写在前面：

“推出350套左右精装LOFT，正式开盘前半个月认筹量已经超过600组。”在创造了住宅销售奇迹之后，“神盘”EFC将再创酒店式公寓销售奇迹？

7月18日，欧美金融城（EFC）的酒店式公寓——万创国际即将迎来首开。“认筹情况太好，届时将不得不摇号开盘，这在酒店式公寓中，摇号开盘也将是一大奇观。”在采访中，建工集团副总裁陈黎驹有点兴奋。

当然，如果把时间轴拉长来看，EFC似乎一直在创造各种“奇观”——

2014年8月16日，EFC住宅组团首开409套房源，三小时售罄，4天之后，加推128套房源1小时劲销8成，一举问鼎当月“双料冠军”，这，是奇观；

从首开至今，EFC五次开盘、五次涨价，从最初的均价10800元/㎡，到目前的均价13000元/㎡左右，在低迷的市场之下，单个项目涨幅达20%左右。这，也是奇观；

从去年首开到今年6月，短短9个多月的时间里，欧美金融城（EFC）线上签约数据已达到了1601套，这一数字，大抵接近同期整个未来科技城另外排名第2至第15名的共14个楼盘住宅成交量之和。这，也是奇观。

……

接下去，创造“奇观”的任务恐怕就要交给EFC万创国际了。

与住宅相比，万创国际除了以精装修、LOFT的姿态入市外，更重要是，万创国际在杭州首次引入了万豪行政公寓。目前，全国只有北京、上海、天津、深圳四个城市有万豪行政公寓，杭州是第五个城市。

因为在EAC引入并成功运营了杭州第一家真正的国际服务式酒店公寓——杭州奥克伍德酒店公寓，建工地产被誉为“杭城服务式酒店公寓之父”。2015年，建工地产再次将杭城首家万豪行政公寓引入了EFC万创国际。我们有理由相信，有着丰富的酒店式公寓运营经验的建工地产将会给杭州楼市带来一个颠覆性的产品。

2015年7月上旬的某个午后，在EAC国际化的办公空间，建工集团副总裁陈黎驹接受了住浙网的专访，并向大家娓娓道来了万创国际酒店式公寓的创新理念、管理模式、可预见的投资回报率，乃至，整个EFC的未来之梦！

核心提要：

EFC住宅部分还剩3幢，价格已上涨近20%

1600多位业主是如何找到的？

万创国际来袭，杭城将现高投资回报率酒店式公寓？

从奥克伍德到万豪 建工在为酒店式公寓正名

350套精装LOFT超过600组认筹，万创国际引热捧

未来，EFC将成杭城最有活力的地方

文/住浙网研究员 黄珣

EFC住宅部分还剩3幢，价格已上涨近20%

住浙网：陈总，你好。上半年刚过，据统计，截至6月30日，EFC上半年签约了702套房源，在住宅楼盘中排名第三。对于这一成绩，您怎么看？

陈黎驹：我觉得这个成绩蛮正常的。

首先，在EFC所在的未来科技城，可以说是整个杭州创业创新氛围最浓、海外高层次人才聚集最多的区域，阿里和梦想小镇就在EFC附近。今年上半年，梦想小镇开园，省长、杭州市委书记都去视察。随着地铁5号线的开通，交通瓶颈问题也将得到完美的解决，医疗、教育、商业、产业等配套都在快速完善中，这些让未来科技城板块有很好的向上的势头。

其次，从去年至今，EFC通过五开五捷，已经树立起了标杆综合体的地位，EFC品牌价值的积累，或者说它的品牌带给人们想象的空间很大，大家能记住百万方地铁上盖综合体，能把“中国首个海归社区”深入人心，认可EFC给大家带来不一样欧美化的生活方式和创业方式。达到这个高度的时候，我觉得销售业绩也就是水到渠成的事情了。

住浙网：现在住宅部分还有多少房子？

陈黎驹：住宅还有3幢。但是总量不大，加起来大概在400套左右，是最好位置的4号楼、6号楼和7号楼，有两幢是沿河的。其他的房源我们基本上售罄了，库存的尾房量很小，我们后期的销售压力不大。

