本文导读：

1、单价5万以上豪宅热销秘诀何在？

2、对号入座，九龙仓君玺98竞争力几何？

3、被低估的杭州顶级豪宅？

文/住浙网研究员 倪陈露

5.0-5.5万元/㎡，杭州又多了一个单价超过5万元/㎡的城市公寓类豪宅——九龙仓·君玺98。君玺98位于九龙仓君玺项目的B区，面积在280—380㎡之间，共计98套房源，这98套代表着九龙仓君玺最高标准的豪宅，也正是“君玺98”的由来。

2006年，九龙仓因与绿城在蓝色钱江“结缘”而成为了最早一批进入杭州市场的外来大鳄。而后，后者以上海新江湾项目100%的股权置换了九龙仓在蓝色钱江40%的股份，这场短暂联姻结束。

九龙仓那“无处安放的豪宅基因”，终于在2010年3月得以“释放”，君玺地块24621元/㎡的“地王”楼面价，就足以充分印证其想在杭州打造高端城市豪宅的决心。

值得一提的是，自那以后，武林板块到目前为止都没有再出让过宅地。

从10年拿地到14年年初首开，再到15年产品跃升，推出B区楼王——君玺98，六年磨一剑，九龙仓终于在杭州豪宅史上画下了它浓墨重彩的第一笔。

杭州从不缺豪宅。早在君玺之前，杭州楼市已经出现过多个单价超5万元/㎡的城市公寓类豪宅项目，蓝色钱江南区、绿城兰园、武林壹号……

这些金字塔顶端的高价公寓，总价动辄2、3千万甚至更高，每每入市却都能够引起广泛热销，其背后逻辑何在？这是我们想得到答案的问题所在。

单价5万以上豪宅热销秘诀何在？

区位、产品、品牌……哪些才是杭城顶级公寓豪宅的必备DNA？

绿城·蓝色钱江南区

关键词：区位、产品、品牌、“样板房效应”

绿城蓝色钱江实景图

2010年，蓝色钱江南区开售，由此拉开了南区公寓单价5万元/㎡以上的时代，也成为了该项目从09年到11年两年时间内，售价从3万/㎡跃升至6万/㎡的“推手”。

其背后闪烁的最大信号在于，南区“260米一线绝版江景豪宅”的烙印当时被市场深深牢记。

作为城市新中心，国际会议中心、歌剧院、城市阳台、市民广场、万象城……一切繁华的现代图景都汇聚在此，而这也是蓝色钱江无法撼动的区位优势。

作为绿城第二代公寓的范本，绿城在蓝色钱江南区的产品投入，在当时也属市场的佼佼者，无论是玻璃幕墙、内部精装所选用的顶级品牌、还是项目自身的酒店等配套的打造投入，绿城均可谓做到了“不惜成本”。

其耗费9个月打造的法国PYR“白色样板房”引发的样板房效应，也为蓝色钱江搏得了非常高的市场关注度和粉丝效应。

绿城·兰园大户型住宅

关键词：地段、产品、品牌

绿城兰园实景图

就算是在融创入主绿城的短暂时期内，兰园大户型也基本没有大幅降价过，一直维持在每平米5.5万元乃至更高的售价。

其背后，当然是兰园大户型自身强大的价值支撑。从区位上来讲，兰园位于武林板块，临贴沙河，稀缺性不言而喻；绿城的品牌溢价，让高端客户愿意为此买单；产品方面，绿城全石材干挂的立面、BLD风格的样板房、其在精装修品牌造价上的投入等等，也让兰园的大户型与之售价相匹配。

武林壹号

关键词：地段、品牌、“顶壕”、产品

武林壹号实景图

作为“浙江第一豪宅”、“杭州的汤臣一品”，滨江联袂绿城打造的武林壹号，无疑是含着金汤匙出生的市中心顶级豪宅。

如果说蓝色钱江和兰园很大程度上依赖于绿城在杭州本地的口碑效应，那么这种效应在武林壹号上确是发挥得更加淋漓尽致，其由本土两大豪宅专家——绿城、滨江联手打造，这就已经为项目起到了很好的聚焦作用。

而“金汤匙”的另一个标准，则是武林壹号无法炮制的地理位置，杭汽发地块东临京杭大运河，地处湖墅南路、文晖路地界，且体量达到了近50万方，这样的大规模地块在武林市中心板块几乎不会出现第二块。

而在产品方面，其300方起跳的户型设计，动辄6、7百方的大户型，各类顶级品牌的配置、著名设计师等等，也将武林壹号和普通的千万豪宅区别开来，它的目标客群很明确，正是“顶壕”级别，也同时过滤了很多其他高端客户。

对号入座，九龙仓君玺98竞争力几何？

面对诸多“单价超5万”级别的前辈楼盘，最新入市的君玺98，交出的答卷是这样的：

作为百年港企九龙仓打造6年之久的楼盘，其豪宅品牌的号召力和影响力广泛，不乏慕名而来的客户；

君玺98的两幢楼，户型面积包含三个，280、340、380方，均做到了四房朝南，全套房设计，这在武林板块，乃至全杭州的同类型豪宅都实属罕见。以往，豪宅在“贪大求壕”的同时，往往会肆意“浪费”面积，导致实用性降低，但君玺98规避了这一缺点，使之在户型的实用性和舒适性上有了很大的提升；

九龙仓君玺效果图

精装产品的高价投入。墙面、地面的全石材、全屋地暖、中央空调+新风系统的双配置，以及各类国际一线奢侈品牌顶尖系列的厨卫洁具等配置，君玺98精装标准高达1万元/㎡，是武林板块当中与武林壹号同级别的豪宅配置；

与奢侈品品牌联袂打造样板房。君玺98的样板房别出心裁，与奢侈品牌VERSACE、BURBERRY合作，联袂打造了两套风格迥异的样板房，与品牌各自一如既往向外界展示的形象十分贴合。

被低估的杭州顶级豪宅？

九龙仓·君玺98的加入，意味着在武林板块，目前已经有三个楼盘，成组团地卖到5万/平方米以上，分别是前面提到的武林壹号、绿城兰园大户型住宅，以及君玺98。

除了武林板块，杭州还有西湖以及钱江新城，分别有楼盘成组团地卖到5万以上。西湖边上最典型的，就是去年热销的柳浪东苑，平均售价在7万以上。在钱江新城，单价卖到5万以上的除了蓝色钱江南区，还有钱江新城核心区的华联·钱塘公馆，该盘也将销售目标价定在6-8万/平方米之间。

就价格而言，单价5万以上的城市公寓，大致可以认为是杭州这座城市的顶级豪宅。

身处“君玺98”向远处望去，可见市政公园以及打铁关河（摄影：倪陈露）

某种程度上，作为占有西湖、钱塘江以及运河三大顶级自然资源的城市，又位于中国民营经济重镇浙江的中心，相比于北京、上海、深圳，杭州顶豪市场的发展，相对比较滞后。

目前在上海、北京和深圳三大一线城市，均有楼盘售价在20万/平方米，而10万级别的豪宅，则比比皆是。同样是绿城的一线江景房，在上海黄浦江边的黄浦湾，能卖到15万/平方米，而在钱塘江别的蓝色钱江，售价大致在5-6万/平方米。上海的顶豪市场，售价大致在杭州的3-4倍左右。

与上海的巨大价差，是不是意味着，杭州的顶豪市场，价格还有较大的上升空间？