文/住浙网研究员 倪陈露

当赞成赞城以8500元/㎡的探底价入市、上亿·彩虹郡宣布起价6999元/㎡之后，一时间，北部新城·农副产品园区板块进入价格战的漩涡；除此之外，一河之隔的崇贤新城，佳源名城对外公布起价7288元/㎡。大城北成为绕城内万元房聚集地。

祥符板块的降价战火，已经一路向北烧至园区板块和崇贤新城，城北新的价格序列再一次重塑成型。大城北与主城区价格进一步拉大之后，高价拿地房企面临更窘迫困境。

大城北部分楼盘分布图

绕城以内，谁是最低价？

在杭州，万元房是“最”刚需们的救赎。纵观杭州版图，东南西北中，唯独北部新城一枝独秀，可以称的上是绕城以内，新盘价格最低的区域。

去年十月，名城博园均价1.1万元/㎡低开入市，刷新大城北最低价，首开162套房源基本售罄。在今年，与其邻近的纯新盘纷纷打出每平米7千元左右的起价，一举刷新板块最低价。

以赞成赞城为例，8500元/平米的均价比名城博园当时首开均价低了2500元/㎡，在各方面条件相当的情况下，相当于直接打了7.8折。但是，购房者持币观望的纠结并没有在“便宜货”面前化解，赞城现场销控显示，当日去化六成。补充一句，赞成赞城首开仅50套房源，就算六成属实，那么也只去化了30套。

大城北板块部分楼盘价格一览

万元以下低开的，赞城只是起了一个头。接下来，农副产品园区板块内还有一个新盘——上亿·彩虹郡将要面市，这个项目的起价是6999元/㎡，首开均价有可能低于赞成赞城。

与此同时，位于崇贤新城的佳源名城，对外已经公开7288元/㎡的起价，低开入市成为定局；而在去年年底开盘的恒基旭辉府，目前在售均价9600元/㎡，均价同样不出万元。

万元以内低价房在北部新城聚集，由此看来，名城博园成为北部新城毗邻绕城楼盘中的最高价。

名城博园营销负责人倪晓磊表示，目前市场环境差，周边楼盘又是纯新盘，低价首开是必然之举；而作为板块内的“老大哥”，名城博园并没有要跟进降价的意思。

“购房者仍然处在浓重的观望期，那些因为低价优势来看周边项目的购房者，也都会到我们现场来咨询，这证明现在的购房者并不是一味以价格来衡量，购房者很理性，观望情绪很浓，我们还是以产品取胜。”倪晓磊告诉研究员。

一味的价格厮杀，带不回实际收益就是两败俱伤；何况，想要降到购房者的心坎里，对于开发商而言，也不是一件易事。

赞成赞城效果图

城北价格战烧至绕城边，北部新城板块压力山大

2013年上半年那些大鳄在为北部新城的土地厮杀争抢的时候，一定没有想到2014年，大城北会成为降价重灾区。

如果说年初祥符板块的价格跳水对北部新城是一个重大打击的话，那么如今北部新城板块将面临双面夹击，特别是对于那些高价拿地的开发商而言。

目前，万家名城均价1.2万-1.29万元/㎡左右。

同样位于大城北，同样是余杭区，万家名城与赞成赞城的直线距离仅仅4千米，也就是说驾车五分钟的距离，两套房源差价达4000元/平米，一套90方的房源总价差36万元。而对于北部新城那些高价拿地又想保本销售的开发商而言，这一差价则更大。

土地成本，加10%的财务成本，再加上各种税费和管理成本，万通、越秀、融科三盘保本售价均在14000元/㎡以上，其中万通项目成本价接近1.6万/㎡，几乎是赞成赞城在售均价的两倍。

如果在目前市场行情下开盘，这三个楼盘亏本已成定局，而周边在售楼盘的定价，则决定了这几个楼盘最终将亏多少钱。无疑，以赞成赞城为首的这一波开盘，将给北部新城板块这几个未售新盘带来一轮不小的打击。

大城北新价格序列重塑：大城北与主城区价格进一步拉大

大城北，以行政区域划分，有拱墅区和余杭区之分；以板块划分，则有祥符板块、北部新城、农副产品园区板块以及崇贤新城之分。在这一波万元以下新盘涌现后，主城与余杭的价格，各板块的价格，差距将进一步拉大。

以位于祥符板块的天鸿·香榭里为例，目前均价1.38万元/㎡，而位于余杭区北部新城板块的万家名城，目前在售均价1.49万元/平米左右，刨去精装修价格每平米2000元，主城与余杭，差价1000元/㎡。

万家名城与更北的名城博园、恒基旭辉府相比，差价近3000元/㎡。而随着赞成赞城等一波新盘低开入市之后，这一差价将被拉大至4000元/㎡以上。

也就是说，位于余杭区的农副产品园区板块和崇贤新城的新盘价格，与主城区的祥符板块，差价从原先的近4000元/㎡扩大至5000元/㎡以上，整个大城北的价格体系正在重构，勾庄区域新盘频频低开，会否引发价差被迫拉大的祥符板块，以新一轮的降价来做反制，这将成为市场关注焦点。