本文导读：

1、华家池三盘：拼产品还是拼价格？

2、武林板块：九龙仓·君玺成300方以下产品供应主力

3、钱江新城南星单元：老牌豪宅区供应激增，谁将胜出？

4、融信杭州公馆/中海御道路1号：高价地王的崛起？

文/住浙网研究员 倪陈露

豪宅分布图

华家池、杭师大、南星桥……地王已成过去式，豪宅正在进行时。

随着华家池三盘从去年年底开始先后发声，融信杭州公馆于今年年初高调亮相，南星单元的钱塘印象、侯潮府、钱江御府、金隅学府集中供应，包括市中心目前在售的武林壹号、君玺、兰园等项目，2015年，杭州楼市一大波豪宅来袭。

今年预计新上市的豪宅项目将有八个之多，加上目前已经在售豪宅，2015年杭城可售豪宅项目将超过15个。住浙网研究员目前了解到，待售项目中，世茂天宸、融信杭州公馆有毛坯及精装房源；华家池1号、滨江华家池、金隅学府、万科大都会79号以及中海御道路一号则为全精装楼盘。

这些待售新盘已释放出的消息显示，价格相对低的，如世茂天宸的毛坯价格不到4万元/㎡；价格相对高的，如杭州公馆的花园洋房预计价格在每平米5万元以上。在售豪宅中，武林壹号目前6.1万元/㎡的均价依然笑傲杭城，“最便宜”的在售项目是位于南星单元的钱江御府，均价3.5万元/平米左右，但该项目无大户型，不能称为严格意义上的豪宅。

面对今年纷争的豪宅市场，这些房企将各自如何定义项目？同区域内产品如何脱颖而出？昔日地王们又将面临怎么样不同的命运？百舸争流千舟竞，豪宅之间的较量，正在杭州楼市上演！

杭州今年城市豪宅供应一览表

华家池三盘：拼产品还是拼价格？

由于华家池三盘区域位置十分集中，且产品差异并不太大，面对这样的“贴身肉搏”，华家池三盘中谁能取胜？取胜的法宝是价格还是产品？将成为市场关注的重点。

华家池三盘拿地信息一览

世茂天宸作为华家池三盘当中的“急先锋”，已率先推出市场。该盘于去年底悄然开盘，透明售房网显示，目前已成交6套房源。此外，据项目置业顾问介绍，世茂天宸目前正在认筹1号楼90方房源，共计100余套，预计将于三月底开盘，预计毛坯价格每平米4万元不到。

绿地华家池1号也已经摩拳擦掌，跃跃欲试。据项目置业顾问介绍，华家池1号预计4月开盘，推出7、8、9号楼，户型包括89方、144方和180方三种，首开200套房源，均为精装交付的房源，目前价格待定。据介绍，其中89方可赠送8-9㎡，144方赠送33㎡，180方可赠送24㎡，小户型精装修标准7000-10000元/㎡，大户型精装标准7000-12000元/㎡。

华家池1号鸟瞰图

另一个打着赠送面积旗号的楼盘是滨江华家池，作为华家池“三国杀”当中最后入局的项目，滨江华家池将于四月中下旬开放现场售楼处，预计样板房将在5月份面市。据了解，滨江华家池的主力户型面积在125-220方之间，是华家池三盘中唯一一个没有90方小户型的楼盘，且项目赠送面积大，125方的户型最高赠送面积达14%。

武林板块：九龙仓·君玺成300方以下产品供应主力

武林板块虽然今年无新项目面市，但原就寸土寸金的武林版图内，在售豪宅依然看点多多。

以代表了杭州目前公寓类产品最高标准的武林壹号来说，项目计划四月下旬推出4号楼“寰幕”，户型为边套299方以及中间套328方。据项目负责人透露，基于目前在售的1号楼仅剩余20%的房源未售，故4号楼作为目前项目最后的300方级小户型，存在一定稀缺性。

与此同时，九龙仓君玺也将在今年推出7、8号楼280－320平米的房源，相比武林壹号1800万起的价格而言，君玺的价格相对“亲民”一些，预计每套精装修房源总价在1500万以上。除了大户型新品以外，君玺的实体样板区以及2200方的小区会所也将在4月对外开放。此外，君玺还有不少90方小户型房源供应，是目前武林板块内小户型可选余地最多的豪宅。

九龙仓君玺效果图

根据住浙网统计，目前板块90方户型较为稀缺，兰园90方剩余存量已经不多，项目目前还有160、180、190方的房源在售，近期小户型成交均价在4.3万元/平米左右，大户型成交价格在5.5万元/㎡左右。

另一豪宅，武林外滩目前在售3、6号楼200-400方户型，成交均价在4.5万元/平米左右，预计4月后将会推出景观楼王8号楼。

整体来看，目前武林板块超300方户型的供应主要来自武林壹号，以及武林外滩部分房源；2、3百方级以及90方的小户型供应，九龙仓君玺的选择范围更广一些。

钱江新城南星单元：老牌豪宅区供应激增，谁将胜出？

今年年初，融创在南星桥成功补仓一宗宅地，拿地半个月后，即公布了案名“侯潮府”，至此钱江新城的南星单元形成了四盘鼎立的格局。除了去年首开的钱塘印象和杭房钱江御府以外，金隅学府以及侯潮府都将于今年首开。

据了解，侯潮府该项目定位高端改善型产品，其中主力户型为116方。侯潮府这一“110方级”主力户型的规划，可以说与其他几个项目产生了差异化竞争。

以2013年拿地的金隅学府来说，该项目规划为全精装修房源，主力面积为90、138和178㎡；于去年年底面市的滨江钱塘印象户型面积在166-255方之间，定位为大户型全精装豪宅；而另一个已开盘的项目——钱江御府的房源面积则在89-139方之间，且为毛坯交付。

由此可见，南星单元虽然供应量激增，但是房源面积层次丰富，大幅规避了同类产品的竞争。

南星单元四盘基本信息一览表

截止目前，钱塘印象整体销售均价在42000元/㎡左右，而钱江御府的均价则在34000元/㎡左右。

参考板块内四个新项目无一例外超2万元/㎡，甚至超2.5万元/㎡的楼面地价，比起拼价格，在豪宅林立的南星单元内，产品或是更打动改善和高端购房者的关键所在。

融信杭州公馆/中海御道路1号：高价地王的崛起？

作为融信在杭州的第二个项目，杭州公馆也是今年豪宅市场上的重头戏。这个刨去保障房面积，实际楼面价超过29000元/平米的地王楼盘，已经于3月初开放了售楼处。

据了解，融信杭州公馆规划了3幢高层和10幢花园洋房，面积在户型从58-274方不等，平层、跃层；毛坯、精装均有，项目预计五月推向市场。

杭州公馆定位高端，项目售楼处一经亮相，便在行业内产生了一定影响。后期杭州公馆将以怎么样的价位以及产品示人？融信目前在杭州的顶级之作能否直接打响融信品牌美誉度？预计将成为今年豪宅市场的一大关注热点。

融信杭州公馆鸟瞰图

另一宗高价地块，是中海在2012、2013年先后拿下的御道路1号项目，刨去保障房面积，该项目实际楼面价超过2.5万元/㎡。而其50万方的体量，也是杭州目前在售以及待售豪宅中体量最大的一个。

经过了近一年的沉寂，御道路一号今年有可能发力。

值得一提的是，御道路一号也是入杭多年的央企中海目前在杭州唯一一个新盘。