文/住浙网研究员 黄珣

编者按：

自绿地旭辉城8月中旬高调涨价以来，楼市又经历了限购彻底放开、限贷松绑，以及最近央行降息等诸多利好。

尽管市场依然没有迹象明显好转，而库存已然冲至15万套的高位，但部分楼盘或明或暗，已经开始出现价格上调的行动和冲动，尽管步调和幅度都还非常谨慎和保守。

对于市场来说，这应该是一个积极的信号。

受市场低迷影响，今年首开的楼盘中，几乎有一半以上处于亏本卖房或赚不到钱的境地，更多的楼盘则处于因浮亏而无法面市的境地。因此，房价的适度反弹，有利于楼市从寒冬走向回暖和复苏，从而重回良性的轨道。毕竟，当大部分开发商都赚不到钱甚至亏本的时候，很难说这个市场会是健康的。

当然，我们更要警惕市场非理性繁荣。不过，目前的市场，距离那一天，还非常遥远。

在这个冬天，让我们将目光投向那些“涨价”的第一个吃螃蟹者。

本文导读：

1、星汇悦城的速度有多快？成绩如何？

2、涨价之后，星汇悦城为何依旧受欢迎？

3、热销缔造者越秀有何成功秘诀？

越秀·星汇悦城区位图

杭城开盘现场又出现漏夜排队了？

11月22日，就在央行“降息”政策释放的当天，越秀·星汇悦城二期2号楼加推之时，售楼处现场就传出了这样一则传闻。值得关注的是，这是越秀·星汇悦城今年的第一次加推，距离10月19日，该项目的首次开盘时间，刚满一个月。

据悉，越秀·星汇悦城加推了Ⅱ期2、3号楼，共计194套房源，户型面积为85-115方，开盘前认筹交2万享5万，折后9800元/平方米起，均价10000-12000元/平方米，较之前的1号楼价格上涨了近600元/平方米。但是，涨价之后，该项目依旧在短短1小时内揽回了1亿的销售额。

短短一个月内，两次开盘，两次皆热销。这在今年的杭州市场是难得一见的。数据显示，通过这两次开盘，越秀·星汇悦城已完成销售额超3亿元。

这就是今年越秀·星汇悦城向杭州市场交出的一张答卷。

星汇悦城的速度有多快？成绩如何？

12天、1个月、2次、3亿……看到这些数字，不要觉得奇怪，这就是越秀·星汇悦城的速度与成绩。

2014年10月19日，距离越秀星汇悦城现场售楼处和样板房开放才短短12天之后，该项目便迎来了首次开盘，现场600来号人将售楼处围得水泄不通，短短1小时内，推出的192套房源热销9成。

正当大家还疑惑：哪儿突然冒出了这么多购房者？这么短的蓄客也能取得这样的成绩？

2014年11月22日，越秀·星汇悦城再次加推房源，短短1个小时内回笼资金达到了1个亿。加上上次的开盘，至此，越秀星汇悦城这个楼盘已经为杭州越秀创下了3个亿的好成绩。

越秀星汇悦城首开1个多月线上成交数据（2014-10-19至2014-11-26）

据星汇悦城相关负责人介绍，11月22日，很多客户凌晨一二点就到售楼处准备选房了。早上6点不到，签到处就已经人满为患，其中更有第一次开盘没有选到满意房源的客户，这次是卯足了劲来“抢房”。

一个月内2次开盘，越秀再一次引发了大家的疑惑：为什么急着加推？现在这种行情下还能漏夜排队？

“首开一炮走后之后，每天持续上涨的认筹人数和不断询问开盘时间的客户，倒逼着我们不得不临时提前了加推时间。而且，我们这次加推的85-115方三款户型，较之前一期的开盘价格还略有上涨了。”该项目负责人如是说。

涨价之后，星汇悦城为何依旧受欢迎？

值得关注的是，11月22日，星汇悦城推出的二期2、3号楼起价为9800元/平方米，均价在10000-12000元/平方米。这也就意味着，相对首次开盘价格，略微上调了近600元/平方米。涨价之后，星汇悦城缘何依旧受欢迎？

