引言：

340.66亿，是杭州八区单月土地出让金的最高记录，发生在2013年9月。以华家池、蓝孔雀、南部卧城“三大战役”为代表，——华家池地块总价137亿，蓝孔雀地块总价74亿，萧山南部卧城地块总价41亿。

“三大战役”共4场出让会，十家开发商拿地，共十个项目，分别如下：

9月3日，萧山南部卧城3宗宅地出让，恒大、农工商入杭，以总价40.81亿元分食。其中，恒大25.95亿拿下1宗，即为恒大帝景；农工商14.86亿包揽2宗。

9月5日，“华家池大战”上演，绿地、世茂、滨江各夺下一宗。其中，绿地以56.2亿拿下体量最大的东边地块，项目住宅部分为“华家池1号”，商办部分为“杭州绿地中心”，；世茂以36.7亿元拿下中间地块；滨江联合小商品城以43.8亿元拿下西边地块，案名为“华家池公寓”。

9月12日，蓝孔雀地块出让6宗地块，其中，4宗宅地分别由新城、三江、招商（包揽2宗）拿下，复地包揽2宗商地。

9月30日，蓝孔雀最后2宗宅地出让，融信首次入杭，以总价34.6亿包揽。

9月轰轰烈烈的4场大战（蓝孔雀2场），是2013年杭州土地市场的一个缩影，房企拿地的狂热，造成地价大幅上涨，但去年成功拿地的喜悦，今年已全部转化为压力，因为拿地一年后，杭州房地产市场已然发生了巨变，市场下行、房价下跌、购房者观望、微利和亏损项目遍地。

一年后，这些项目的进度怎么样？住浙网对华家池、蓝孔雀、南部卧城十大项目进行探访,今天推出第二篇：

回望去年红9月的主角们之②：华家池得主

回顾：

回望去年红九月的主角们之①：南部卧城得主

本文导读：

1、拿地一周年，华家池三巨头PK之战何时开打？

2、商业比重高，三家开发商各自如何应对？

3、内“忧”外“患”，华家池三盘出货有压力

4、华家池三盘的内在压力

5、未来具有不确定性

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3、“九五”华家池之争情报分析

文/住浙网研究员 倪陈露

2014年9月，低迷的杭州楼市终于迎来了些许暖意。“限购的放开”、“受灾最重的140方以上大户型的松绑”，使得高档住宅与购房者之间的道路拓宽了。闻名全国的华家池地块，随着开盘节点的临近，也吸引了市场的目光。

围绕华家池项目，“浙大卖地”、“总价地王”、“大鳄争夺”等许多热门词眼已成为过去式。如今人们关注的，是这三个昔日地王接下来将面临怎么样的命运？他们各自的得主又有什么样的策略应对？在低迷市场“出货难”、或者“近乎亏损”的窘境下，绿地、世茂和滨江三家得主又将做出什么样的产品？品牌美誉度与利润之间如何抉择？三个项目谁将最早开盘？又是否会竞相压价引发价格战？

恰逢9.5华家池之战一周年之际，住浙网研究员总结了这三家得主的近期推盘节点、项目所面临的内外压力，以及对于华家池三盘的价格猜测。

华家池3盘分布图

拿地一周年，华家池三巨头PK之战何时开打？

站在位于秋涛北路的同方国际顶楼向下俯瞰，就能看到前方一大片被围挡包围的工地，不时有路过的行人向它投去一两秒目光……地处寸土寸金的市中心，就算不知道这个围挡中工地的前世今生，但想必路人们也能八九不离十地猜出，这里，将来拔地而起的必定是豪宅与高档商业体。

如果再走近一些，就可以发现，在闸弄口公交站台背面，已经呈现出了一座米黄色外立面、类似于一个巨大盒子般造型的现代建筑，而它——便是世茂华家池项目的销售中心了。

世茂华家池项目：

虽然世茂项目是华家池三宗地块中唯一一个还没有公布案名的项目，但它也将成为华家池第一个亮相的楼盘。据世茂华家池项目负责人称，“虽然正式开放时间目前还不方便透露，但应该会在绿地和滨江项目之前。”由于绿地华家池1号预计9月开放售楼处，由此可以推断，世茂项目的售展中心将在近期面市。