EFC鸟瞰图

住浙网：那么这几幢什么时候推呢？

陈黎驹：有一幢会在今年10月份或者11月份左右推出。另外两幢可能要到明年。

住浙网：为什么不今年一起卖掉？

陈黎驹：我们是想留下一些住宅和酒店、写字楼做业态搭售配合。有些买了EFC写字楼的企业，其员工有在EFC的住宅或酒店式公寓里面居住的需求，所以，我们想留一两幢房子。对于一个大型综合体项目来说，住宅一口气卖完也不是我们追求的。我们希望EFC的几种业态之间互动，实现有机融合和促进，能把生活圈营造得更加丰富一点。

住浙网：那价格方面会不会有所调整？

陈黎驹：价格肯定会提升，因为住宅内在价值会越来越得到彰显，价格自然会跟价值上调。

住浙网：EFC现在几乎每开一次，价格就会涨一次，对吧？

陈黎驹：我们差不多每次涨个5%-10%吧。从最开始的10800元/㎡左右，到现在的13000元/㎡左右，差不多增长了近20%。目前看来，应该是同板块内涨幅最大的项目之一了。

住浙网：所以这样来说，EFC是去年以来最成功的楼盘之一。那么，你觉得它背后成功的因素有哪些？

陈黎驹：我觉得，成功不仅仅体现在销售业绩上，更多的是品牌上。

目前，大家一说起未来科技城，首先想到的就是EFC项目。而且，大家对EFC的想象空间，也已经不局限于住宅、写字楼或者酒店式公寓。而是一个社区概念，大家对“海归社区”的认同与归属感。

第二，大家为什么买未来科技城中的EFC项目呢？因为在EFC中有六种业态，它们之间会产生化学反应。加上公建的孵化器定位，使得我们即使后期住宅售罄了，也会把这个项目作为一个产品来运营。毕竟，对于EFC来说，出售一部分物业还只是第一步，第二步就是如何整体运营好它。尤其是酒店式公寓和写字楼，它的收益可能会远远高于同类产品的投资回报率。

此外，我们必须做品质型的住品，这个品质并不完全体现在硬件上，更多的是还有软件上讲究舒适性。我觉得，对年轻人来说，舒适是更重要的，而一个好的氛围远也会提升舒适度。这个可能也是，我们在很短的时间内吸引那么多年轻人的主要原因之一。

总体而言，在EFC，建工对它的定位是降低一些房地产开发的属性，增加房地产经营的属性，做足孵化器、创投风投+，将房地产项目作为平台，来整合全球资源，创立一个全球海归创业创新高效商务平台。

整个EFC开发跨度接近5年，接下去我们会更加注重是品牌、国际化运营和后期业态之间的相互运作。

1600多位业主是如何找到的？

住浙网：刚才您也说到，目前，整个项目已有1600位左右的业主了。自去年首次开盘至今，短短十个月左右时间里，这些业主是怎么找到的？他们都是一个什么样的构成呢？

陈黎驹：目前我们的客户中，不仅包括地缘性客户，也有很多海归及浙江省内客户。业主中阿里巴巴员工、回国后在未来科技城创业和工作的海归、浙江大学等周边高校毕业的校友，整体素质较高。

和其他项目的业主不同，我们的业主有几大特点：

首先，我们的业主大多数是年轻的“三高”人群，高学历，高素质，高收入。我觉得，这主要是由未来科技城的定位决定的。数据显示，2012年-2013年期间，未来科技城每年的人口流入在以10%以上的速度增长。而且，未来科技城人口净流入的质量，更多的是以这“三高”年轻人群为主的。他们有更宽的国际性视野和理念，EFC作为一个百万方地铁上盖综合体，其建造理念、大体量的业态组合及交通生活的便利性，对他们有吸引力。

