写在前面：

对于金地，杭州人民并不陌生：2007年首入杭城，以近三十年的房产开发经验与全国前十的开发实力，用八年六个项目的成绩布局在杭城的东西南北，并取得了斐然的成绩。

然而，了解金地商置的人甚少。这主要源于金地集团很早颁布的“一体两翼”的发展方向。其中，一体是以地产开发为主体，两翼分别为稳盛基金及商业产品。商业产品最早为住宅底商，后来收购了香港的新狮集团，将商业产品打造成了一个完整的体系，新一代的商业地产，也就是金地商置。

如今，金地商置首次携三墩区域内的地铁上盖综合体OOPCITY，来与杭州人民见面了。“OOPCITY项目中将会引入互联网+的概念，实行O2O与O2O商业合作的新型商业模式。此外，得以与地铁上盖综合体的优势，未来。这里将会被打造成年轻人的聚集地。”在采访中，金地·OOPCITY营销总监李伟文频频地向住浙网研究员提及“互联网+”的创新模式。

据悉，金地OOPCITY将于今年9月份首开。至此，这个有着创新运营模式的商业项目也将揭开神秘面纱……

核心提要：

金地商置首入杭州，与金地地产属“一体两翼”

OOPCITY项目年销目标8亿 用互联网思维打造商业

9月首开酒店式公寓 预计投资回报率为5%-6%

地铁盘价值凸显，金地商置看好三墩板块

商业地产未来趋势：商业形态分化会更明显

文/住浙网研究员 黄珣

金地商置首入杭州，与金地地产属“一体两翼”

住浙网：听说金地·OOPCITY是属于金地商置的，金地商置和金地地产之间有何关系？

李伟文：金地商置与金地是属于两条平行的线路。早前，金地集团就曾颁布了“一体两翼”的发展方向。其中，一体是以地产开发为主体，它始终是一家比较标准的房地产开发公司，两翼分别为以金融投资为主的稳盛基金（与平安，瑞银有合作）及商业产品。

商业产品最早为住宅底商，后来收购了香港的新狮集团，将商业产品打造成了一个完整的体系，新一代的商业地产，也就是金地商置。

住浙网：目前，金地商置旗下的项目大概有多少个？

李伟文：商置整体的布局与金地地产的布局是相同的。

金地·OOPCITY效果图

例如，我们现在的公司属于东南公司，主要负责的就是浙江，福建以及局部的江西市场。目前商置集团除了东南公司，还有华东公司，主要是以上海，南京，江苏，安徽华安这些市场为主。还有以北京为中心的华北公司，以及以西安为中心的西北公司。目前华东公司主要是以成都、武汉为中心，华南公司主要以深圳，辐射整个广州片区为中心。

住浙网：杭州市场在整个商置集团的全国战略布局中，占据着怎样的地位？

李伟文：杭州属于我们东南区域的大本营，所以，金地商置在杭州的第一个项目金地·OOPCITY也希望能打造成一个城市标杆项目。

可以说，金地地产公司在三墩这个片区开发了这么多年，金地自在城的知名度传播也已经非常广泛了，地产公司在三墩的布局已经基本上完成。

但金地商置首次入杭便选择了这个区域，主要是源于亮点因素：第一，看重三墩区域的商业价值；第二，这个地块是一个地铁双规交接地块。

应该说，杭州是是属于一个商业氛围较为浓厚的城市，但目前三墩的商业氛围不足。以前在杭州商业主要以银泰为主，因为他是本地化的企业。但是近几年，万达、印象城、阳光城等大小型商业品牌都进驻了。

在这样的背景之下，我们希望金地商置入驻杭州也能依托片区的空白点来做布局。但是，我们的做法与银泰、万达是有区别的。因为万达可以定义为一个标准化的配置商业，它是作为一个商业配套。而银泰是走的相对高端的商业，就好像去万达购物的人，也可能去银泰，但是去银泰购物的人，就不会去万达。

