核心提要：

逾一半销售金额来自排屋 西溪风情领跑板块低密度产品成交

半程发力 西溪逸境成交套数跃居板块TOP1

看好市场前景 叠彩园、悦西溪即将推出排屋产品  

后续供应量或将集中释放  走产品差异化道路掌握主动权

文/住浙网研究员 曾薇

未来科技城楼盘分布图

随着泰禾的高调进驻，未来科技城板块低密度产品市场多了一家实力房企，泰禾将带来旗下院子系产品。

值得注意的是，围绕着大华西溪风情一圈的区域已经形成低密度住区聚集的局面。上一篇文章中，我们提到，板块内待售的低密度楼盘数量多，后续供应量巨大。

其实，未来科技城板块在售低密度产品的体量也不容小视，目前在售的主要低密度楼盘有大华西溪风情、合景叠彩园、新城西溪逸境、绿城西溪融庄、昆仑府、中交悦西溪、西溪君庐等楼盘。

2015年未来科技城在售低密度楼盘成交金额排行榜（数据截止到7月27日）

其中，大华西溪风情、昆仑府、绿城西溪融庄和华元美林公馆都有排屋产品在售，中交悦西溪、合景叠彩园和西溪君庐的排屋产品都尚未推出，目前只是在售花园洋房，而新城西溪逸境主打的就是花园洋房，没有规划排屋产品。

大量低密度产品的推出也让楼盘与楼盘之间的竞争愈发激烈，谁在领跑板块低密度产品成交？谁将占据主动权？

2015年未来科技城板块排屋成交情况（数据截止到7月27日）

逾一半销售金额来自排屋 西溪风情领跑板块低密度产品成交

据透明售房网相关数据显示，截止到7月27日，大华西溪风情今年共成交了206套，成交金额达7个亿，位于低密度楼盘成交金额排行榜的榜首位置。大华西溪风情项目体量近70万方，是板块内开发最久的楼盘，也是板块内目前在售楼盘中最高端的楼盘。

通过数据显示，我们不难发现，大华西溪风情7个亿的成交金额中，近4个亿的成交金额是来自排屋成交，排屋产品毫无疑问支撑起大华西溪风情的整体成交。据大华西溪风情营销总监胡玉华介绍，现在西溪风情排屋组团——悦宫还剩20余套房源在售，面积在300-400平方米，总价1000万起。

因为贴近淘宝城，大华西溪风情不少排屋客户都是来自阿里巴巴的高管层，资金实力相对雄厚，这也大华西溪风情一直畅销的原因所在。

此外，大华西溪风情澄品在售89、135、165平方米户型，均价17000元/平方米左右。

半程发力 西溪逸境成交套数跃居板块TOP1

虽然在成交金额上面，大华西溪风情抢尽风头，但是在成交套数上面，新城西溪逸境却成为了大赢家。

截止到7月27日，新城西溪逸境今年共成交了252套，是今年以来板块内低密度产品成交套数最多的楼盘。

新城西溪逸境是目前板块内唯一的纯精装花园洋房社区，自从去年9月开盘以来，截至目前，项目已经成交了436套房源，成交面积近4万方。

西溪逸境鸟瞰图

由于客户中淘宝内部员工比较多，淘宝员工购房可以获得淘宝给的借款，很多淘宝客户在等购房补贴，导致西溪逸境在年初一度签约缓慢，后续签约加速，才创造了现在板块成交套数TOP1的成绩。

新城西溪逸境目前项目在售85方、116方和127方户型，其中85方均价16000元/平方米，116方均价17500元/平方米，127方最后2套，分别为5号楼和9号楼西边套，总价245-250万。

看好市场前景 叠彩园、悦西溪即将推出排屋产品

截止到7月27日，合景叠彩园今年来的成交套数为144套，成交金额2个亿，两者都位于板块低密度楼盘成交排行榜第三位。项目目前在售15、16和18号楼，户型面积为85、105方，均价16000元/平方米。另外，项目1、2、3、4号楼还有少量房源在售，均为精装交付。

合景叠彩园排屋总共有40套左右，面积在180方左右，排屋样板示范区将在下个月开放，排屋差不多在8、9月份会推出。对于这个区域的排屋产品，杭州合景房地产开发有限公司副总经理张民有自己的观点：“这个区域大多数的排屋产品属于入门级排屋，具有城市排屋的属性，不像湘湖和之江的排屋产品，城市属性偏弱 ，未来科技城板块的配套比较好，距离各种城市配套也比较方便。”

虽然板块内排屋产品后续供应量比较大，但是张民对市场前景看好：“排屋产品的消化周期比较长，这个区域虽然供应量比较大，但是客户对这类产品的需求还是在。”

而中交悦西溪也将在下半年推出排屋产品，户型面积200-250平米，总价700万元左右。

后续供应量或将集中释放  走产品差异化道路掌握主动权

未来科技城板块待售低密度产品体量情况

作为当前杭州楼市最热门的板块之一，未来科技城板块整体的价值一直在稳步提升。大家对未来科技城这片土地的热衷，不仅仅是体现在购房者上，从开发商们越来越高的拿地热情上也能看出一二。

未来科技城板块在售的低密度楼盘剩余体量约20万方左右，未来还有滨江西溪之星、富力十号、新城33号地块、泰禾项目、兴业项目等低密度楼盘在半年内或者一年内陆续上市，全新项目的供应体量在40万方左右。这就意味着，未来科技城板块低密度产品总的供应量60万方左右。

由于拿地时间比较接近，后续供应量或将比较集中释放，如此高供应量下，如何做好产品的差异化并从中占据主动权似乎成为了开发商们需要考虑的当务之急。

为了适应市场变化，增加产品的竞争力，滨江西溪之星一度更改过项目规划，由纯排屋住区改为花园洋房和排屋结合的社区。在与其他楼盘的竞争中，滨江西溪之星的优势也比较明显。据西溪之星营销负责人沈洁介绍，西溪之星最贴近西溪湿地，环境资源比较好，花园洋房都是5-7层，层高3米，舒适度比周边项目都高。在花园洋房的样板房的打造上，采用了美式风格，这是滨江第一个美式洋房，也是西溪板块第一个美式洋房，博来不少眼球，当然，这些也是西溪之星差异化竞争的表现。

西溪之星效果图

“排屋是介于公寓和独栋之间的产品，这部分客群对于总价比较敏感，对于总价有控制，这类产品并不属于豪宅的范畴。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，开发商力求要打造高性价比的产品，“从大的区位环境上看，每个项目区位差别不大，产品本身要做好定位的差异化，对客群进行细分。”