其次，更重要的是EFC营造了“海归社区”的概念和氛围，买了EFC就是给自己贴上了标签。对于这批人来说，圈层生活氛围是最关键的，“海归社区”是一个标签，他能把同类人吸引过来，形成自己所要的生活圈层。所以，我们的海归社区会尽可能提供他们喜欢的空间。当然，最终产生这种氛围需要多种酵素来发酵，我们会从打造概念，到让客户接受概念，再到他们自己学会营造这种氛围，一旦开发商作为一个组织者的身份来做下去，这个生态圈才会自己慢慢成形。这样他们也会觉得很有幸福感。

EFC效果图

未来，在EFC这个大综合体内，会形成自己具有欧美特色的生态圈。

值得注意的是，EFC的业主，未来的成长性很强。你别看他今天只是一个程序员，或者“码农”，很有可能几年后，他就是上市公司的创始人了。这也意味着，这批人有可能就是我们后期酒店式公寓甚至是写字楼的客户。

住浙网：EFC的客群是不是已经跳出了地缘性的框框？

陈黎驹：我们的地缘性也有，但是比别人要弱。我们有很多客户来自美国、加拿大、日本、中国港台等国家和地区，还有来自北京、上海、深圳等城市的。

我们有个二十三左右年纪的、国外留学刚回来的客户，父母亲都住在滨江，希望孩子和自己住在一起，但是小孩怎么都不愿意，所以就买了我们项目。我觉得，EFC未来会是一个年轻人的聚集地，未来大家想一起成立个橄榄球俱乐部或者是开个派对，我想会很好找到志同道合者。这样以来，客户之间会形成粘性。

住浙网：EFC的客户主要是40岁以下的年轻人？

陈黎驹：85%左右的业主都是35岁以下人群，其中，占比最高的是27-30岁之间，这部分占据了70%。而且其中90%以上的客户是大学以上学历。

万创国际来袭，杭城将现高投资回报率酒店式公寓？

住浙网：这么大的一个客户基数，对于接下来的销售会不会有一定的促进作用？

陈黎驹：这群客户中的很多年轻人，也会转化成为万创国际的客户,或者他们介绍更多的同样的年轻人来购买EFC。而且，这群年轻人大多数很有想法，既成熟，又有远见，又有理想。这一代的年轻人，是真正见过世面的。他们从出生到大学，视野要比前辈高很多。他们既需要居住氛围，也会注意现实的居住舒适度问题。

以我接触的客户为例，很多人买了住宅之后，还会为了父母亲来买我们的酒店式公寓，既保持了私密性，又可以相互照应。

此外，我们本身写字楼的体量就有60多万方的面积，建成之后，按照每15平方米一个人去计算，今后在这里办公的人可能会达到4万左右，4万人按照5%的比例转换就有差不多2000个客户，就算再除以2，也有近1000个客户。然而，万创国际总共就800多套房子，还有100多套由建工自持，是要做成万豪行政公寓的。

从即将7月18日开盘的认筹情况已经可以看出，我们的酒店式公寓万创国际会供不应求。

住浙网：那么，万创国际的投资回报率大概有多少？

陈黎驹：投资回报率，我个人觉得应该将是至目前为止酒店式公寓中最高的。

首先，万创国际的价格比较低，只有11000-12000元/平左右，如果在杭州找一个12000元/平米左右的酒店式公寓，我想没有一个项目租金能超过我们。等交付的时候，我们同等来比，这是一个有“三高”人群做基础的板块，板块内对像万创国际这样国际高端酒店式公寓的需求会比较大。

第二个是品质，品质分成两块，一个是硬的，一个是软的。

在硬的品质上面，我们的装修标准非常高，还有3000方的自主配套。万创国际由T1和T3构成，目前T3有个健身会所，瑜伽房，室内游泳池，T1上面有一个开party的厅，一个迷你电影院，一个视频会议室，有早餐的自助厅，可以同时容纳60个人。在一楼，有一个很大的门厅连接起TI和T3，里面带很多休息室，台球桌，有一个工作台，延伸到两边楼的电梯门厅。

