本文导读：

1.降价潮将涌现。

2.土地成交溢价率下跌，土地起拍价将向下调整。

3.三方大战将重新划分势力范围，谁是赢家？

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文/住浙网 谢晓峰

在一个完全市场化的环境里，交易价格，即定价权由买家决定。

当北海公园以低于九折的价格清仓之时，形势发生了大变化，市场参与各方的行为和心理都将发生变化：

一、降价潮将涌现。

从天鸿香榭里迅速降价跟进，刚需盘降价之后，改善盘集中的城东和申花板块，也将是下一个降价潮重点观察地区。

降价给消费者传递了一个信息：楼价要跌，持币观望和积极抢便宜货都是纠结的选项。

而对于北海公园尾盘降价带来的良好的业绩，无论是老板，还是职业经理人，会逐渐在思维上形成一个共识，不降不足以启动市场。

共识将形成共振，降价的区域将蔓延，降价潮将涌动。

共振将会带来降价效应的递减，无论是轰动效应还是销售效果，除非价格一步杀到位，否则销售业绩很难好于吃头口水的北海公园。

也就是说，最早降价的将掌握定价主动权，迟降价的，只能被动接受已经降到位的价格。

二、土地成交溢价率下跌，土地起拍价将向下调整。

北海公园1.58万元的均价，相比较1万出头的楼面地价，毫无利润可言，亏损降价出货的结果足以震撼还在为争抢一块宅地而拼杀的开发商们。

作为土地市场的下游，新盘降价直接决定了地价水平的两个趋向：一溢价率下滑；二调低起拍价成为可能。

第一个趋势已经显现：在2013年，杭州主城区宅地溢价率平均为31%，今年一月份至今，已经下降为15.5% 。

考虑到起拍价一直在悄悄往上调高，以蒋村板块为例。融创拍到的宅地，加上保障房后实际起拍价为10999/㎡，比毗邻的中节能地块9024元/㎡的起拍价，高出了2成多，而两者的起拍时间仅仅相差了11个月。

类似的情况发生在多个板块。

随着新房市场价格中轴线的下移，高企的土地起拍价格面临向下调整的压力。

三、三方大战将重新划分势力范围，谁是赢家？

在去年1300多亿的土地出让金中，本土企业是憋屈的一方，仅仅得到占总金额比例23%的土地，虽然有滨江在争夺拼杀，但是下半年，冷眼旁观不参与的本土企业居多；

去年，标杆房企拿地受到了严重的抑制，在土地市场火拼的深耕标杆房企并不多，大量的标杆房企处于土地储备不足的境地；

最兴奋的是以闽系和新上市房企为主的首入杭房企，他们拿了1327亿宅地的差不多一半，创下八个板块的楼面价新高。

也就是说，过去的一年，土地的定价权大部分掌握在首入杭房企手里。

马年一开春，新房市场来自本土企业的反击，在城北地区一举夺得了新盘定价的主动权，在这样降价氛围浓重的市场环境里，以职业经理人为执行团队的标杆房企，会不会顺水推舟地跟进降价？市场拭目以待。

如果说本土房企和标杆房企还有部分低成本的存货可以留足降价空间，那么，刚入杭的新进房企怎么办？

去年拿地去年开盘的仅有旭辉、景瑞寥寥数家，大量的新盘会在马年亮相，他们如何选择：推迟开盘还是低价首开，甚至亏本首开？

新进房企的销售绩效不单直接影响到其在杭州市场的前途，还会给后续想登陆杭州的外来房企树立一个标杆，无论是正面的还是负面的。

在这样的背景下，去年没拿地或者少拿地，弹药充足的开发商，无疑将是土地市场的赢家，将在土地市场掌握主动权，或者捡到便宜货。

本土、标杆和新进，将在2014年的搏杀中，再分出各自的市场份额和势力范围。