北宸之光开盘均价17000元/㎡，价格高不高？

小楠跑盘 2013-07-15 20:23 0

文/住浙网研究员赵楠

北宸之光预计于7月底推出2、6、10号楼

此前，万科北宸之光的开盘价格对外一直秘而不宣，直到上周末，笔者了解到北宸之光首开房源的价格区间——16000至18000元/平方米。【万科北宸之光网】

“边套要贵一些，最高不超过18000元/平方米，中间套便宜，楼层稍差的话16000元/平方米以下的也有。”北宸之光的置业顾问如是说。

万科说：不高

“海派风景尾盘在售还要18000元/平方米，我们是万科，并且是精装修，我们17000元/平方米的开盘价格在这个区域已经非常实惠了。”这是万科认为价格合理的主要说辞。

万科自去年7月份抄底拿得北宸之光地块，当时楼面价仅4430元/㎡。一年后，北宸之光开盘价是拿地价的四倍左右。无疑，北宸之光是高利润的。

北宸之光90方户型样板房实景

消费者说：稍高

同时，笔者采访到两位在北宸之光售楼处现场的客户。其中一位五十岁的张先生认为样板区做的很精致，如果价格在一万四五左右比较能接受。另一位三十岁的先生则觉得当前的开盘价有点高，“能便宜一些就好了”。“回家再考虑考虑。”现场一位消费者道出了些许无奈。

周边竞品说：不值

虽然和北宸之光属于不同的行政区域，德信晓宸还是像对待竞争对手一样仔细研究了北宸之光。

“我们认为北宸之光的装修只值1000元/平方米，现在的开盘价格较高。毕竟北宸之光属于余杭区，城市配套和教育配套等都不能跟我们比。并且他们的户型房间尺寸上做的较小，不实用。”据悉，德信晓宸将紧跟北宸之光的脚步，于8月份开盘，开盘价在18000元/平方米以上。

而与北宸之光同属于余杭区的海派风景，目前在售的是楼王位置，并且套内赠送面积达20多方，得房率超过100%。“我们中间套差不多16000元/平方米，位置非常好，并且即买即住。”

其实，海派风景也是最近一个月才涨的价格。

勾庄板块楼盘分布图

本网资深评论员说：16000元/平米的开盘定价更合适

　　北宸之光的定价一直备受关注，因为万科去年7月31日底价竞得该宗地块，楼面价仅4430元/平米。

不管最终如何定价，万科在该项目上均会大赚一把。当然这也得益于金地的友情配合，最终两家公司均能获益。

住浙网计算，若北宸之光精装修成本按照2000元/平米剔除，那么17000元/平米的开盘价格之下，房价地价达近3.4，超过万科普福项目——紫台。

低拿地成本之下，万科有动力以低开换取销售量，但近期板块内地价迭创新高，越秀地块甚至拍到9600元/平米的楼面地价，从另一方面增强万科高开的动力，因为板块价值受认可，后市预期走高。

本网资深评论员裘振宇建议，北宸之光16000元/平米的开盘定价更合适。

因为北宸之光是一个30万方的大盘，区块内后续供应量充足，除了万科之外，其他项目也均是品牌项目，例如，滨江万家名城、越秀项目、万通项目。

这个区块是一个大鳄集聚区，也是未来竞争非常激烈的区块。

首开打响万科的品牌才是关键。以合理的价格首开，有利于消费者的认可，更有利于万科自身的品牌塑造（因为万科在成本上并无压力，无非是对利润定位和追求）。

同时，合理的定价，也能够引导区域内其他项目的定价，有利于整个板块正常走量和价值稳步提升。

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