万创国际比酒店好在哪里呢？我有一个partyhall，公共厨房、公共餐厅、KTV、公共的酒窖集合在一起，要用这个可以包下来，然后自己组织各种聚会。partyhall、迷你电影院和自助餐厅目前在杭州都是唯一的。

在软性的方面呢，首先，我们的一切服务都是由万豪来提供的。万豪的管理水平很高、服务特别好，当然收费标准也相对较高。更重要的是，我们要做一个全球性的孵化平台。我们正在组织一个全球性的创业孵化大赛，会跟多个创业孵化风投发展得很好的发达国家合作，把他们最好的孵化器引进来。

在这里，我们会形成一个很好的氛围提供给万创国际的业主。他们会有很多机会，加入到这些团队，或者你本身就是这个团队里面的人，你可以这样里找到志同道合者，找到导师，甚至找到投资人。业主会在这里得到他创业发展所需要的一切可能的资源和帮助。

从奥克伍德到万豪 建工在为酒店式公寓正名

住浙网：EAC是杭城第一家引进奥克伍德，到目前为止它的运营情况能不能做个评价？

陈黎驹：奥克伍德应该是杭州最成功的酒店式公寓吧。

住浙网：现在奥克伍德的租金大概是多少？

陈黎驹：15000-16000元/月，60多个平方，一个套房。同面积左右的房子，在外面租的话大概在3000-4000元/月左右吧。差不多是同类住宅同户型产品的4倍左右。

住浙网：从EAC成功引进奥克伍德到EFC引进万豪行政公寓，这两者之间有没有什么传承？

陈黎驹：首先，我们一直觉得要给杭州的酒店式公寓正名，奥克伍德开了一个先河，让杭州人明白了什么是真正的酒店式公寓。现在，EFC的出现，同样会给杭州酒店式公寓带来一种创新理念，会成为板块引领者。

以未来科技城的板块定位来看，未来需要服务的客群会是现在和未来世界500强的创始人、高新企业中层高管等。如果缺乏类似万豪行政公寓的国际高端酒店式公寓，会是一个很大的遗憾。基于这些因素，我们把在EAC酒店式公寓运营的经验成果，放到了EFC项目上，我们相信，它的未来一定会更成功，因为客户基数更庞大。

住浙网：很多人不是特别了解万豪行政公寓，能为我们做个解释吗？

陈黎驹：万豪行政公寓是万豪品牌下高端服务式公寓品牌，是属于长租型的酒店式公寓。基本上一个月起租，配套和常规酒店是一样的，无非就是房间全部是套房概念，里面有厨房、餐厅等等。

此外，它除了做酒店，还有一部分也是做公寓的。这一部分无论是租金还是售价都是最贵的。因为有很好的安保，又有很好的服务，基本上一个电话，或者是IPAD上面，所有的服务都可以选择并得到解决。在我们所谓的O2O还没能完全解决掉一切生活所需之前，像这种个性化、定制化的服务式酒店式一定是品质最高、并且是大家需要的。

所以，万创国际，从某种意义上来说，它的定位要高于其他的一些酒店式公寓。

从选址上来看，万豪行政公寓目前在国内只有4个城市：北京、上海、深圳、天津，杭州是第5家。在北京，它选址一个在王府井，一个在朝阳区；在上海，一个是在南京西路，另一个在陆家嘴；天津也在它的核心区，旁边就是国展中心；深圳是在华侨城的南面，靠近海滨大道。都是这些城市中最好的区域。从万豪行政公寓选址在EFC的万创国际也可以看出，它对这个区域的看好。

从以上几方面来看，万创国际未来会有很强的投资回报率，甚至，我觉得，它是极其稀缺的。

350套精装LOFT超过600组认筹，万创国际引热捧

住浙网：万创国际目前的整个认筹情况如何？

陈黎驹：离开盘还有半个月左右的时间，认筹情况非常好，我们已经在设定摇号的开盘方案了。酒店式公寓卖得和住宅一样的火爆，这对于杭州市场来说，也许又将会成为一大奇迹。目前，杭州市场上开盘需要摇号的项目应该不多，但我们5次开盘都要摇号。现在，连酒店式公寓开盘也要摇号，可能要开先河了。

