去年下半年，“90/70”政策悄然退出了杭州市场。随后出让的项目中，部分已经开始公开面世，包括绿城杨柳郡、绿城留香园、龙湖唐宁one和德信浙旅东宸等。

在没有了政策束缚后，这些项目在面积规划上开始自由发挥，根据自己的市场调研结果做出自认为最适合的户型设计。

为了市场需求，绿城开始造小户型房子

去年下半年“90/70”政策退出后出让的地块中，部分项目已经完成了产品规划、准备入市。从目前已经公开面世的项目来看，在挣脱了政策的捆绑后，开发商已经很快改变过去几年的老套路，根据自身能力和产品所在区域的研究，打造适合自己、适应市场的产品。

杭州最著名的品牌开发商绿城，就一改以往“高大上”形象，从位于七堡的杨柳郡开始，走入年轻人中了。

据绿城杨柳郡项目总经理任晓峥介绍，杨柳郡一期目前的规划中，有约1/3的房源是90平方米的户型。这个比重相对于绿城以往的项目来说，还是比较大的。后期，杨柳郡也会开发40、70平方米的户型，来填补产品空白。

“我们主要出于对现在的房地产市场的一个判断。现在的购房群体的构成正在发生显著的变化，80后、90后的置业群体，正成为市场的主流，在‘绿城常新’的媒体发布会上，绿城集团的董事长宋卫平先生一直强调‘要为更多的人造更好的的房子’、‘让更多的人住上好房子。’在这个市场情形下，绿城在改变，不仅仅做豪宅，也会为更主流的人群，尤其是为年轻一代开发项目，建造房子。而杨柳郡正是绿城在改变的过程中的一次创新。”任晓峥告诉记者。

绿城给杭州、乃至全国的印象，都是以打造豪宅产品为主，包括西溪诚园、绿城蘭园、桂花城、蓝色钱江等，品质好、价格高。而这次杨柳郡做出改变，是要做年轻人买得起的绿城好房子。

当然，品质绿城还是要造中高端产品的，比如位于钱江新城的新项目——绿城留香园。留香园的产品面积从90-160平方米不等，其中95平方米以下的产品大概只有20%左右。

据悉，项目前期通过多种渠道和方式，整理出约500份意向客户问卷调查，经分析发现，关注钱江新城财富带区域客户，更多的需求为改善性需求，至少为首改，更有看好区域发展的两次改善，他们在满足功能布局的基础上，亦需要更舒适，空间感不需太大但亦有很大的可变空间，所以这个项目更多的面积段配置设置在120-140平方米之间，而90平方米左右的户型会相对少些。

首个住宅项目，定位改善型低密度楼盘

即将开盘的德信浙旅东宸，是政策取消后出让的首个纯住宅地块。据悉，项目定位改善型低密度小高层住区，主力户型110-140平方米，以大三房和可变四房的设计为主。其中126平方米的户型可以做到四房两厅两卫，客厅和主卧的开间都可以达到4米左右，是德信认为最适合首改人群的居住尺度。

德信集团在杭开发以来，已经在城东片区成功开发了8个项目，为德信积累了大量的人气和老业主。就像滨江集团销售凯旋门时吸引了大量南肖埠的老业主一样，德信浙旅东宸也可以成功吸引到早期的德信中外公寓、德信早城等老业主。

年初，融创和大家联合体又在市中心摘取了一宗地块，定案名为候潮府。拿地之初，业内就盛传该项目是“望江府二期”，除了地理位置接近外，更有传言是因为望江府还有大量客户，但望江府早已无房可售，只能新拿一个项目满足客户需求。

记者从透明售房网上看到，望江府一共有480套房源可售，其中309套是70-90平方米，2套是90-120平方米，67套是120-150平方米，120套是150-200平方米。从这个规划可以看出，除了90平方米以下的户型，最多的就是150-200平方米的大面积房源。