据项目负责人表示，世茂华家池项目户型规划跨度非常大，既有90方的小户型，也有700多方的超大户型。值得一提的是，世茂项目将90方设计为一房和两房，足以可见该项目走的是“绝不亲民”的“土豪”路线。

华家池三项目情况一览

（具体情况以开发商对外公布为准）

绿地华家池1号：

在世茂项目的东面，一个正在建设中的新颖形建筑，则是华家池三个项目中最早对外界公布案名的楼盘——绿地华家池1号的销售中心，该项目上个月已经进行规划公示。公示中表示，除了住宅和商业以外，还将建有一个幼儿园和公园绿地。绿地华家池1号：

绿地华家池1号指标

据了解，这个被称为“中国人文公园著作”的项目，全部为精装修房源，面积在90-300余方之间，销售中心将在9月底对外开放。

滨江华家池公寓：

作为三个项目中唯一的本土开发商，滨江则将采取后发制人的策略。据项目负责人王赞煜表示，华家池公寓预计十月份动工，售楼处有可能在年底面市。

另外，他还透露，华家池公寓规划有9幢高层和6幢排屋，户型面积在90—220㎡之间，主力户型在140㎡左右。其中，90方户型基本设计为三房。

从三个项目的面市节点看来，想要看到三巨头正面PK，预计要等到明年才能够实现。

滨江华家池公寓鸟瞰图

商业比重高，三家开发商各自如何应对？

早在华家池地块出让前，就有业内人士指出：“杭州的商业已经进入了‘过饱和’状态，过多的综合体规划，使这座城市有点‘消化不良’，而商业比重大的地块，对于拿地企业而言，也是一个重大考验。”

据了解，华家池三宗地块都有商业部分，占比最高达50%，也就是绿地项目的商业部分——杭州绿地中心；而其余两个项目，商业占比也达到了42%左右。

值得一提的是，由于华家池位于市中心、钱江新城、城东新城三大城市中心的中间地带，所以，不少人表示，三个项目中庞大的商业体量或许将会成为未来开发的难点；并且，华家池地块周边并无大型规划支撑，商业布局较难定位；而写字楼方面，周边还有同方国际在售。

此前，绿地集团浙江区域营销负责人周瑜曾在接受住浙网采访时表示，杭州绿地中心14万方的商业项目中，规划有四幢甲级写字楼，以及国际化的商业街区。

“绿地的市场发展重点是城市超高层综合体。”有业内人士指出，“而目前绿地在杭州的项目，如绿地中央广场、胜利河美食街项目、绿地旭辉城，无一例外地都有大量的商业体量。”

绿地能否神来之笔，将商业比例大转化成为自身优势？也成为华家池后续PK的一大亮点。

另外，滨江华家池公寓负责人王赞煜则表示，项目的商业部分后期将会打造成写字楼，并且“不排除商业部分自持的可能性”。值得一提的是，滨江项目的商业部分，也是三块地中唯一一块商业与住宅之间没有规划道路隔断的地块。

而世茂华家池项目则保持其一贯的“神秘”作风，相关负责人仅表示，“商业部分还在规划中”。作为一家海派开发商，世茂在杭州以外的区域已经有了很多商业地产开发经验，旗下酒店、购物中心、写字楼等不再少数。而其位于滨江的在售项目——之西湖，也有相当一部分商业布局。今年，世茂又拿下了位于滨江西兴的“浙江之门”商业项目。如此看来，世茂打造商业也算是行家了。

内“忧”外“患”，华家池三盘出货有压力

除了商业比重高以外，华家池三盘还面临有以下可能出现的问题：实际开盘价格难以盈利、市中心板块内竞争压力大、若为了“低开入市”，采用综合体地价定住宅价格，将导致商业部分成本大大增加……

以售价来说，同为市中心豪宅，华家池三盘与目前在售的绿城兰园距离最近，该项目售价对华家池三盘有参考意义。根据透明售房网显示，2014年以来，绿城兰园的住宅成交均价从年初的5.3万元/㎡，最低降至4.8万元/㎡，整体均价维持在5万元/平米左右；另一楼盘，位置“更加”市中心的武林壹号，今年的价格波动较大，在5.8—6.9万元/㎡之间波动，整体价格维持在6.1万元/㎡左右。