售楼处漏夜排队的购房者们

在售楼处现场，研究员调查后发现，越秀星汇悦城的客户群体大致分为三类：三墩周边的居民、城西的年轻家庭和投资客。

“看重星汇悦城主要是因为它的户型，赠送面积特别大，三房两卫的设计刚好符合三口之家居住。而且，这个楼盘距离地铁口也非常近，以后我们上下班也比较方便。”正在看房的吴先生如是说。

据了解，星汇悦城的户型设计颇为可圈可点，85方户型可赠送约14方面积，89方户型赠送约17方。相较于大部分高层住宅80%左右的得房率，星汇悦城通过飘窗、露台、设备平台等面积的赠送，户型实际使用率可以高达94%。

从交通、配套上面来说，越秀星汇悦城位于地铁2号线新月路站，交通很方便；对面就是商业项目奥克斯缔壹城，另外项目北面还有永旺梦乐城、中青年文化广场、奥特莱斯城、上亿中心等，东面是22万方的商业，再往南有古墩路印象城、城西银泰，商业配套很完善。

此外，从价格上分析，越秀星汇悦城首次加推的价格是折后9800元/平起，价格有所上浮。

但是，值得注意的是，与星汇悦城相距不远的地铁2号线良路站上的万科未来城项目，目前90方的在售均价在13000-14000元/平方米，除去精装修，价格上略高于星汇悦城。

从地理位置上来看，两者同为地铁盘，同样具有优越的商业配套，教育资源也相差无几。但是，越秀星汇悦城却离主城区更加近。如此比较，星汇悦城的性价比也就跃然纸上了。

“价格上的提高，主要是因为2号楼在小区的最南面，比之前的1号楼位置更好、视野更开阔。而且，2号楼仅一个单元，1号楼是两个单元。社区配套的商铺，购物也非常方便。”该项目相关负责人如是说。

热销缔造者越秀有何成功秘诀？

时间回溯到2012年，越秀星汇城以精湛的营销赢得了“半月去化700余套”的热销之势，屡次登上了杭州楼市头条。两年之后，该项目成交量更是突破了2000套，成为了调控市场下，难得一见的热销“神盘”。

2014年，越秀入驻杭州之后的又一个项目——星汇悦城再次亮相。短短1个月内2度开盘，销售额创下了3个亿的好成绩。而且，项目微涨之后，热销依旧如影随形。

从星汇城到星汇悦城，越秀再次续写了其在杭州市场上的销售神话。

开盘现场，人气爆棚

值得一提的是，越秀入杭之后，恰逢杭州楼市一度低迷，然而，这家开发商旗下两个项目的销售却无一例外地取得了“热销”的优秀成绩，这在外来大鳄中是不多见的。

“作为一家有着30年发展历程的老牌国企，越秀进入杭州之后能取得不错的成绩，首先是源于我们对市场精准的判断力。例如，星汇悦城的首次开盘恰逢‘双限’政策放开之后的买房窗口期，而这次的加推也正好赶上了央行的降息利好。”据越秀杭州公司相关负责人表示，“此外，越秀一直被誉为‘广州的绿城’，以产品品质收服人心的越秀，恰好迎合了杭州这座对质量要求无比苛刻的城市。”

据悉，2014年11月11日，杭州市长张鸿铭一行也特意赶赴广州越秀集团进行了调研。今年，张鸿铭为杭州了制定了万亿级智慧产业群的愿景，杭州国家级“一基地四中心”的战略定位中，就包括区域金融中心。其认为，可以与越秀集团在地产、金融和交通基建领域谋求更大范围的合作。

此外，30年的发展历程也让越秀赢得了一大批粉丝的追逐。据悉，在越秀星汇悦城的开盘现场就来了三位越秀品牌的忠实粉丝，一路从广州买到了杭州。

“在广州，说到买房就是越秀，越秀地产对于地段的前瞻性眼光和开发能力，多年来成功给老业主们带来了满意的收益。”其中的一位购房者表示，这次买星汇悦城同样也是因为相信越秀的眼光，相信这个地铁2号线上的楼盘，未来的升值潜力不容小觑。