我们现在认筹客户将超过了600组，但房源只有350套左右。而且，我们建工的员工还预定了很大一部分。

住浙网：建工内部的员工也要买万创国际？

陈黎驹：当然了，大家都能看见这个项目的价值所在。我们现在通过理财产品的切入，首付只需要两成，另外三成到交付之前相当于开发商贴。

而且，我们并不怎么在意万创国际创造多大的利润，更在意未来住在万创国际的业主人群，所以，我们首批开盘的价格也将会低于市场预期，11500-12000元/㎡左右，精装修，LOFT户型，而且整个小区的配套非常好。所以，我们很多员工都抢着买。

住浙网：在整个EFC项目中，您觉得万创国际占据了怎样的地位？

陈黎驹：万创国际是整个EFC综合体里面，既可商又可住的部分。你别看它体量不大，但我觉得它是一个轴心，它可以带动生活的8个小时、商务办公的8个小时和消费的8小时。在整个EFC中，这么多的配套，就是为业主消费和娱乐提供便捷的。可以说，万创国际让我们的住宅和写字楼之间的客户群有了一个联系。

所以，我认为，万创国际是EFC最理想的一个模式组团。我们原先说，EFC当中有6个业态，3个“8小时”。但是微缩来看，在万创国际中这3个“8小时”，可能不需要借助其他的模块也可以自己完成。从这些角度来看，万创国际应该是稀缺的。

而且，从未来来看，万创国际的价值应该会是最高的。以前大家总认为酒店式公寓卖不过住宅，但这种倒挂的现象有可能到几年之后会慢慢扭转，之后写字楼和酒店式公寓的价值应该会超越住宅。

EFC区位图

这主要基于几点因素，第一，住宅市场已经基于饱和；第二，住宅的理念包装、包括外立面、服务体系等，基本上已经到达一个很高的水准了，提升空间不大，接下去除非有一些个性化的定制，但这在中国不太可能。这也就是为什么万科、恒大等房企要转型。反之，很多人对于办公的需求、社交的需求还是在增加的，这就导致了一些潜力区域中的高规格商业项目，会有一个很好的价值增长空间。

未来，EFC将成杭城最有活力的地方

住浙网：写字楼会什么时候面市？

陈黎驹：写字楼会在今年9、10月份正式面市。

住浙网：EFC的商业部分会如何规划？

陈黎驹：2017年酒店式公寓交付之后会把商业的一部分做完。

在定位上，没有大主力百货店，有点像印象城、山姆会员店等，以进口食品为主，以会员制为主。当然，我们可能还会有苹果专卖店、小米专卖店等。未来最炫酷、最新潮的高科技产品都有可能在这里出现。

住浙网：目前看来，EFC已然成为了未来科技城的标杆，这应该也是你们的目标吧？

陈黎驹：这是肯定，拿地时我们就觉得它会成为核心。包括它的交通位置、区位优势，这也是我们当时想去拿这块地的原因。

这个项目已经不是怎么卖的问题了，而是如何让氛围有个更好的体验感。甚至，抛开销售来说，可以把整个项目做成一个垂直化的硅谷，通过很多空中花园、楼顶的游泳池、健身房来营造一种互动的氛围。

可以想象，如果坐直升机俯瞰整个EFC，你会发现，这个地方整个是一个非常有活力的立体三维空间，这将是杭州最有活力的地方。

后记：

对于欧美金融城（EFC）的未来，陈黎驹有过这样一个画面——

交付之后，整个项目将会成为一个垂直化的硅谷，每幢楼里都有空中花园、健身房，楼顶有游泳池、BBQ场所，大家可以一起组织活动，在这里开party、创业路演、游泳、健身。

“如果坐直升机俯瞰整个EFC，你会发现，这个地方整个是一个非常有活力的立体三维空间，这将是杭州最有活力的地方。”

那么，接下去，随着万创国际的入市，EFC这个杭州最有活力的三维空间又将如何演绎呢？且让我们拭目以待！