核心提要：

起价变成了封顶价 3号楼实际降幅有多少？

面市五年，九润公寓房子越卖越便宜？

兄弟盘相江公寓降价5个月，卖得怎么样？

郡原尽快清盘的背后

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文/住浙网研究员 倪陈露

郡原九润公寓区位图

救市效应下，杭州楼市呈现出供销两旺的态势，市场回暖迹象非常明显。然而，有些楼盘依然选择降价——

四月初，位于九堡板块的郡原九润公寓更新消息称169方大户型总价228万/套起。

然而，时隔一个月不到，住浙网研究员接到九润公寓置业顾问的推销电话称，项目目前位于3号楼楼王位置的169方房源封顶价220万元/套，“平均单价一万一二”。

早在九润公寓之前，同为郡原旗下位于九堡板块的相江公寓在去年年末率先降价，均价由每平米1.8万元降至1.2万元左右。

去年11月份，网爆郡原已被中城建以绝对控股的方式收购。近一年来，郡原频频推出一系列割肉销售动作的背后，是逐渐淡出杭州市场，抑或清库存后积蓄力量以备后续再度发力？

起价变成了封顶价 3号楼实际降幅有多少？

从九润公寓的鸟瞰图中，我们可以看到，3号楼位于小区中心地带，南向为花园，北向为中央景观以及泳池，据项目置业顾问介绍，该楼幢为小区楼王位置。

郡原九润公寓鸟瞰图

住浙网研究员从透明售房网了解到，目前3号楼大多为限制房源，但置业顾问表示，只要客户有意向，这些房源便可以解限。

市场人士分析，这些限制房源有可能是被抵押的房源，故有购房者愿意买单便可解限。

与之相对应的，9号楼与3号楼在位置、景观、户型等各方面都没有太大差异，且已经有十余套房源售出，故此，笔者将其做一个对比。

九润公寓9号楼已成交房源一览表（表1）

从表1中可以发现，目前9号楼已售房源当中，均价最高的是一套位于11楼的167方边套，成交均价为14729元/㎡；均价最便宜的一套是位于2楼的168方房源，实际成交均价13530元/㎡。

而目前，根据项目置业顾问的口径消息为：“3号楼169方房源220万封顶。”

我们在这里假设已售的9号楼1101为该楼幢当中均价最高的一套，即使如此，3号楼单价最高的169方房源仍然比9号楼的便宜了1700元/㎡。更何况，9号楼1101并非真的为该楼幢单价最高的房源。

值得一提的是，9号楼目前已成交房源基本都是在去年11月份签约的。

也就是说，短短五个月，几乎相同的房源，购房者前后买房的差价至少在2000元/㎡以上。

面市五年，九润公寓房子越卖越便宜？

根据住浙网数据统计，自2011年面市以来，九润公寓的销售均价一度攀升到1.7万元/㎡以上；就算是在 “降”声一片的2014年，九润公寓全年成交均价仍然维持在了1.47万元/㎡。

九润公寓近五年成交套数及均价走势图

然而，进入2015年以来，目前项目均价已被拉低至1.2万元/㎡以下。

从上表中可以看出，九润公寓在2012年经历过一波价格跳水。当年杭州楼市“以价换量”楼盘比比皆是，九润公寓也是其中之一，均价较首开当年低了3500元/㎡，不过，当时九润公寓的低价策略确实取得了一定成效，项目当年高达329套的年销售套数，也是九润公寓面市以来成交量最多的年份。

转而到2014年之时，已经现房在售的九润公寓销售平平，在不时有项目降价的九堡板块并无价格优势可言。

进入2015年以来，九润公寓开始对140方以下房源进行清盘，价格直接跳水每平米3000元以上，为一口价10800元/平米。

根据透明售房网数据统计，算上限制房产，目前九润公寓140方以下未售房源大概在50套左右，主要未售房源集中于140方以上的大户型，近150套。

兄弟盘相江公寓降价5个月，卖得怎么样？

截止2015年4月26日，今年相江公寓已网签112套房源，成交均价13934元/㎡。

其中，去年年底的降价主力军——相江公寓鼎石苑，成交65套房源，成交均价12614元/㎡。

相江公寓作为九堡沿江板块的楼盘，价格一直比九润公寓贵一些，价格高点时卖到过2万元/㎡左右。

然而，随着相江公寓价格率先跳水，如今两盘的成交价格已经缩小，由原来5000元/㎡左右的差价，如今维持在2000元/平米左右。

如果以两个项目的打折房源来说，差价则更小，几乎可以忽略不计。

根据透明售房网显示，相江公寓加上限制房源还有250余套房源未售，基本以大户型为主。

郡原尽快清盘的背后

据知情人士透露，目前郡原确实已经被中城建收购，且郡原内部也已交由中城建的相关团队介入管理。

那么降价是否为中城建有意之为呢？

该知情人士表示，郡原旗下房产项目营销团队并未更换，全部由郡原原班人马担当。

关于旗下项目的降价行为，主要原因在于公司内部在年初即定下以“去库存”为主要目的的年度目标，故进行的降价策略。

公司欲尽快脱手旗下项目的背后，是郡原将淡出杭州楼市，抑或清库存后积蓄力量以备后续再度发力土地市场？

答案依然待解。