠隐秀等为代表的明星楼盘；九龙仓天玺也能算在这里头；第二梯队是融信蓝孔雀、合景天銮、天阳武林邸、黄龙金茂悦、中顺上尚庭、碧桂园西江月等楼盘；第三梯队是万家花城等年代较为久远的二手房。

相对应的学区，从育才登云路小学到卖小文津分校，还有文晖实验学校，如果把范围再扩大一点，桥西还有更热门的文澜实验学校。

“ 网上在传天玺有套4楼的房子急着卖，房东挂了单价5万8；更夸张的是还有中间楼层5.4万的。”

“这种是做噱头造流量的，把你吸引过去，谈着谈着价格就不对了，会有加价。反正到那边就是听他的了。”他帮研究员在贝壳系统里查了下，“目前天玺挂牌最便宜是套2楼的138方房源，挂牌总价880万，摊下来6.36万元/㎡。估计还能谈点下来。”

至于对面的秀隐翠园（推广名：古翠隐秀），成交虽然不旺，但这里的业主心态要好很多，并没有急着“内卷”。查看之后，目前挂牌价最低的一套中区144方，总价1050万，单价也过7万了。

“那个零头能谈掉，但7万/㎡是个重要的心理价位。目前申花还顶在那里。”小范表示，这边二手房的房东心态比较稳，卖不出就再观望一下是普遍心态。 

PART  2

看了一下手边买房的数据，古翠隐秀近期网签了3套，刚刚有一套144方的高区成交，总价就是1050万，这个像是真实成交价。

5月，古翠隐秀的首套法拍房落槌，这套面积177方的房源成交单价7.65万/㎡，引发了不同的声音——是卖低的还是赚够了？如今看来，市场价在向这个数字靠拢。

从去年6月开始，申花板块的成交量出现了大幅下降，也有个别急售房源一定程度上拉低了成交均价。 

前段时间，学区房融信蓝孔雀一套房源房走上了法拍，引发了广泛关注。经过60次出价，最后以439.71万总价成交，建面约89方小户型，折合单价约4.92万/㎡。

虽然是法拍，但不到5万/㎡的成资金价，多少会让申花二手房的意向“接盘侠”变得观望、犹豫。

申花虽然还没有到以价换量的时候，确实出现了松动。像天玺、古翠隐秀等，由于投资客的相对较多，出手的心态也急切一些，挂牌价普遍在7-8万/㎡，楼层低的小户型，低于7万/㎡也是有可能的。

与此形成对比的是第一梯队像锦绣之城、宜和园、金茂府等，大部分的房源挂牌依旧在9万-10万/㎡，虽然少有成交，但凸显了房东“心态很稳”，不急着出手，毕竟学区放在那边呢。

PART 3

再来看奥体，以君品103方为代表的“以价换量”，昭示了价格的松动，而不到6万的单价，确实帮助君品拉来了一波“捡漏客”。

手边买房的成交数据显示，在短短的一个月内，君品网签达到16套，其中103方有10套，占比超过60%，尽管大部分的“500万”“510万”网签有做低的嫌疑，但一套中区的618万透露了，目前6万/㎡是君品103方买卖双方均认同的价位。

君品103方在御虹府的基础上，进一步拉低奥体二手房的下限，挤压未来交付次新房的空间。

这波并不是普涨行情，因为之前奥体的“性价比代表”御虹府近2个月才网签了一套103方的，风头完全被盖了过去。

接盘侠是谁? 有抄底的投资客，也有杭州以外的殷实人家，毕竟在他们的眼中，杭州奥体的房子仍是香饽饽，保值升值的空间要超过股市、基金或理财产品。

申花的压抑vs奥体的短期爆发，杭州二手房市场有趣的“一体二面”，值得再关注一段时间。