文/住浙网 艾维

“钱二东的几个项目如天澜美境、天澜海岸，因为近九堡被戏称为‘8.9堡豪宅’。天澜海岸近期交付后好评如潮，加上个别瞰江大户型高价成交，更曝出首套199㎡房源以总价1588万元成交，刨去车位，单价约7.73万元/㎡。 钱二东有望迎来风评的逆转。”

这是住浙45天前所发稿子中的内容。延时，天澜海岸刚刚交付，楼幢外立面清爽给力，园林美如画、配套人人夸，妥妥的钱二交付标杆。

住浙网 摄

PART 1

借着刚交付的关注热度，板块中介频频上演“朋友圈成交”，总结一下，头一周已有五六套成交，包括一套360㎡以2900万元的价格成交，账面盈利约700万元。本文开头所述那套高区199㎡的成交，经过官媒认证，更是铁板钉钉。

当时，一线江景的大户型挂牌价动辄超过10万元/㎡，最大的465方的高区房源有总价挂了5555万元。

如果把案名盖住，一下子想不到是钱二东楼盘，让人以为是奥邸国际、壹号院。

天澜海岸实景图  住浙网摄

一个半月过去了，潮水退去，才知道谁在“裸泳”。

研究员综合相关部门和贝壳后台数据，截止到今天中午，天澜海岸网签只有3套，成交单价分别为6.32万、6.53万和7.08万元/㎡，传说中的9万+成交或是465方的成交，还在风中飘着。

目前在贝壳，天澜海岸的挂牌共81套。

虽然，网签有滞后，但要说滞后1个多月，那就属于强行洗白PUA了。也可以强调，首套199方的成交确实达成协议，但过户推迟了，因为买卖双方在中介的协调下，一致同意避税。但天澜海岸二手成交不难，房东有必要这么配合吗？

有没可能，上图中5月7号成交的就是上文讲述的那套1588万，只不过成交价做低了，把1588万改成1410万，这对买家来说可以省下七八万的税，但需要“阴阳合同+补丁协议”。贝壳作为大品牌，断不会这样操作。

天澜美境瞰江房源图

一个骨感的现实是：天澜海岸确实是好房子，高区的一线江景房能够站上9万+，总价超过3000万，在钱二东要找这样的“接盘侠”，难度是客观存在的。所以，率先成交的还是199方、总价1400-1500万的房源，这是客观现实。天澜海岸即便7w的成交价，接近钱二西两个揽月轩的成交价。

PART 2

铺垫了天澜海岸的市场表现，是因为近日钱二的另一个王牌项目——芝澜月华轩交付了，房东心气普遍较高。目前，各社交平台上的报价透出了一丝丝亢奋劲，很多挂牌单价超10万元/㎡，有的甚至12万+了，不得不说，这是水电新村的新房价了。

即便是真喜欢芝澜月华，预算也够，稍有头脑的买家会冷静观望，先摇水电新村，摇不中的话，也不至于心急火燎下高位接盘芝澜月华。

芝澜月华实景图

据中介讲，目前确实有意向客户，但他们能出到的价位大概在8万-8.5万元/㎡之间。至于朋友圈里的吆喝，那是中介门店想要多收房源、取悦房东之举。毕竟，有两份预期价格摆在面前，房东总会倾向于叫价高的那一个。

至于有自媒体喊出，未来几年，杭州的不限价房品质都超不过芝澜月华……不得不说，这个结论下得草率了。

芝澜月华实景图

就在芝澜月华的旁边，绿城不限价项目慧澜月华已经整装待发。其4.7万元/㎡的楼面价，配合7万+的新房均价，房地差2.3万元/㎡，加上计容新规，卷起品质来毫无压力。在不限价新房的“品质工具箱”里，可以拿出的“装备”有很多，而杭州好房子的思路远远没到穷尽之时。

芝澜月华的确颜值高、品质强，代表了限价产品交付的天花板。但要想实现成交均价10万+的梦想，眼光要放得更远一点，竞品甚至不是钱二的交付盘，而是来自不限价的好房子。

芝澜月华未得天时，尤其是限价的束缚，使得它没有摸到产品力的上限，多少会压抑其二手市场的表现。