写在前面——

也许用不了多久，大都会79号就会成为继良渚文化村之后，杭州万科第二个声闻于全国的项目。尽管无论在营造时间还是在体量上，两者都不可同日而语。

据悉，自5月中旬罗伯特·斯特恩建筑艺术馆开放以来，短短两个多月时间，万科·大都会79号已吸引了来自河北、西安、上海、深圳、江苏、福州等地200多组业内同行来访考察与学习。

万科在杭州市中心的第一个项目

万科在杭州主城区惟一一个纯大户型住宅项目

杭州万科史上最“慢”的住宅项目

全杭州外立面最复杂的住宅项目

全杭州单位体量户型种类最多的住宅项目

全杭州单位面积设计费最高的公寓项目

……

尽管有这么多“第一”和“惟一”，然而，如果我们把时间拉长，从20年后观照大都会79号，那么，他们加在一起，可能也抵不过一个其中的一个标签——世界新古典主义鼻祖罗伯特·斯特恩亲自操刀，杭州第一个纯正血统的新古典建筑。

斯特恩曾公开表示，大都会79号是其“在中国最满意的作品”。以斯特恩先生在建筑界的江湖地位，以及万科在该项目上倾注的愿景和心力，大都会79号将成为一个作品级的建筑，几乎是没有悬念的事情。

对于大都会79号来说，其留给大众的悬念在于，在产品叫好的同时，销售能否叫座？谁将以千万级的真金白银来青睐大都会79号？这个项目能卖出什么样的价格？会成为杭州下一个热销豪宅吗？它会成为钱江新城的第一地标吗？等等！

鉴于万科·大都会79号的独特性，随着该盘首开面市的临近，住浙网将以“大都会79号悬念”系列报道的方式，对该盘做详细的剖析，以飨读者，敬请关注。今天推出的是系列报道第二篇：

【大都会79号悬念②】能卖多少价格？这是个问题

回顾：

【大都会79号悬念①】拿地开盘超两年 为何这么慢？

核心提要：

价格难点在哪里？支撑点又在哪里？

谁可成为大都会79号的价格对标？

4.5万/平方米？贵吗？

文/住浙网  李永生

据确切的消息，大都会79号即将迎来首开，不出意外的话，时间就在本周末。

作为钱江金融城板块第一个首开的项目，同时，作为杭州楼市中的非典型性豪宅，大都会79号的面市，有两个重要的观察维度。其一，能卖多少？第二，更重要的是，能卖什么价格？

为什么大都会79号的售价更值得我们去关注？

首先，作为钱江金融城板块首开项目，大都会79号的价格，某种程度上就是在给钱江金融城板块定价，将影响到后续板块内其它项目的定价；

钱江金融城暨大都会79号鸟瞰图

其次，作为非典型性豪宅——新古典主义建筑在杭州的代表作，大都会79号的价格，代表了市场愿意为“作品”级建筑的买单程度。万科愿意为大师支付昂贵的设计费和漫长的时间和营造成本，但市场愿意为斯特恩付多少钱？

当然，我们很难从大都会79号的第一次开盘，来获得这两个问题的终极答案。无论是钱江金融城板块，还是斯特恩的“作品”，其价值都有一个不断发现和修正的过程，后续拥有巨大的想象空间。

作为第一个吃螃蟹者，大都会79号的首批购房者会成为幸运儿吗？

价格难点在哪里？支撑点又在哪里？

在大都会79号亮相之前，关于该盘能卖多少价格，就已经是业内议论的一个话题。

有人认为能卖6万，也有人认为只值4万。为何中间的弹性会这么大？

这也反应了该盘的两大定价难题——第一，钱江金融城板块无楼盘销售记录，缺乏价格参照系；第二，这个楼盘实在太特殊了，你很难给“惟一性”定价。

因此，对于大都会79号来说，其最终的定价，有赖于在跟客户的持续沟通中去不断“发现”。

不妨换一个角度，那么，这个楼盘的价格支撑点又在哪里？

支撑点①：钱江金融城板块

“钱江金融城板块作为钱江新城下一个十年发展的引擎，规划上将比之前的钱江新城更具备国际视野。”这是杭州城市规划设计研究院总工程师师汤海孺的观点。汤海孺认为，杭州是长三角非常重要的中心城市，民营经济非常发达，具有发展区域性金融中心的基础。

钱江金融城效果图

根据规划，钱江金融城板块将被打造成杭州的“陆家嘴”。而在今年上半年，相关部门公布了钱江金融城的三年行动计划，从2015年到2017年，将实施77个项目，涉及道路、河道、公园绿地、学校等，总投资额超过600亿元。

