文/住浙网 艾维

刚刚，研究员在群里看到消息：萧山市北西新盘滨悦翡丽轩启动分销了。内心叹了口气：它还是屏不牢……

本来，它是一抹不一样的烟火：市北西仅剩的限价盘，甚至可说是杭州最后的限价纯改善新盘，均价是39500元/㎡，相比不限价盘有2万元/㎡的落差。

这是一个“独栋盘”，一个小区只有一幢楼，83套房源，体量超小。因此给购房者带来了困惑，公区、园林行不行啊？

滨悦翡丽轩鸟瞰效果图

它就是滨悦翡丽轩，开发商很少人知道，浙江联益。

Part 1

麻雀虽小，还是眉清目秀的。

在产品打造上，滨悦翡丽轩也还用心的——四面铝板、两梯两户，同时架空层高有7.2米。因为只有83套房源，摇号前甚至被认为有房要拼社保。

结果出来，83套建面约138、167㎡房子，220组报名，中签率37.73%，标准的粉盘数字。这组数字意味着，大概率当天勉强售罄，或剩部分房源转续销。

以上是研究员的预判。没想到，眼镜碎了一地。

选房当天只卖掉45套，一半多一点儿，把人整不会了：市北西限价盘居然卖不动？

Part 2

复盘一下：项目为啥“扑街”？

1，位置非核心，倒挂是没有的

身处市北西，项目配套有点尴尬，离地铁稍稍有点远，无论是1号线5号线的滨康路站、还是7号线的明星路站，高德显示超过1.5公里。学校上，东边的博奥小学可以展望，商业么，萧山宝龙相对近些，开车到奥体甚至穿博奥隧道到万象城，也是可以的。一路之隔是建面约15万方的无限公园。

配套还算均衡，有么都有一些，但长板不突出，算不上加分项。根本问题是，这是个没有倒挂的限价盘，所谓2万元/㎡差价，找的是不限价盘的放风价。而这个板块二手房的真实成交价，譬如星漫里、花曜里，就在4.1万-4.5万元/㎡区间，还可能因为独栋盘让接盘侠望而却步。

2、无法打消对“独栋盘”的顾虑

研究员认为，项目是独栋盘，体量太小，影响了公区配套和园林景观呈现，再怎么折腾架空层，总归是“螺丝壳里做道场”。放在限价时代，或许半斤八两还没得比较，眼下不限价盘的示范区、公区都快做出花来了，一个比一个卷。

不少摇号者估计都没到现场来看过，冲着想象中的“倒挂”报名的，摇号数据不佳，自媒体雪上加霜来一波，清醒了，选房就弃了。说到底，没有倒挂的独栋盘，摇资客不会来的。

3、开发商的品牌影响力不足

假设一下，这个盘是滨江造或者绿城出品，结果会不会不一样？但联益虽是本土开发商，知道的人真的不多。在前两年市场的捶打下，杭州的购房者越来越精明，保证资金安全、稳妥交房最要紧。有不确定性的，不碰！

Part 3

就这样，“皮球”踢给了贝壳，感觉分销的机会来了。市北西3.95万元/㎡的限价精装盘，配套大差不差，正是分销最喜欢的。再怎么着，这房子卖出去不会有问题，这佣金拿得心里踏实。

那么，独栋盘真的没有未来吗？

倒也不见得，其实也有成功的案例。

杭州上一个独栋盘是妥妥的“滨江造”，就是行情比较牛的2023年，四季青限价60000元/㎡的 滨江·揽潮华庭。但它的位置硬核，户型也做到了365㎡，总共43套。滨江瞄准的客群很明显，就是四季青的老板们。所以不愁卖，开盘中签率为约15%。

揽潮华庭效果图

行文至此，想到2022年“爆冷”的世纪城新盘傲世邸，说是提前1年多交付了。有房东放风想挂9万+，不愧是当年摇号“300勇士”，很敢想。

作为当年的“争议红盘”，傲世邸最为人诟病的是体量小，房源性质复杂——6幢房子的小区，两幢公租，一幢半自持，只有两幢半是住宅。

另类“独栋盘”，终究没办法打消顾虑的。