文/住浙网 艾维
2023 年,中国房地产市场继续底部调整。政策力度前稳后松,以 7 月重磅会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,政策力度逐渐转向“托举并用”。对于杭州二手房市场,10月16号的“杭6条”新政,是一场“及时雨”。
新政点燃了杭州部分板块像奥体的二手房,在此助力下,2023 年杭州网签量为 7.9 万套,比 2022 年涨了 31.5%。
引用贝壳研究院新鲜出炉的《2023年杭州楼市白皮书》的十大数据:
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2023 年,二手房成交占比提升至 44%,新房占比相应减少。主要原因为, 一方面,新房整体供应量由 2022 年 12 万套下滑至 8.8 万套,远郊区域新房去化拖了后腿。同时,一二手倒挂减少,房东“以价换量”,使得二手房的被关注度明显提升。
PART 1
引人注目的是,杭州千万豪宅二手成交量首度突破1000套,达到1235套,在整个二手成交量占比提升,同比增加了38%,成为全年7.9万套成交中较亮眼的存在。
这其中,西溪云庐的合院成交均价突破了10万元/㎡,在12月放量成交了6套,两个月不到已经网签了8套,超过了很多高层刚需房源。
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分析西溪云庐热卖的原因,有绝版地段的加持——同时近西湖与西溪显地,1.1的容积率,“绿城造”的中式,在经济不确定下富豪更看重合院的资产配置,更重要的是,这拨房东也在“以价换量”,使得西溪云庐的性价比上升了。
这几套合院,新房便宜的也要卖2000万,大部分在2500万-3300万之间。如今,真实成交价在3300万-3700万间,扣掉税费和资金成本,中间的差价所剩无几。这让接盘侠觉得,比起摇号的新房房东,并没有吃亏。
还有2点不可忽视:
新政后,杭州除了核心四区限购,其它均已放开,不少高端改善腾出了一张房票,好钢用在刀刃上,那就用在心仪的房子上。
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西溪云庐实景图
另外,西溪云庐北区合院交付后“满2”,新政后可省下5.3%的增值税。这意味着,买一套3500万的大房子,买家差不多能省185万元,这笔钱,都能在杭州不少板块买套89方的次新了,要换车的话可以去看奔驰大G。 因此,有这样的操作,明明买卖双方早就签了协议 ,房东配合买家,特意等到满2年了才网签。
PART 2
接下来的两三年,豪宅二手成交量会继续放量吗?
研究员觉得,会在1235套的基础上涨,但要翻倍仍然困难。奥体、申花湖墅、钱二上万套的千万总价新房交付,将转为二手挂牌房源,从而大大增加千万豪宅的供应量。而接盘侠的数量不会同比增加,呈现更极致的买方市场,卖家会更“卷”。
2023年千万豪宅销售金额TOP10
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据好房研究院统计,2023年杭州十区共卖出千万豪宅4773套,创出历年的新高,同比涨幅折射出杭州高端购买力之强劲。
这些住宅主要分布在钱江新城二期、钱江世纪城、江河汇、申花、桥西、文晖等板块,其中钱二共卖出1844套,占比38.6%,遥遥领先。
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钱江新城二期新房项目分布图
在申花、湖墅板块,今后三年内共有10大项目交付,显性供应量增加约6200套。这里面不乏中签率低的项目,可以想象到时“卷”。但千万豪宅的房东多少会“端着”,很难大幅降价,去迁就卖家。
拭目以待吧,2年后的千万级二手房成交情况。
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