文/住浙网 艾维

去年11月，“鸽”了6年的世茂栖棠誉湾，在法拍上找到新的接盘侠：央企华能。 

那次法拍，成交价约22.97亿元，由杭州浦泓房地产开发有限公司（中国华能）竞得。公开资料显示，杭州浦泓房地产开发有限公司2023年11月成立，所属集团是中国华能，央企旗下公司。

坊间觉得，“鸽盘”产权经此变更，离上市更近了一步。毕竟，栖棠誉湾当时已是准现房状态，再往前推一步，那层窗户纸就捅破了。

现实却骨感。本周，研究员实地跑盘，跟去年11月相比，项目现场基本照旧，工地上，依然静悄悄的，跟一路之隔的工地形成鲜明对比。

这要是栖棠誉湾新工地就好了  住浙网 摄

1、这里的工地静悄悄

浦泓房产接盘后，很沉得住气，似乎不着急盘活这楼。当时猜它接盘为赚差价，赶上了不限价的窗口期，会卖得远比限价4万元/㎡高。现在看来，也有点偏。

栖棠誉湾项目实拍  住浙网  摄

浦沿板块，目前只有绿城英冠春来晴翠园待售（不限价），浦乐板块的御湖境已基本售罄，这里的房子不愁卖。栖棠誉湾的咸鱼翻身，外部环境还是挺有利的。

浦泓拍下后，一些购房者盼着他们能快周转，以相对实惠的价格卖毛坯现房，事实证明想多了。自拍下成功后已经达了大半年，栖棠誉湾工地上毫无动静，上市遥遥无期。

虽然不限价，可新房均价仍要受市场约束，浦沿近期二手房交付量有点大，住浙网统计到今年年底，包括提前交付的观晖美寓，4个项目总共交付2216套房源。这些盘的中签率较低，可见有投资客的参与。即使按10%的挂牌量，市场上一下出现200多套次新房，也够喝一壶的，而明年年中还有揽晖美寓819套房交付。

可预见的成交价，参考晓月和风的成交，在新房限价4万元/㎡的基础上，上浮至4.5万元/㎡。假如新版栖棠誉湾想卖5万+，何德何能？

还有一个办法——央企砸钱，外立面、园林、绿化、装标推倒重来，彻底改头换面。如果有航拍图，栖棠誉湾的南边有一条河，河塘疏浚美化，也算是河景洋房。但烂尾多年的房子，在产品力上要打翻身仗，很难的啦！

2、蹊跷：仅有一家企业报名，仍溢价4.68亿

法拍公告显示：标的物在建工程房地产房屋建筑面积总计为146197.04平米， 其中可售住宅建面约74124平米。项目典型的高低配，共规划了6幢7F洋房，2幢29F高层，1幢33F公租房以及1幢2F物业用房。

项目是典型的高低配  住浙网 摄

显然，核心资产是可售住宅，车库、公租房等权益暂不计，浦泓拿下这部分可售住宅的成本约为31002元/㎡。

虽然，栖棠誉湾已经结顶，但仍然是毛坯状态，加上后期精装修的费用，和园区整修的费用，浦泓这次拿这个资产包的代表并不低。

值得注意的是，世茂栖棠誉湾项目法拍仅有一家企业报名，但最终成交价仍实现溢价4.68亿元，拍得人知道，项目还包括竣工违约金暂2.11亿元，及公共租赁住房竣工违约金2.16亿元，单看拍卖成交价实在不低。

研究员了解到，杭州浦泓房地产与栖棠誉湾的原所有人杭州东奥投资管理有限公司，存在债务关系。这次法拍不单纯是市场行为，更像是债权人拿回抵押物。

3、接盘人的“醉翁之意”

查阅相关不动产登记信息可得知，世茂栖棠誉湾项目原存在抵押状况，抵押人为杭州东奥投资管理有限公司，而抵押权利人的名字为华能贵诚信托有限公司，债权数额37.7亿元，债务履行期限为2020年11月2日起2025年11月2日止。

醉翁之意不在酒。7个月前的法拍交易可以解读为华能旗下的华能贵成拍回了自己的抵押物。

栖棠誉湾如今已完成易主流程，但捂盘数年的准现房何时进入楼市。首次开盘的价格如何制定，或许要等到房子整改停当，到了可以领证的时候。

摄于去年11月