文/住浙网 艾维

近日，杭州三墩北的钱江彩虹轩交付了。3年前，彩虹轩新房摇号时热到发烫，四开中，有两次中签率低于10%，371套房源限售。如今借政策助推，加上新交付的热度，会不会“一石激千浪”，让板块二手房反弹一把？

研究员跑盘三墩北，反弹属事想多了，板块二手房已经直接滑向3万元/㎡。

彩虹轩实拍 住浙网 摄

PART 1

西湖区三墩北曾大红大紫，一度是“主城限价最低板块”，诞生了紫璋台、融信天澜、彩虹轩、西雅图等红盘。   二手房行情最热的2020年和2021上半年，三墩北的房子好卖到什么程度，甚至出现卖家要求“先交50万定金再看房”这样的怪事。

由于紫璋台、天澜仍在限售之中，三墩北最有市场号召力的次新万科西雅图（备案名：云谷公寓），当时的成交均价不低于4.5万元/㎡，出现5万+也不稀奇。

手边买房数据显示，西雅图网签最高价为6.31万元/㎡。

然而，时过境迁。歌词这样唱：不是我不明白，是世界变化快。

在跑盘时，板块中介倪哥介绍，西雅图一套122方的房源，2021年上半年曾经涨幅百万元，也卖掉了。如今，同样的户型半年内降了近百万，才勉强走掉。

涨跌起伏，折射市场凉热。

在住浙后台，有彩虹轩的业主仍在纠结：明明限售了，为啥还要坚持接盘？上周在交付跑盘时，有的房东均对二手行情愁眉不展，自嘲“冲进去的时候想5万，如今3万就要逃出来……”

他们的底线就想守牢3万元/㎡，相比2.81万元/㎡的新房限价，还能赚个三瓜两枣。这样朴素的想法，能如愿吗？

PART 2

钱江彩虹轩位于古墩路、周坪路口，距离地铁2号线白洋站约300米，出行较为便利。这是加分项，也是当年摇号受青睐的原因。但书包并非是星洲二小，这块配套上要丢分的。

受益于当时的倒挂预期，彩虹轩四次开盘两度限售，累计吸引超8000人次爆抢，2021年一度作为亚运村的分流红盘，有房无房人才齐拼社保。

当年中签后业主兴高采烈，神采飞扬，如今吐槽，要多酸爽就有多酸爽。

彩虹轩西门  住浙网摄

车从庄墩路拐上高家里街，映入眼帘的多是土黄色外立面的小区，要么是安置房，要么有些年头的商品房。相衬之下，彩虹轩外立面用了灰色系的涂料，一眼看去还挺精神，显然符合眼下的时尚审美，大窗墙比也点个赞。    

大门头较轩阔，给了业主较好的第一印象，园林景观这块，大面积绿植、水系、阳光草坪的配置也中规中矩，毕竟是限价2.81万元/㎡的刚需项目。

住浙网 摄

PART 3

钱江彩虹轩共打造了9幢25-27F高层，有公租房，共计902户。起步户型面积与西雅图差不多，但得房率不如西雅图。

西雅图实拍  住浙网 摄

如果西雅图能够维持在3.5万元/㎡一带，相信彩虹轩的业主底气会足很多，“你吃肉我啃骨头”，打下个2000元/㎡，3.3万元/㎡能成交也过得去。

在墩余路上的链家门店，碰着了资深中介倪哥，他侃侃而谈：

1、 彩虹轩还在交付之中，大证尚未办出，预计要到春节后了。因此小区二手房还没法公开挂牌和交易。用板块标杆西雅图来对标，他觉得成交价会围绕3万元/㎡上下振荡。

2、 在一些小中介，彩虹轩有意向挂牌房源，但不多，业主心理预期基本在3万-3.5万/㎡左右，最贵的是一套建面约89㎡边套，业主报价360万，折合单价约4万/㎡。

3、 西雅图的探底仍未止，从二季度的3.5万元/㎡中枢价，滑向3万元/㎡。上月成交了一套89方房源，带一个车位的总价是288万，貌似有3.2万元/㎡，但刨掉车位的20万，房价将将超过3万元/㎡；

4、 奥体、亚运村近几个月成交确实热络，上个月未科的二手房量价微涨，但春风不度玉门关，三墩北的量仍上不去。手边买房数据显示，西雅图11月仅网签一套，就是上述的总价288万房源。另有4套已签约，等待过户。

5、 三墩北二手房跌跌不休，既有宏观经济层面的，也有板块内需求不足的原因。前几年的学区房刚需，这两年也少了。随着杭州分配生制度的进一步巩固，学区房的色彩确在淡化，至少不像前几年那么热，这从几个学区房成交价近“腰斩”可见一斑。

6、 紧邻的云谷新房限价2.8万元/㎡，对板块二手房接盘力量形成了分流。

彩虹轩业主“买到怒赚百万”梦碎，如今，买家眼下能接受“新房总价+税费”的成交价，房东稍赚一点或平手离场。房东想多赚些，买家就不急着出手，观望，反过来会催生以价换量。像南星、申花、奥体的次新议价力强一些，卖家屏得牢，而宁围、崇贤、三墩北、老余杭等板块不具备这种议价力，只能等待政策的“风口”了。