文/住浙网 艾维

上周，均价7.94万元/m2的现房中冶锦绣公馆完成了首开选房，当天售罄：33套房源到247号就选完了。要不是有2套低区大户型“作梗”，本该选得更快的。

但分歧也是有的，报名摇号的267组中，接近一半的压根就没签到，有一些报名者起初是冲着十三中的学区报名的，想法比较“直接”，但交付前不承诺学区，加上买房成本一算，还是放弃了。

至于本周登记的中海钱江湾，均价达到9万元/m2，一东一西，各自有目标客群，分流这一说也比较勉强。

那什么样的人在买锦绣公馆，接下来会不会涨价？毕竟，卖得如此顺利，房企会对不同楼幢会心思。

PART 1

研究员认识的一位同行，他身边就有朋友打算去摇锦绣公馆的二开，楼层不差的房源，准备用全款买房。听了他的转述，就给买房的人化名老登吧，在这件事情上他是这么想的——

“他手头正好有2000万的现金，眼下银行大额存款额度少，定存3年的利息只不过1.5%，理财回报率也越来越低，再说了，如今哪款产品年化超过5个点的，就要担心风险了。”

中冶锦绣公馆实景图

老登想到了买房，比来比去，感觉锦绣公馆是眼下适合他的“保底型理财”——

“可以全款，不用背按揭，3个点的利息也不给银行赚。8万的价格拿下，持有3年，跑赢理财总没问题吧。而且，如果这期间有一波小行情，锦绣公馆上了9万+，就赚到了。”假如二手房价格三五年起不来，也没关系，他可以自住，就当享受生活了。

这个购买逻辑的确没毛病，攻守兼备，但前提是你要有充足的现金流。可见，锦绣公馆的热销，不光靠喜欢文教区的地缘改善以及十三中学区，也要感谢一路下行的银行利率，反衬出杭州主城区现房的自住及投资价值。

PART 2

坊间在传，锦绣公馆“二开”会涨价，但涨得不多。预计11月底加推5#共计32套，户型建面还是139和165方，价格大概率涨约50万元，摊到139方户型每平米大概贵3000，一房一价会到8.2万元/m2。

按这个价格加推，还能不能每年小赚5%？研究员来算一下概率有多少。

首先在文教区次新二手房里，锦绣公馆的产品力、学区是独一档的，比如外立面的设计，中冶是当作旗舰产品来打造的，对标的是6.98万单价的高端盘，用上了大面积香槟金铝板及玻璃幕墙组合，时尚感较强。

在令人关注的学区上，“行知+十三中”的书包要等官宣后才确定，但这地段的学区比九莲+嘉绿苑的搭配总归要好。

所以，就像望江新城的海潮望月刚交付，二手卖得比御潮府、御品要贵一截，同样道理，板块内书香印翠、黄龙云起的二手成交可作参考，但不必对标，中间还是存在一定价差。建发书香印翠10月在贝壳上仅1套成交，单价75298元/㎡，小区挂牌价为79424元/㎡；交付后锦绣公馆应该能摸到9万元/㎡。 

因此，按照8.2万元/㎡的新房成本，139方全款1140万元，加上契税、物业等税费（139方眼下是1%契税，165方或2个点），大概增加1200元/㎡的成本，如果持有3年，139方户型在8.8万元/㎡成交，利润有65-66万元，算下来每年约22万，差不多2个点年化收益，跑赢定存和国债回购，但如果2年后就能成交，利润率就会超3%。 何况，万一风口来了，新行情里上了9万+呢……