而我们项目是打算做成区别于他们二者的一个产品，我们把我们的服务辐射于5公里范围之内，解决这些人的衣、食、住、行、康、乐。

OOPCITY项目年销目标8亿 用互联网思维打造商业

住浙网：能不能简单地为我们介绍一下金地·OOPCITY这个项目？

李伟文：金地·OOPCITY整个项目体量（含地下）约16万方，包括一栋自持的综合体，两栋酒店式公寓（LOFT），以下公寓3层以下的底商。

住浙网：这个项目今年的销售目标大概是多少？

李伟文：销售目标应该是8个亿左右。

住浙网：您前面也提及金地·OOPCITY定位为解决5公里范围内人们的衣、食、住、行、康、乐，那么，这样的定位会不会与社区商业重合呢？

李伟文：这个我们以前也考虑过，但是社区商业做不到我们这样的规模，因为我们的体量有16万方，并且还有部分与地铁接驳的商业功能。

我们是希望打造成一个城市上盖的综合体，并且区别于普通的商业配套。我的这个商业主要服务于三墩，甚至是申花板块。杭州的人群聚集效应是非常强的，人们可以会为了喝某个品牌的咖啡，或者买某个品牌的衣服，跑到比较远的地方去消费。

我们现在就希望打造成这个片区的重点品牌消费中心，并且加入互联网的概念。它将年轻潮人作为它的客户群，又引进一大批国内外潮流品牌，致力于打造杭城又一大年轻潮人聚集地。

住浙网：关于加入互联网概念的做法，您能具体地阐述下吗？

李伟文：首先，我们会想把金地后期的物业服务于互联网APP组合在一起。

例如，杭州一些大家熟悉并且经常性使用的APP，将会与金地原有的金地服务平台相连接。现在通过APP点了之后还是需要有人送餐或者别的服务，但是我们希望的是，你下单之后，所有的后续服务都会由金地来替你完成。这样以来，首先确保了客户的安全性，同时也体现了金地物业的服务性。

第二，金地本身也有一些云服务，金地云服务以前包括健康，公益，投资，我们设想将这些云服务和现有的互联网APP结合在一起。

金地·OOPCITY效果图

此外，杭州是电商非常发达的一个城市，我们会把客户最常用的20个APP结合成一个联盟，叫做懒人联盟，我们希望将这20家懒人联盟和我们现在互联网+的生活结合在一起。

住浙网：这些做法更像是帮业主整合APP，然后嫁接上金地的物业，这些措施，用在金地·OOPCITY上会有何独特之处吗？

李伟文：是的，也许有人会说，这只不过是嫁接在一个平台上，任何一个楼盘都可以嫁接到这个懒人联盟里去，但是我想说的是，我们这是一个综合体，背后依托的是一个大的商业，运用互联网概念之后，我们可以打造24小时不打烊的商业。

因为，所有的实体商家都有可能打样，但是，我想买未来趋势一定是主张方便与快捷。你可以想象，你住在12楼，但是不出门便可搞定楼下的地铁票。所以，金地·OOPCITY就要带给所有的80后、90后乃至00后懒人享懒福的体验感。

9月首开酒店式公寓 预计投资回报率为5%-6%

住浙网：接下去，具体的销售节点是怎样的？

李伟文：目前是打算9月初销售一栋酒店式公寓，10月再销售一栋酒店式公寓和全部底商，今年，项目所有可销售部分都会对外销售，其中，综合体为自持部分。

住浙网：您刚刚也提及9月份酒店式公寓会首开，那么，您觉得这批酒店式公寓的投资回报率大概会在多少？

李伟文：从周边项目来看，OOPCITY酒店式公寓的投资回报率预计会在5%-6%之间，大大超过银行存款收益。因为在三墩的出租房市场上，酒店式公寓往往是一房难求的。在整个三墩片区接近七十平米的房子，租金范围是在3500-4000元/月之间，租金非常高。

住浙网：那么，价格方面打算开多少？

李伟文：价格目前还没有定，就从现有的品质、地铁上盖的优势来看，我相信这一定是个具有一定价值的产品，当然，首次开盘我们也会推出较为实惠的价格。

从周边市场来看，目前整个三墩区域中，二手房市场的价格基本上在15000元/平方米，我们的定价会参考周边项目。

住浙网：酒店式公寓是精装还是毛坯的？

李伟文：精装的。

住浙网：项目的综合体部分将会如何打造？

李伟文：结合客户定位来看，目前定位为城西年轻人集群的地方，包括吃喝玩乐，潮流品牌服饰，电商服务，亲子产品，除了考虑到年轻人的娱乐活动之外，我们还考虑到了老年人的休闲生活，包括一些广场上的设施，商场及超市内的配套等。

地铁盘价值凸显，金地商置看好三墩板块

住浙网：金地·OOPCITY项目酒店式公寓的客群定位是怎样的？

李伟文：和住宅产品不同的是，我们的酒店式公寓面积相对较小，只有34-60㎡左右，4.2米层高可以做两层，可以满足小型的住宅需求。我们这类产品的优势在于，这是一个把住家、办公、创业结合在一起的产品，所以，我们的产品将覆盖三种人群：

