核心提要：
项目已结顶 营销团队“销声匿迹”
四年多前溢价超165%拿地 开发商却始终是个“迷”
拿地四年未能销售 所为何故？
又一个亏本楼盘？
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文/住浙网研究员 黄珣
12家企业报名，鏖战72轮，竞拍4个小时，溢价165.5%……2009年7月20-21日，超级黑马国恒地产最终以26.14亿、平均楼面价8888元/平方米的“天价”竞得西溪姊妹地块，即现在的国恒·西溪公馆。
如今，四年多已过，该项目进展如何？近日，住浙网研究员驱车来到了项目现场，高高的围挡内工地正如火如荼地在施工，然而，令我们惊讶的是，四年来，一直不见开盘的西溪公馆项目竟然基本上都已结顶，有几幢楼甚至外立面都已呈现……
国恒西溪公馆鸟瞰图
项目已结顶 营销团队“销声匿迹”
项目结顶还未开盘？百思不得其解的我们立即拨打售楼处电话，然而，更令我们惊讶的是，售楼电话却一直处于无人接听的状态。
“西溪公馆目前有售楼处吗？”在询问现场的施工人员后，研究员在不远处找到了一间小小的办公室，上面写着“国恒地产”。不过，走近一看，研究员发现，这并不是售楼处，只是普通的办公处。随后，该办公室工作人员告诉住浙网研究员，目前西溪公馆项目的营销团队还未到位，所以具体信息也不适合向外透露。
令人诧异的是，早在2011年，西溪公馆就参加了杭州的房博会，从2011年到2013年，该盘的营销团队一直在正常运行。事实上，去年上半年，该盘时任营销负责人还曾透露该盘计划国庆前后开盘。
越来越多的疑问抛给了住浙研究员：国恒地产是何方神圣？项目从未销售工程却依旧正常进行？西溪公馆准备现房销售吗？
四年多前溢价超165%拿地 开发商却始终是个“迷”
“那块地当年吸引朗诗、宋都、复地、华荣、华润新鸿基、保利、大华、华元等12家企业报名竞拍。”据业内人士透露，“不过，拍到10亿多一点以后，就只剩下两家企业在鏖战。”据悉，2009年7月20日，国恒地产击败世茂协安和杭州市运河集团联合体，将这块起价4.84亿的余杭区13号地块，拉高到12.85亿的“天价”（楼面价8857元/平方米），溢价率高达165.5%。
随后的第二天，国恒再度飙地，以13.29亿的总价竞得相邻地块，溢价率高达167.5%，楼面价高达8916.4元/平方米。
财大气出、超级黑马……一时间，业内对于“国恒地产”这个陌生的名字颇为关注。拍地当天，因为开发商的母公司是国通高盛，甚至误传为中国联通旗下的一家房地产公司。不过，此消息事后被国恒地产的人否认。
据公开信息，国通高盛是一家集金融、房产、汽车、基建、矿业等多元化产业于一体的综合性民营企业，曾投资过浙江的诸永高速公路建设。而到目前为止，国恒地产及其母公司国通高盛，只拿了西溪公馆这一个房地产项目。
“国恒地产来自北京，有一定的国企背景。”据知情人士爆料，“国恒和一般的房企不同，国恒的老板非常有钱，所以，只要是优质的地块，他们都会不惜价格地去拿地。甚至，华家池地块都想过去拿。”
拿地四年未能销售 所为何故？
“目前西溪公馆都已经成现房了，为什么始终没有销售？”在住浙网研究员的追问之下，某知情人士透露，国恒·西溪公馆迟迟未开盘的原因主要有三点：
第一，项目目前都已经结顶了，所以老板临时改变了想法，打算直接卖现房。
第二，国恒·西溪公馆一期原先的规划超出了规定的建筑面积，曾经一度面临着被政府部门罚款的境地。此外，项目的容积率也在去年12月份进行过一次调整。
第三，西溪公馆一直想等现场售楼处开放之后再开盘。据悉，整个售楼处将放在西溪公馆的会所内，花费成本超过3000万。由于工程巨大，所以，到目前为止，售楼处仍然未完工。
虽然，该知情人士透露给住浙研究员的信息只是只言片语，不过，不难看出，历时四年，国恒·西溪公馆项目所花费的资金投入可谓巨大。随后，住浙网研究员也在相关网站上查阅到了西溪公馆容积率更改的相关告示：原余政挂出（2009）13号地块容积率从1.91恢复为1.8，原余政挂出（2009）14号地块容积率从1.69恢复为1.8。
看来，时至今日，国恒·西溪公馆的开盘日期或许仍然是遥遥无期。
又一个亏本楼盘？
“西溪公馆整个项目的财务成本大概需要250万元/天。”一位不愿意透露姓名的知情人士给住浙网研究员算了这样一笔账：该项目09年7月份拿地的楼面价已经接近9000元/平方米，如今，四年过去了，如果加上财务成本的话，这块地的最终成本价保守估计在2万/平方米以上。
然而，值得注意的是，目前，西溪公馆周边的大华·西溪风情澄品项目的均价在17000元/平方米。如果按照这个情况来看，一旦进入销售，西溪公馆将面临着巨大的销售压力。或许，亏本吆喝才是唯一出路。
“国恒的产业链非常广，主营产业并不是房地产，本身就属于房地产行业的‘门外汉’。加上国恒·西溪公馆又是国恒地产进入杭州的第一个项目。无论是拿地、营销还是工程上都属于还处于摸索阶段，所以，难免会有些磕碰。”某业内人士直言不讳地表示，“西溪公馆的用材方面非常精致，整个项目都采取了干挂石材的外立面。可以说，在用材方面绝对不输于绿城。甚至，不惜花3000万打造售楼处。不难看出，国恒地产的老板还是挺理想主义的。”
然而，理想与现实的差距到底有多远呢？或许，市场会给大家一个答案。
国恒西溪公馆区位图