文/住浙网 艾维

这两天查手边买房的数据，发现华丰板块“双雄”——蓝绿双城春和云境、滨江春语蓝庭交付后，挂牌量不少，但到现在依然成交寥寥，春语蓝庭更是“挂零”。

零成交的背后，当年摇号打新时这两个房可是“流量担当”，春和云境更是创下过“6000人摇”的纪录，没想到落差会这么大。

PART 1

春和云境位于同协路与杭玻街交叉口，距离地铁3号线同协路站不到200米，由15幢住宅和2幢商业组成，共876套住宅房源。

其中有4幢248套“限售5年”，目前可进行二手市场交易的房源共628套。

当时的摇号情况：2020年首开就吸引了超3000组家庭登记，二开中签率低至9.92%，当时还没出限售5年的新政，幸运逃过。

第三张预售证的248套房源就没那么好运了，当时吸引5988组报名登记，整体中签率4.14%，房源被锁定限售5年。这批业主要么自住，或是以租换售，倒也落得“眼不见为净”。

春和云境今年6月交付，品质确让购房者惊喜，不仅南向外立面以石材为主，小区还配备了无边际镜面泳池、地暖、中央空调等等。

但这样的产品力，还不足以让春和云境在板块内呼风唤雨。在贝壳找房、安居客等平台上，春和云境的挂牌量在40套左右，挂牌价从3.7万元/㎡到4.4万元/㎡不等。

据贝壳系的中介介绍，春和云境7月下旬有了成交记录，是1套95方的高区，真实成交价在4万元/㎡上下。如今大概成交了四五套，目前小区最受欢迎的户型是95㎡的中间套，成交价在3.7-4万元/㎡之间。

对比新房3.3万元/㎡的均价，算上两年的资金成本，春和云境的二手房成交价格，房东只能说是微利，赚了点“茶水钱”。

手边买房数据显示，春语蓝庭的挂牌量为44套，90天内没有成交记录。当然网签或有滞后，想来“滨江造”不会这么惨淡吧。

PART 2

所以，中签率低的所谓“红盘”，并不是在二手房市场上“侍靓行凶”的通行证。老余杭那边，有个中签率低至3%的盘——凤玺云著，房东降价百万也出不了货，难逃“破发”的事实。

凤玺云著实景图

从开盘历史来看，精装限价29000元/㎡的凤玺云著无疑是红盘，2020年项目先后四次推盘，中签率均在5.2%以下，所幸当时还没有限售这一说。

此前，一套建面约95㎡非低楼层房源完成交易，最终成交总价为297万，成交单价3.1万/㎡，据说房东还包了一部分税。

透明新房成交价显示，这套房源约276万元，算上资金成本、税费和中介费，这套房源基本上没什么赚头了，除非当时买家全款，那也就赚了10万左右的利息钱。

从成交表上来看，这套之后同样户型还有282万总价成交的，如果不考虑做低的话，那也只能是二楼三楼这样的低区，才能将将持平，不然就是“破发”了。

凤玺云著这么一折腾，搞得旁边的滨江杭语蓝庭业主的压力不小。7月份，在跑盘时，中介小章介绍：“杭语蓝庭是滨江打造的，目前是板块二手房的标杆。看内部数据，它也有1个多月没有成交了。春节后网签了3套，真实成交价在3.8万元/㎡左右，这个价格并没有体现阿里菜鸟园区搬迁的利好，让不少业主失望了。至于凤玺云著府成交更低了，在3.2万-3.3万元/㎡之间。”

研究员查看手边买房数据，杭语蓝庭的成交量还可以，春节后已经网签了10来套，网签最高价在3.6万元/㎡，新房限价29500元/㎡，挤掉做低的水分，摇号红利也比较薄。

住浙点评

不要迷信红盘“东方不败”的神话，摇号中签率是没办法跟二手房利润挂钩的；万人摇真要破发，谁也止不住！眼下杭州除了奥体、江河汇的豪宅还有可见的限价红利，其它的比较“混沌”，投资客不如马放南山，不要借钱冻资，追涨杀跌，那样多累啊。有这个时间，不如静下心来看两本书，推荐《薛兆丰经济学讲义》哈。