第一，依托杭州电商发达的创业类人群。

第二，部分看好三墩区域出租房市场的投资客。

第三，未来地铁开通之后，从主城区挤压扩散出来的客户。

5年以内，很多杭州人的生活会发生变化，有些数字你们可能不清楚，2020年杭州规划杭州地铁数大概有20条，总的公里数达到128公里，辐射了杭州所有的范围，从临平、余杭到富阳、萧山，包括九堡和滨江片区全部能在一起，也就是说，未来地铁出行是杭州人标准出行方式。

杭州的城市体量本身不算大，但是密度还是很高的，剔除掉北上广深等一线城市，杭州至少在整个浙江，甚至整个偏东南的片区内，它是最宜居的城市，大量的人口导入，但是它的城市核心地带始终没发生太大的变化，这也就是为什么杭州的交通会拥堵不堪的原因。

然而，随着地铁的扩建，例如，今后开通的4号线、5号线、10号线都以延伸段向城市四面扩，连接萧山机场、西湖、城西，以及临平北、九堡东等片区，等到那时，杭州的核心地带必将随着地铁向外扩散，那么，地铁盘的价值也就显而易见了。

住浙网：我们这个项目离地铁大概多少远？

李伟文：金地·OOPCITY直接就是地铁上盖，在金渡北路站，我们现在所有综合体的建筑就建在地铁上面，综合体的所有通道和地铁站都是无缝对接的。

我们这个项目总共下挖了3层，剔除掉未来给商场的停车场部分，还有一些底层的商业和地铁是接通的，在商业部分地面上有2个出口，一个出口是2号线的出口，另一个出口是4号线的出口。

住浙网：对于项目所处的三墩这个板块您是怎么看的？

李伟文：从金地深耕到现在，对于这个板块的重视也就不言而喻了。否则，在07年的时候，金地就不会在这里拿下一个80万体量的大项目，要知道，当时周边非常荒僻，除了亲亲家园。

但是，现在再去看三墩这个区域，除了亲亲家园，还有中海、白马、自在城，这一片的住宅非常多了，而这个区域也成为了杭州城西偏北方向非常完美的地方了。

因为，它的北面是良渚，一个以旅游、休闲为主的区域，自然资源非常丰富；南面是申花板块的银泰商业社区，再往南是黄龙商圈。所以，就整个杭州片区来看，它在余杭、西湖、拱墅交叉之处，同时又是一个有着大体量的住宅的住区。从投资的角度来讲，大量住宅集聚的地方，未来的配套、交通、出行都会有一定倾向性。

商业地产未来趋势：商业形态分化会更明显

住浙网：最近这几个月，杭州住宅市场的楼市成交量持续在高位，但是商业地产成交量变化并不大，对于下半年的商业地产走势，您怎么看？

李伟文：商业和住宅完全是不同的两种业态类型。但就杭州的这个市场来看，由于前些年开发商凶猛的拿地、扎堆进入，加上地价也不便宜，所以，杭州的供应量一直居高不下。直到前一段时间不少政策利好的出现，成交量才开始逐渐活跃。但是这种活跃基本上还是在以价换量的基础上。所以，据我判断，在住宅部分，未来的价格走势不会太明显，市场的跑量还需要一个很长的过程。

那么，商业部分来说，我觉得现阶段会比住宅更差一些。因为商业的人群相对来说会固定一点，不管做办公楼还是综合体、loft，涵盖的人群并不像住宅面对的是刚需、改善人群。商业项目的客群相对较为高端，寻找难度较大。

其次，杭州的商业项目的供应量非常大，例如运河板块、新天地板块等等。但是我相信不少目前看来集结了商业、办公、住宅为一体的商业项目，未来的形态都会发生一定变化，会走出几条不同的路线：一条是以产业园区为主线，比如运河板块就是以产业园区、动漫、为主；第二部分是以城市综合体为主线，以商业带动办公、住家为主；第三部分是以物流园区为主的办公；最后一种是以小型的微创企业为主形成的办公集群，例如淘宝城。

金地·OOPCITY区位图

剔除最后一种形式，其他三种形式以后一定会形成一个很好的良性竞争，只要市场好了一定会有投资价值，商业的投资价值历来都比住宅的增值要快。

住宅已经过了黄金时代了，但人们对衣食住行始终是有需求的，只要中国经济稍微有多好转，加上整个市场在谈全民创业，以及互联网＋，今后，会有很多的小微企业会逐渐出现，它们都需要有这样一个可以支撑他们办公、居住为主的商业综合体。