两个项目的营销负责人龙文军告诉记者，基于融创对区域的研究，这个区域的住宅供应量并不大，且客户更偏向大户型舒适型房源。所以，在没有面积限制后，候潮府的主力户型面积将是118平方米的三房和139平方米四房。“候潮府是基于望江府的一个升级，就像iphone6和iphone5的更新一样。”

未来市场变化，大户型小户型各取所需

从政策取消到现在还未满一周年，所有项目未正式开盘，可以说开发商规划设计的产品都还没有真正得到市场的检验。新项目规划的这些主力户型，是供不应求还是无人问津，暂时还无法下定论。

未来市场主流，到底会是大户型还是小户型，市场上的声音依然不一。

有一种观点认为，市场仍会以小户型为主。虽然“90/70”的限制取消了，但是开发商仍会以做小户型为主，甚至主流面积会更小。近年来，开发商在小户型上动足了脑筋，除了90平方米从两房做成三房外，70平方米左右的户型也通过各种手段做成小两房、小三房，直接拼杀90平方米。

从近年来的销售情况也可以看出，90平方米左右的房源是最不愁卖的，去化情况总体而言是最快的，可见也是购房者最需要的。

随着房价的攀升和家庭人口结构的变化，未来杭州市场也有可能像香港等发达地区一样，60-70平方米的房源才是真正主流。

当然，也有观点认为，主流户型相对偏大。从开发商的角度来说，建造大户型的成本相对较低，售价相对较高，从中获得的利润明显比小户型更高，所以单纯从利润角度来说，开发商显然是更偏向大户型的。这也是为什么2006年以前，大户型更为流行的原因之一。

从居住角度来说，大户型的居住感受也比小户型更加舒适，所以购房者一旦有能力，就会选购大户型的房源。

杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，政府在取消了“90/70”限制后，面积在100-120平方米、适合首改类型的房源可能会更多地出现。90平方米的房源在刨除公摊面积后，一般实际使用面积只有70平方米左右，大部分购房者也会觉得过于紧凑了。再加上现在新建项目在赠送面积上有了更多的限制后，开发商只能通过一些更实在的方法，去扩大实际使用面积，所以相对纯刚需的90平方米以下房源，100-120平方米的房源可能更为主流。

权力还给市场，有利于开发商适销对路

自2006年九部委联合推出“90/70”政策，到去年悄然退出，杭州楼市实行该政策长达8年。

这8年间，开发商为了打政策的擦边球，可真是动足了脑子。最常见的，就是催生了一批“拼接户型”。

这些拼接户型，真的是命运多舛。2009年，随着限贷政策的出台，此类户型受到一次打击。后来由于楼市反弹，拼接户型一度热销。2010年，在限购限贷的双重打击下，拼接户型受到了前所未有的重创。原本想卖高价才做的拼接大户型，最终不得不以一再降价才得以脱手。

另一种规避“90/70”政策的方法，就是在相关部门的协调下，把这部分90平方米的房源，腾挪到另外项目上去。

最近很火的市中心某高端项目就是如此：周边同时出让的姊妹地块，都规划有部分90平方米及以下房源，但是该项目的房源中，面积最小的也超过了120平方米，在豪宅产品中的竞争优势明显。

其实，开发商无论是做拼接户型，或是想办法腾挪90平方米，都是为了提高改善型项目的产品品质。由于受到面积限制，不少本应打造豪宅产品的地段，也不得不做了90平方米房源，比如融信杭州公馆、绿地华家池1号、滨江凯旋门等。这部分90平方米房源的总价都在300万元上下，并不是一般的工薪阶层能承受的。而有这个购房预算的人，可能更愿意选择次中心区域面积相对较大、户型更为舒适的项目。这样的设置，显然是把这些高端项目的小户型，推向了一个非常尴尬的境地。

好在，现在“90/70”政策算是正式退出杭州市场了，把属于市场的问题还给市场，让开发商自己根据市场需求去建造对应的产品才是更好。（今日早报）