编者按：

如今荣登榜单未必是件非常开心的事情，有时候在窗口期抓紧割肉出货的楼盘也可能荣登榜首，之江九里就是其中之一，最令人关注的是，之江九里降价之后的成交价跌破了土地楼面价，这一比较罕见的现象充分显示出之江板块各楼盘在销售上的困局。

核心提要：

之江九里或成杭州楼市史上亏损幅度最大的楼盘之一

缘何逆势降价？

佳兆业玖珑山或接棒降价？

文/住浙网研究员 曾薇

之江板块楼盘分布图

在楼市成交回暖明显，部分区域房价开始出现反弹之时，之江突现大幅降价楼盘。

沉寂已久的华润·之江九里，在6月份突然迎来成交放量。在6月份短短17天时间里，之江九里爆发式成交154套房源。与此同时，住浙网研究员发现，之江九里的成交均价只有15170元/平方米。

这一价格，较该盘之前1.8万/平方米以上的售价，下跌了近20%。与此同时，之江九里目前的售价，也跌破了该盘6年前的拿地楼面价15281元/平方米。时隔多年，杭州楼市再现“面包”低过“面粉价”楼盘。

之江九里逆势巨亏出货，原因何在？其对之江乃至整个之江转塘的楼市影响几何？

之江九里或成杭州楼市史上亏损幅度最大的楼盘之一

2009年10月27日，华润置地经过24轮竞价，以27.7亿元价格竞得之江九里地块，折合楼面价15281元/平方米。其创下的之江楼面价纪录，至今未破。

之江九里从拿地至今，已经有5年多的时间，以建安成本3000元/平方米计算，加上税费和财务成本，保守估计，之江九里成本价在2.6万/平方米以上。之江九里目前的售价，低于成本价1万/平方米以上，之江九里或成杭州楼市史上亏损幅度最大的楼盘之一。

事实上，早在2013年之江九里开盘的时候，首开价格18000元/平方米，已经是亏本价，这次在18000元/平方米的基础上将价格下调，价格降的底裤都没了。

当然，降价效果不错。

之江九里在降价之后迎来成交爆发式的增长。仅6月1日-17日，短短半个月多一点的时间里，之江九里就成了154套房源。而在1-5月份整整五个月的时间里，之江九里的成交套数只有46套。

值得注意的是，之江九里在去年一整年成交也才199套。

也就是说，之江九里用短短半个月的时间就完成了去年一整年三分之二的成交量。

缘何逆势降价？

杭州楼市经过2012年的低谷期后，2013年市场环境好转，之江地王华润·之江九里在拿地四年后迎来了首开。受益于整体市场环境，以及当时的低开，之江九里当年销售了429套房源，销售金额近10亿，夺得当年之江板块的销售套数冠军以及销售金额第二名的好成绩。

2014年，之江九里显得停滞不前，全年成交199套房源，进入2015年以来，之江九里大多数月份的成交量在个位数，最惨淡的时候，1个月仅仅成交3套。

楼市新政的影响下，市场回暖明显，但是这波政策利好似乎对之江九里的销售带动作用不明显，当政策面行不通的时候，只能在价格上做文章，之江九里不得不选择以价换量。

之江九里鸟瞰图

其次，之江板块内其他楼盘动作不断，去年中海定山府断崖式降价，降至8000元/平方米，中天之江诚品低开，起价10288元/平方米，目前在售均价14000元/平方米，在2015年一季度绿城·之江1号“三芒星”降至15000元/平方米……这些都给之江九里的销售带来压力。

再次，值得注意的是，之江九里目前是之江板块中存量大户，还有8万多方的存量，如果不出货跑量，后续财务成本更高。

佳兆业玖珑山或接棒降价？

之江板块素来以环境优美著称，近年，之江板块利好不断，交通配套日趋完善，之江大桥的开通、之江路的提升改造、紫之隧道的动工、地铁的修建等等，但是之江板块仍然有自己的软肋，配套是其短板，板块成交一直处于不温不火的状态。

2014年杭州住宅成交75770套，而整个之江转塘15个楼盘，仅成交了1649套住宅。而在之江对岸的义桥，绿都·御景蓝湾单个楼盘全年就成交了1429套房源，之江板块面临着成交缓慢的窘境。

面对成交缓慢价格频降的局面，之江转塘其它楼盘怎么办？

据中天之江诚品售楼处的消息，项目目前主要在售16号楼，主力户型75、90方，均价14000元/平方米，项目暂时没有降价动作。

嘉里云荷廷项目在售7号楼90方，中间套21000元/平方米，边套22000元/平方米，180-220方精装房源均价24000元/平方米，价格还是比较稳定。

大家之江悦和绿城之江1号目前都是在售大户型房源，之江悦在售精装房源，面积160多方，均价21000元/平方米，精装标准3000元/平方米。之江1号在售西区精装200-600方房源，均价20000元/平方米，东区在售78-188方房源，均价22000元/平方米，暂时没有促销优惠活动。

值得一提的是，此前玖珑山一直处于封盘状态。据售楼处的消息，项目将在7月份推出130方和170方的房源，均价将由之前的15000多元/平方米，降至12000多元/平方米，玖珑山或将接过之江九里手中的降价大旗。