核心提要：

1、战略：欧巴VS财经作家   谁更能卖掉房子？

2、战术：抢占先机VS后发制人   谁的挑战更大？

3、布局：三大产品各自不同  谁将更接地气？

文/住浙网研究员 黄珣

随着四月的落幕，杭州楼市第一次成交量突破了万套，但是，一切并不太平，尤其是在，今年备受关注的华家池区域内，一场的“三国暗战”风雨欲来，风满楼——

先是世茂花巨资请了韩国第一帅哥李敏镐欧巴，让其成为了世茂·天宸业主，引来不少豆蔻少女，把售楼处围得水泄不通；当然，一旁的绿地也不甘示弱，华家池1号不仅请了著名财经作家吴晓波大谈经济形势，而且还成立了全球尖塔俱乐部……

就在世茂和绿地明争暗斗之际，同处于华家池区域的滨江·华家池，也迎来了售楼处的开放。在动作上比其它两位小伙伴缓人一步的滨江华家池，缘何长久蛰伏？滨江·华家池接下去将怎么走？在滨江的大本营区域内，该项目能否后发制人？

在这个卖掉房子才是王道的时代里，这场PK战的大幕，已经拉开……

华家池三盘位置图

战略：欧巴VS财经作家   谁更能卖掉房子？

前不久的杭州楼市，绝对是欧巴与专家之间的竞争：

4月19日，世茂请来了备受女生欢迎的韩国帅哥欧巴—李敏镐为其旗下在售的五大项目站台，当然，重点还在世茂·天宸，毕竟，世茂·天宸送了欧巴一套房，让欧巴成为了世茂·天宸的业主。

那么，欧巴效应为世茂·天宸卖掉了多少套房子呢？对此，有业内人士表示，当天到场的近千人大部分都是还在问父母要钱的大学生，所以，想要把这群人转换为购买力，恐怕非常困难，毕竟，世茂·天宸的总价在300万以上。说到效果，当然有，毕竟这场活动能帮世茂“上头条”！

李敏镐代言浙江世茂活动现场

从透明售房网上看，从今年1月22日到5月6日，世茂·天宸共成交了17套房子，成交均价在38923元/㎡。其中，有9套房子都是在4月成交的。

世茂·天宸成交情况一览表（数据来源：透明售房网）

看来，随着楼市行情的好转，改善型需求的释放，市中心，例如华家池区域等一些地理位置相当优越的豪宅，也开始走俏了。

就在世茂·天宸“抢头条”与房源走俏之际，绿地·华家池1号按捺不住了：

4月中旬，绿地·华家池1号不甘示弱地请来了著名经济学专家吴晓波为其站台。这一次，小编也去了现场。目测了下，现场大概来了近三四百人，普遍年龄层在35岁以上，其中，不乏一些业内专业人士和意向购房者。当然，专家的发言，也让大家热血沸腾，对投资蠢蠢欲动。

对此，绿地·华家池1号相关负责人表示，项目将于5月20号左右首次开盘，所以近期的活动比较多，旨在增加楼盘曝光率。

滨江华家池鸟瞰图

战术：抢占先机VS后发制人   谁的挑战更大？

说到价格，我们不得不再来看看世茂·天宸目前的成交均价——37910元/㎡。

要知道，去除保障房面积后，世茂·天宸的楼面价为24142元/㎡，是三个项目中，楼面价最高者。而且，天宸有不少的商业，摊到住宅的楼面价，基本在2.8万/平方米以上。

如果加上财务成本，4000元/平米的建安成本、12%的税费、3%的营销等综合费用，世茂·天宸至少要卖40000元/㎡左右的样子才能保本。

而目前，世茂·天宸对外宣称，90房的毛坯房均价为36900元/㎡；140方和188方的大户型毛坯房源均价为45000元/㎡。不难看出，目前，世茂·天宸的在售均价已经是亏本了。

这，或许就是世茂·天宸为了抢占先机，不得不付出的价格代价！

那么，这个价格，对于绿地·华家池1号与滨江·华家池来说，接下去，又面临着怎样的挑战呢？

目前，绿地·华家池1号对外宣传的价格是45000元-50000元/㎡之间，足足高出了世茂·天宸10000元/左右。不过，与世茂·天宸的一半精装修，一半毛坯不同的是，华家池1号全部采用精装修交付。其中，精装修标准分别为7000元/㎡、10000元/㎡。

这样算来，对于绿地而言，华家池1号的利润空间也微乎其微。只是，高出世茂天宸接近10000元/㎡的均价，购房者能接受吗？

对此，该项目负责人表示，“相比较周边绿城兰园的住宅精装修价为5-6万元/㎡，我们的价格并不高。而且，从三个项目来看，我们项目全部采用了一字型的排布，采光度非常好。此外，我们项目中的商业配套也最齐全，后期，小区商业非常方便。”

就在世茂与绿地明争暗斗之际，姗姗来迟的滨江都在干什么？

据了解，就在今天，滨江华家池将开放现场售楼处和样板房。预计6、7月份首推房源。

“可以这样说，滨江·华家池的精装修，是这三个项目中最接杭州地气，最符合杭州人民的审美。”滨江·华家池营销负责人税国珊如是说。

不过，介于世茂·天宸与绿地·华家池1号此前对外的价格，滨江·华家池营销负责人表示，项目预计开盘价格在50000元/平方米左右，但最终开盘价格还将依据市场而定。

“之前的凯旋门项目，毛坯房源也曾卖到40000元/平方米，华家池公寓不论是地段还是产品都将更高一级，但我们还是会根据市场行情和竞品价格来进行最终的定价。”

绿地华家池1号售楼处实景

布局：三大产品各自不同  谁将更接地气？

一个是入驻杭州姗姗来迟的世界500强企业，一个是布局杭城多年的外来上市大鳄、还有一个是在杭州排名仅次于绿城的杭州本土大佬。

强大的阵容背后，他们之间的产品都有哪些区别呢？

世茂天宸户型面积涵盖90到700平方米，分精装和毛坯房源，基本上满足了各个层次的人群。除5、6两幢类别墅外，其他楼幢均为高层。

值得一提的是，2、4、7号楼高区300平方米以上的户型，设有个性化室内私家游泳池或阳光泳池，世茂天宸聘请了英国顶级设计师凯丽·赫本操刀室内设计，意欲打造杭州唯一空中私家泳池大宅。

绿地·华家池1号，从样板房来看，主要的亮点在 ：大面积赠送，不论是90平方米还是185平方米，都拥有着让人舒适的空间。

滨江·华家池作为一个纯改善型楼盘，户型从126方到220方，并没有设计90方户型。据介绍，之所以会有这样的规划，源于滨江将华家池项目90平方米的配比挪到了其他项目中，这一调整使得滨江·华家池更为纯粹。

此外，滨江·华家池和世茂天宸都有配建保障房的要求，而绿地华家池1号没有。针对这部分配保面积，据住保办相关人士透露，最后的处理方式可能是折现，在其他地方建同等规格保障房。