（注：1、图中仅显示住宅部分成交均价，不包括商业；2、由于武林壹号在2014年1、2月份无线上成交，故图中武林壹号该两个月未显示成交均价）

参照兰园为例，该项目整体楼面价为20963元/㎡，除去商业部分，住宅楼面价接近2.5万元/㎡，与绿地华家池1号楼面价持平，而世茂与滨江项目则还要高其3000余元每平米。

华家池三盘住宅部分楼面价一览

以楼面价2.5万元/㎡为例，加上10%的资金成本、5000元/㎡的建安成本，12%的税费、3%的营销等综合费用，项目售价达到3.8万元/㎡以上才不会亏本。以2.8万元/㎡的地价算，要卖到4.2万元/㎡。

这只是毛坯的价格，还未算上精装修价格。以兰园为例，该项目精装修标准为7200元/㎡，相当于毛坯4.3万元/㎡；今年推出的降价减配小户型中，精装修89方房源均价4万元/㎡，扣除精装标准4000元/㎡，相当于毛坯卖3.6万元/㎡。

也就是说，华家池的售价要比兰园高6000元/㎡，才有盈利空间。

注：兰园为小户型降价后的价格，华家池三盘为保本房价

但是，一旦价格高了，便失去了竞争力，去化便成了问题。

除了价格以外，市中心豪宅的竞争压力也不容小觑。目前，市中心板块供应量不容小觑，武林壹号、兰园、武林国际、君玺等均有不少房源在售，客户挑选余地非常大。

华家池三盘的内在压力

在当前的市场行情下，如果要快速出货回笼现金，价格必然要有优势。但是按照宅地部分的楼盘价，定价会太高，没有优势。那么，就不得不用综合体地价来定住宅的价格。

但商住综合体历来都是用住宅的利润补贴商业，现在不仅住宅的利润很低，甚至要靠商业部分吸收住宅的成本，将来，这部分抬高的成本，会成为一个隐忧。

华家池三项目商业地价

因此，华家池项目的商业部分的土地成本上升了四成。再加上商业开发成本高、资金沉淀时间久，还有因为地段因素可能出现的销售困难，华家池的商业将成为三家开发商面临的最大挑战。按照常规模式，华家池三个项目的商业部分土地成本为1.4-1.6万元/平米，按照综合地价，为1.9-2.3万元/平米，增幅最高为45%，同时也超过了兰园的综合地价。

由此可见，华家池三盘在“地王”的光环下，压力重重。

未来具有不确定性

虽然站在今天来看，华家池项目的操盘压力大。但是，市场是瞬息万变的，限购政策刚刚放开，效果还未真正显现出来。当下的中国经济，在政策层面、宏观层面均存在不确定性，未来的房地产形势变化也存在不确定性。因此，华家池项目的未来也并不确定。

华家池地王们将如何演绎？住浙网将持续关注。

附：回顾9.5华家池之战一周年

2013年9月5日华家池之战现场图

华家池地块的出让，可谓一波三折。从09年第一次在读地手册上出现，到去年9月5日正式公开竞拍，期间，历经了四度春秋。而出让的地块，也从最初的100亩商业用地变成了240亩商住用地。

作为市中心板块的绝版宝地，华家池之战在去年9月5日正式上演。最后，这场杭州史上最豪华的土地盛宴，在一番激烈鏖战后，被绿地、滨江、世茂三家分食，136.7亿元的总价也使得华家池三宗地块成功晋级为杭州土地市场上的总价地王。

对于这片土地，浙大人有情节，杭州人有回忆，但这些留恋与不舍，最终都将无可避免地湮没在城市化进程的滚滚巨轮中。早在去年9月5日三宗地块成功“出嫁”后，华家池早已整装重新出发了。

他来了，这一次他不再是曾经大隐隐于市的浙大华家池校区，这一次，他有了一个抛开人文学子情怀之后，更“陌生”称谓——“市中心绝版豪宅”。