按照著名的地段论，钱江金融城板块无疑是大都会79号价格最坚实的支撑。

支撑点②：地价

尽管万科在市场低迷期抄了个底，大都会79号的楼面价只有18723元/平方米。但早在三年前的10月17日，中海拿下相邻地块时，其实际楼面价就已经超过2.8万/平方米。

支撑点③：江景

虽然不是一线临江，但因为是超高层建筑，大都会79号的每一幢楼，都可以看到浩瀚的钱塘江景。大都会79号也是目前整个钱江新城区域极少数能够看江的楼盘。

支撑点④：“无竞品”

这里的“无竞品”包含两个概念：第一，就整个城市而言，纯正的新古典主义建筑只此一家；

其二，就板块而言，钱江金融城板块，以及整个钱江新城区域内，包括南星单元的金隅学府、钱江御府等楼盘，均规划有不少90方小户型，大都会79号160-200方之间的主力户型，在产品定位上跟周边几乎所有楼盘都差异化了。

支撑点⑤：区域内强劲的改善需求

近十年以来，钱江新城开发了大量的楼盘，盛世钱塘、金基晓庐、东方润园、水岸帝景、新城国际等大量次新房，均位于大都会79号附近。这些次新盘都是早期作品，未免有种种不足之处，因此，板块内改善换房需求强劲。

“无论板块也好，城市也好，城市豪宅的发展往往取决于区域内聚集了多少有相应购买力的人群。”著名房产专家丁建刚认为。对于大都会79号来说，其坚实的价格支撑，还来源于附近大量有换房需求的购房人群。

谁可成为大都会79号的价格对标？

钱江新城区域改善型需求之强劲，有一个显著的例子。

同为万科旗下，大都会79号的兄弟楼盘万科大家·钱塘府，位于景芳单元，属于大钱江新城范围。

钱塘府今年成交的68套139方大户型，均价高达36687元/平方米，高出89方小户型整整5000元/平方米以上。

不过，基于以下的差异，钱塘府并不能成为大都会79号的价格对标。

第一，钱塘府位于景芳单元，而大都会79号位于钱江新城，后者地段好很多；

第二，定位上，钱塘府属于刚需+改善项目，而大都会79号属于纯豪宅项目；

第三，大都会79号的装修标准高于钱塘府不少；

第四，钱塘府是普通住宅建筑，而大都会79号是斯特恩建筑。

罗伯特·斯特恩建筑艺术馆暨大都会售展中心

大都会79号第一个可对标项目是融创大家·望江府。

望江府所在的南星单元，属于钱江新城核心区南，而大都会79号所在的钱江金融城板块，属于钱江新城核心区北。当然，钱江金融城板块的区域规划定位，要高于主要作为居住区的南星单元。

望江府今年成交了44套房源，成交均价是4.3万/平方米。同样，就纯大户型而言，望江府今年成交的26套160方以上大户型，成交均价是44339元/平方米。

所不同的是，大都会79号的纯豪宅定位，高于望江府，后者主力产品以89方的小户型为主。

4.5万/平方米？贵吗？

除了望江府，大都会79号还有一个可以对标的项目——滨江·华家池。

在杭州楼市，华家池、钱江金融城板块以及南星单元，是等量齐观的豪宅板块，也是近几年杭州城市豪宅的供应主力。

与大都会79号定位类似，滨江·华家池也是纯大户型楼盘。该盘七月初首开，成交均价是4.74万/平方米。

如果用市场比较法，我们大致可以给大都会79号勾勒出一个基本的价格模型了。
   然而，大都会79号究竟会开出什么价格？

目前，公开的信息显示，大都会79号的首开均价，很可能会在4.5万/平方米左右。

如果以望江府、滨江·华家池作为对标价格，大都会79号4.5万/平方米的首开价，基本上是没有考虑斯特恩建筑特殊性的一个纯粹的市场定价。如果考虑到大都会79号的“惟一性”，其应该具备相当幅度往上的价格弹性。因此，我们或许有理由期待该盘的首开表现。

值得一提的是，作为钱江金融城板块第一个面市的新盘，大都会79号的首开均价，有一定程度上的“试水”意义。如果大都会79号能够在当前的市场下，以单盘之力，扛起4.5万/平方米的价格，将对整个板块产生非常正面的带动效应。大都会79号周边的楼盘，或将因此而感谢其为此而作出的努力。

当然，4.5万是否大都会79号最终的开盘价，还有待于该盘在开盘当日的公开，以及后续的成交验证。且拭目以待之！