红盘魔咒？
中签率低于10%的红盘，近期交付后，二手房行情多不乐观，前有老余杭的凤玺云著破发，后有运河边的上河公元，就连申花板块也经受考验：中签率低至2%的滨融府，交付后成交寥寥，好不容易有一套3楼的136方房源成交价890万元，折合单价6.4万元/㎡。
不少人大跌眼镜。
滨融府实景图
这套房子的成交价，只是个案吗？申花核心区的新房限价55000元/㎡，近来次新二手房的成交行情如何，被认为是保本线的6.5万元/㎡，守得住吗？来一波跑盘喽。
在庆隆路的门店里，站在那张区位图前，中介小范说，这个6.4万元/㎡是真实的成交价，而且申花次新跌破6.5万不是个案——元旦前古翠隐秀有一套二楼的198方，成交价1288万，单价6.48万元/㎡。
在贝壳找房，滨融府的挂牌价里头，还有比这套三楼136方更低的，二楼的139方挂价850万，单价甚至不到6万1。这个价格有冲击力，最近15天已经带看了10次。
不得不说，跟研究员去年9月跑盘时相比，申花的次新二手房行情下浮了一格，尤其低区房源，有好几套挂牌价低于6.5万元/㎡。现在成交价站稳8万+的除了金茂府，就是滨江锦绣之城了，其余的像古翠隐秀、养云静舍、绿城建发沁园、宜和园，成交价在7.2-7.9万元/㎡。
原因？二手房进入买方市场，作为卖方多在筑底托底价、支撑点。新政爆发了一波后，眼下奥体、未科的二手房价止步不前，除了个别楼盘以价换量还算热闹，大部分处于有价无市的状态。挂牌价稍高的房东，中介会苦口婆心地劝：“这个价可能一周十天都没人来看，挂和不挂没啥区别。”
个别成交价破新低是事实，但不能以点代面、以偏概全，下断言“申花二手房价塌了”！从申花次新来看，主体成交价稳住7万+。
金茂府实景图
眼下到了学区房的成交旺季，申花的学区多，二手房的热度会高一点，但是推动作用有限。“新政后成交量爆发了，购买力消耗了一波。”小范介绍，“次新二手房往往不‘满二’，不符合免增值税的条件，买家要加5.3%的税负，又是不利因素。”
金茂府之所以能卖到8万+，就是因为买家不用缴这笔税，锦绣之城则是滨江品牌，得房率高。
由于限售原因，滨融府目前可售的就7幢、8幢房源，挂牌量16套，还不算多，但在没有“内卷”的前提下价格仍不上去，说明了很多问题。
说回到那套滨融府的7幢3层，据透明的一房一价，这套房源买入时总价677万元，单价约4.98万元/㎡，如今交付后以6.4万元/㎡脱手，赚得还算丰厚，肯定得亏损不沾边。即便算上持有3年的资金成本和契税和中介费，房东大概能赚个七八十万。这个投资收益率，相当可以了！环顾疫情三年，有哪个投资比得上啊，大A吗？
滨融府实景图
所以，申花的次新成交价上限没问题，像锦绣之城的网签价屡屡9万+，去年有一套158方房源成交甚至突破了10万元/㎡。破防的往往是价格下限，奥体经受了御虹府、君品、星翠澜庭的三波冲击后，房价仍然稳住了，申花也在经受风浪的冲击。
接下来的一两年里，申花、湖墅还有很多项目要交付，二手房的供应量不会停，年份久一点的二手房、限售的次新“压力山大”。
数了数，共有10大项目，显性供应量增加约6200套。这里面不乏中签率低的项目，到时会出现扰局的“管涌”么。
