滨融府、古翠隐秀低区跌破6.5万元/㎡,申花“变天”了?
文/住浙网 艾维

红盘魔咒?

中签率低于10%的红盘,近期交付后,二手房行情多不乐观,前有老余杭的凤玺云著破发,后有运河边的上河公元,就连申花板块也经受考验:中签率低至2%的滨融府,交付后成交寥寥,好不容易有一套3楼的136方房源成交价890万元,折合单价6.4万元/㎡。

不少人大跌眼镜。

滨融府实景图

这套房子的成交价,只是个案吗?申花核心区的新房限价55000元/㎡,近来次新二手房的成交行情如何,被认为是保本线的6.5万元/㎡,守得住吗?来一波跑盘喽。

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在庆隆路的门店里,站在那张区位图前,中介小范说,这个6.4万元/㎡是真实的成交价,而且申花次新跌破6.5万不是个案——元旦前古翠隐秀有一套二楼的198方,成交价1288万,单价6.48万元/㎡。

在贝壳找房,滨融府的挂牌价里头,还有比这套三楼136方更低的,二楼的139方挂价850万,单价甚至不到6万1。这个价格有冲击力,最近15天已经带看了10次。

不得不说,跟研究员去年9月跑盘时相比,申花的次新二手房行情下浮了一格,尤其低区房源,有好几套挂牌价低于6.5万元/㎡。现在成交价站稳8万+的除了金茂府,就是滨江锦绣之城了,其余的像古翠隐秀、养云静舍、绿城建发沁园、宜和园,成交价在7.2-7.9万元/㎡。

原因?二手房进入买方市场,作为卖方多在筑底托底价、支撑点。新政爆发了一波后,眼下奥体、未科的二手房价止步不前,除了个别楼盘以价换量还算热闹,大部分处于有价无市的状态。挂牌价稍高的房东,中介会苦口婆心地劝:“这个价可能一周十天都没人来看,挂和不挂没啥区别。”

个别成交价破新低是事实,但不能以点代面、以偏概全,下断言“申花二手房价塌了”!从申花次新来看,主体成交价稳住7万+。

金茂府实景图

眼下到了学区房的成交旺季,申花的学区多,二手房的热度会高一点,但是推动作用有限。“新政后成交量爆发了,购买力消耗了一波。”小范介绍,“次新二手房往往不‘满二’,不符合免增值税的条件,买家要加5.3%的税负,又是不利因素。”

金茂府之所以能卖到8万+,就是因为买家不用缴这笔税,锦绣之城则是滨江品牌,得房率高。

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由于限售原因,滨融府目前可售的就7幢、8幢房源,挂牌量16套,还不算多,但在没有“内卷”的前提下价格仍不上去,说明了很多问题。

说回到那套滨融府的7幢3层,据透明的一房一价,这套房源买入时总价677万元,单价约4.98万元/㎡,如今交付后以6.4万元/㎡脱手,赚得还算丰厚,肯定得亏损不沾边。即便算上持有3年的资金成本和契税和中介费,房东大概能赚个七八十万。这个投资收益率,相当可以了!环顾疫情三年,有哪个投资比得上啊,大A吗?

滨融府实景图

所以,申花的次新成交价上限没问题,像锦绣之城的网签价屡屡9万+,去年有一套158方房源成交甚至突破了10万元/㎡。破防的往往是价格下限,奥体经受了御虹府、君品、星翠澜庭的三波冲击后,房价仍然稳住了,申花也在经受风浪的冲击。

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接下来的一两年里,申花、湖墅还有很多项目要交付,二手房的供应量不会停,年份久一点的二手房、限售的次新“压力山大”。

数了数,共有10大项目,显性供应量增加约6200套。这里面不乏中签率低的项目,到时会出现扰局的“管涌”么。