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??“板块价值”使楼盘锦上添花？??

??8月加推，能否延续热销风？??

文/ 住浙网研究员 黄珣

6月21日，新城山语院首次开盘，推出244套高层房源，当天认购218套，认购率90%；7月4日，山语院暴雨夜加推92套房源，2小时内全部售罄；7月25日，山语院加推12号楼，100套房源再次2小时去化9成……

据透明售房网显示，截止8月19日，新城山语院的网签套数已达到377套！从杭州楼市的新秀到登上区域成交冠军榜，新城山语院的“走红”让业内也为之大吃一惊！它热销的背后有着怎样的真相？

此外，据售楼部人员介绍，新城山语院本月底还会继续加推，这一次的加推能否延续前三次的盛况？让我们拭目以待！

新城山语院鸟瞰图

携“低价”以令楼市

“我到现在都觉得，集团最明智的就是，当时同意了我们申请的价格——起价5678元/平方米。”说起山语院的定价，其营销负责人周剑斌表示，“6月应该算是杭州楼市‘最黑暗’的时刻，各楼盘的成交情况都不乐观，尤其是临平山北板块。所以，我们当时经过几轮讨论后，就向集团申报了起价5678元/平方米的价格。”

不难看出，新城集团对于山语院这个进入杭州之后的首部作品，从一开始就打定了“让利于民”的策略。显然，这样的“低价”策略取得了明显的成功。价格一经释放，整个临平山北板块都为之沸腾了。“那段时间，售楼处到处都是前来看房的购房者，有时候到晚上10点了，置业顾问都得加班。”

当然，这样的价格也引发了板块内的一场价格“腥风血雨”。就在新城山语院开盘前，同一区域内的，东港东厦打出了“均价4989元/平方米”的广告语，元茂欣苑更是以低价抢先开盘。面对这样的竞争，周剑斌表示，“这些都在我们的预料之中，但是，对我们的冲击也是有限的。”

值得一提的是，尽管如此低价入市，但纯粹从财务上考虑，新城并没有亏本甩卖的压力：山语院的楼面价仅为2524元/，这个价格，为山北最近5年多来的第三低价，仅高于众安和元茂地块，拿地10个月左右就开盘，算上财务成本，山语院的成本为整个临平北的最低。

由此，新城山语院在重塑了临平山北板块价格基准线的同时，也为当下的杭州楼市树立新的生存样本。

以“产品”赢得购房者青睐

当然，光有“低价”还是远远不够的……

“山语院这个楼盘的户型也做得非常成功。例如，山语院86、89方两大户型，不仅动静分离，南北通透，多室朝南，且全都做到了阔绰三房两厅两卫，最高达13平米的赠送面积，相当于多送一间次卧，实现一家三口到三代同堂的全家庭生活梦想。”对于刚需购房者而言，最看重的除了价格就是户型了。据悉，山语院的户型面积比较丰富，从70-138平方米不等。其中138平方米户型可做四房两厅两卫，120平方米户型可做四房两厅两卫，89平方米户型可变三房两厅两卫，70平方米户型可做两房两厅一卫。

随后，引起研究员关注的是，新城·山语院项目打造了12幢六层电梯花园小洋房，在寸土寸金的地段仅盖六层建筑，这在区域内并不多见。对比之下，新城山语院周边的项目，例如金帝·海泊、元茂欣苑等楼盘都只有高层建筑。“我们项目的容积率为2.3，在整个区域当中还是比较低的。”

“板块价值”使楼盘锦上添花？

“五月临平山下路，藕花无数满汀洲。”临平山的美景是令人沉醉的，千亩青山屏蔽雾霾，一时间，临平众多楼盘也纷纷以此作为炒作的重心。值得一提的是，新城山语院恰好位于余杭临平星光街与雨荷路交会处，对望临平山美景。

“临平山北风景确实比较美。不过，我买山语院主要是因为它对面就是育才实验小学，以后小孩子读书非常方便。”在研究员去新城山语院的路上，碰巧研究员打车的的哥就是山语院的业主，作为地地道道的临平人。据悉，除此之外，山语院直径三公里范围内还有新星幼儿园、临平一中、杭二中树兰花实验中学，余杭高级中学等学校

当然，对于一直以来外界人认为的“临平山北交通不便”的理论，作为临平人，他也向研究员表达了自己的看法，“如果工作在临平，开车穿过隧道，不过就是多花5分钟的事情。如果工作在杭州，地铁的开通、半山隧道以及邱山隧道的开通，上下班也还是挺方便的。”

采访中，周剑斌也表示，在成交的客户中，有很大一部分客户都来自乔司、九堡等地。“待新城·山语院交付时，距离项目400米左右的大型配套——万宝城应该已经交付使用。该项目融Shopping mall、电玩城、IMAX影院、美食街、乐购、JAYA百货等配套于一体，让业主尽情享受购物、娱乐、休闲的时光。”

8月加推，能否延续热销风？

值得一提的是，8月，山语院即将再度加推。

据周剑斌介绍，目前，山语院已经开了五幢高层，还剩下两幢高层。而接下去将要加推的是19号楼，总计140套房源。从位置上来看，19号楼位于小区中央，靠近小区的中央花园。从户型上来说，这次加推的房源，主要是86方的三房两卫和89方的三房两卫，和之前的面积段大体相似。

“在本次推出19号楼之后，山语院将暂停高层产品的加推。”周剑斌表示。

当然，对于此次的加推，山语院能否延续前期的热销风，让我们拭目以待！

新城山语院区位图