麻雀虽小,仍在扑腾

文/住浙网 艾维

刚刚,研究员在群里看到消息:萧山市北西新盘滨悦翡丽轩启动分销了。内心叹了口气:它还是屏不牢……

本来,它是一抹不一样的烟火:市北西仅剩的限价盘,甚至可说是杭州最后的限价纯改善新盘,均价是39500元/㎡,相比不限价盘有2万元/㎡的落差。

这是一个“独栋盘”,一个小区只有一幢楼,83套房源,体量超小。因此给购房者带来了困惑,公区、园林行不行啊?

滨悦翡丽轩鸟瞰效果图

它就是滨悦翡丽轩,开发商很少人知道,浙江联益。

Part 1

麻雀虽小,还是眉清目秀的。

在产品打造上,滨悦翡丽轩也还用心的——四面铝板、两梯两户,同时架空层高有7.2米。因为只有83套房源,摇号前甚至被认为有房要拼社保。

结果出来,83套建面约138、167㎡房子,220组报名,中签率37.73%,标准的粉盘数字。这组数字意味着,大概率当天勉强售罄,或剩部分房源转续销。

以上是研究员的预判。没想到,眼镜碎了一地。

选房当天只卖掉45套,一半多一点儿,把人整不会了:市北西限价盘居然卖不动?

Part 2

复盘一下:项目为啥“扑街”?

1,位置非核心,倒挂是没有的

身处市北西,项目配套有点尴尬,离地铁稍稍有点远,无论是1号线5号线的滨康路站、还是7号线的明星路站,高德显示超过1.5公里。学校上,东边的博奥小学可以展望,商业么,萧山宝龙相对近些,开车到奥体甚至穿博奥隧道到万象城,也是可以的。一路之隔是建面约15万方的无限公园。

配套还算均衡,有么都有一些,但长板不突出,算不上加分项。根本问题是,这是个没有倒挂的限价盘,所谓2万元/㎡差价,找的是不限价盘的放风价。而这个板块二手房的真实成交价,譬如星漫里、花曜里,就在4.1万-4.5万元/㎡区间,还可能因为独栋盘让接盘侠望而却步。

2、无法打消对“独栋盘”的顾虑

研究员认为,项目是独栋盘,体量太小,影响了公区配套和园林景观呈现,再怎么折腾架空层,总归是“螺丝壳里做道场”。放在限价时代,或许半斤八两还没得比较,眼下不限价盘的示范区、公区都快做出花来了,一个比一个卷。

不少摇号者估计都没到现场来看过,冲着想象中的“倒挂”报名的,摇号数据不佳,自媒体雪上加霜来一波,清醒了,选房就弃了。说到底,没有倒挂的独栋盘,摇资客不会来的。

3、开发商的品牌影响力不足

假设一下,这个盘是滨江造或者绿城出品,结果会不会不一样?但联益虽是本土开发商,知道的人真的不多。在前两年市场的捶打下,杭州的购房者越来越精明,保证资金安全、稳妥交房最要紧。有不确定性的,不碰!

Part 3

就这样,“皮球”踢给了贝壳,感觉分销的机会来了。市北西3.95万元/㎡的限价精装盘,配套大差不差,正是分销最喜欢的。再怎么着,这房子卖出去不会有问题,这佣金拿得心里踏实。

那么,独栋盘真的没有未来吗?

倒也不见得,其实也有成功的案例。

杭州上一个独栋盘是妥妥的“滨江造”,就是行情比较牛的2023年,四季青限价60000元/㎡的 滨江·揽潮华庭。但它的位置硬核,户型也做到了365㎡,总共43套。滨江瞄准的客群很明显,就是四季青的老板们。所以不愁卖,开盘中签率为约15%。

揽潮华庭效果图

行文至此,想到2022年“爆冷”的世纪城新盘傲世邸,说是提前1年多交付了。有房东放风想挂9万+,不愧是当年摇号“300勇士”,很敢想。

 作为当年的“争议红盘”,傲世邸最为人诟病的是体量小,房源性质复杂——6幢房子的小区,两幢公租,一幢半自持,只有两幢半是住宅。

另类“独栋盘”,终究没办法打消顾虑的。