文/住浙网 艾维

2023 年，中国房地产市场继续底部调整。政策力度前稳后松，以 7 月重磅会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。对于杭州二手房市场，10月16号的“杭6条”新政，是一场“及时雨”。

新政点燃了杭州部分板块像奥体的二手房，在此助力下，2023 年杭州网签量为 7.9 万套，比 2022 年涨了 31.5%。

引用贝壳研究院新鲜出炉的《2023年杭州楼市白皮书》的十大数据：

2023 年，二手房成交占比提升至 44%，新房占比相应减少。主要原因为， 一方面，新房整体供应量由 2022 年 12 万套下滑至 8.8 万套，远郊区域新房去化拖了后腿。同时，一二手倒挂减少，房东“以价换量”，使得二手房的被关注度明显提升。

PART 1

引人注目的是，杭州千万豪宅二手成交量首度突破1000套，达到1235套，在整个二手成交量占比提升，同比增加了38%，成为全年7.9万套成交中较亮眼的存在。

这其中，西溪云庐的合院成交均价突破了10万元/㎡，在12月放量成交了6套，两个月不到已经网签了8套，超过了很多高层刚需房源。

分析西溪云庐热卖的原因，有绝版地段的加持——同时近西湖与西溪显地，1.1的容积率，“绿城造”的中式，在经济不确定下富豪更看重合院的资产配置，更重要的是，这拨房东也在“以价换量”，使得西溪云庐的性价比上升了。

这几套合院，新房便宜的也要卖2000万，大部分在2500万-3300万之间。如今，真实成交价在3300万-3700万间，扣掉税费和资金成本，中间的差价所剩无几。这让接盘侠觉得，比起摇号的新房房东，并没有吃亏。

还有2点不可忽视：

新政后，杭州除了核心四区限购，其它均已放开，不少高端改善腾出了一张房票，好钢用在刀刃上，那就用在心仪的房子上。

西溪云庐实景图

另外，西溪云庐北区合院交付后“满2”，新政后可省下5.3%的增值税。这意味着，买一套3500万的大房子，买家差不多能省185万元，这笔钱，都能在杭州不少板块买套89方的次新了，要换车的话可以去看奔驰大G。    因此，有这样的操作，明明买卖双方早就签了协议 ，房东配合买家，特意等到满2年了才网签。

PART 2

接下来的两三年，豪宅二手成交量会继续放量吗？

研究员觉得，会在1235套的基础上涨，但要翻倍仍然困难。奥体、申花湖墅、钱二上万套的千万总价新房交付，将转为二手挂牌房源，从而大大增加千万豪宅的供应量。而接盘侠的数量不会同比增加，呈现更极致的买方市场，卖家会更“卷”。

2023年千万豪宅销售金额TOP10

据好房研究院统计，2023年杭州十区共卖出千万豪宅4773套，创出历年的新高，同比涨幅折射出杭州高端购买力之强劲。

这些住宅主要分布在钱江新城二期、钱江世纪城、江河汇、申花、桥西、文晖等板块，其中钱二共卖出1844套，占比38.6%，遥遥领先。

钱江新城二期新房项目分布图

在申花、湖墅板块，今后三年内共有10大项目交付，显性供应量增加约6200套。这里面不乏中签率低的项目，可以想象到时“卷”。但千万豪宅的房东多少会“端着”，很难大幅降价，去迁就卖家。

拭目以待吧，2年后的千万级二手房成交情况。