写在前面——

十天内连拿三宗地，这就是入杭5年的中国铁建地产向杭州展现的气度和手笔。

如果再加上今年8月底所拿的地块，今年以来，中国铁建地产已经斩获了杭州市场上的四宗土地了，这也使得中国铁建地产成为了今年杭州土地市场上最为“活跃”的房企之一。加上中国铁建目前在售的项目也有四个，其雄心壮志了然于目。

从战略布局上来看，目前，中国铁建地产在杭州已经完成了城东、城北、城南、城西四大区域八盘齐发的布局。其中，在江南板块，中国铁建地产已完成了五盘布局，在采访中，中国铁建地产浙江公司执行董事兼总经理马建军也毫不避讳将把“江南”作为中国铁建深耕杭州的重要支撑。“接下去，除了四大区域的深耕之外，市中心将会是下一步战略布局的重心。”据马建军透露。

此外，在这一轮的战略布局中，我们也发现了中国铁建地产在杭州市场上首次尝试了与平安和滨江房企的合作，在未来，中国铁建地产也或会积极引进绿城等实力房企进行合作，值得大家期待。

梳理中国铁建地产入杭的这五年，我们不难发现，这家房企已经完成了一条完美的上升曲线。当然，如今八盘齐发的局面背后，离不开的是这五年的低调前行与稳步前进。接下去，在未来2-3年时间里，中国铁建地产将目标定在进入TOP5。

我们相信，经过5年风雨洗礼之后的中国铁建地产会迎来更美好的明天！

对话嘉宾：

中国铁建地产浙江公司执行董事兼总经理  马建军

住浙网采访总监            黄珣

核心提要：

看好杭州市场，到2017年希望挤进TOP5

接下去，中国铁建地产或将布局杭州市中心

重金布局江南板块，中国铁建地产想做“江南王”

1+1+1＞3  未来或与绿城等实力房企进行合作

布局三墩是战略需求  未来将会“造城”深耕

30亿目标已接近完成  国际城涨幅达6%-8%  

楼市“寡头化”会加剧  房价走势趋向平稳

文/黄珣      联合采访/王宇栋

中国铁建地产浙江公司执行董事兼总经理  马建军（摄影：贾明山）

看好杭州市场，到2017年希望挤进TOP5

住浙网：马总，您好。首先恭喜中国铁建地产最近两周在杭州连拿三宗地。而据统计，中国铁建地产今年在杭州土地市场上一共斩获了四宗地。大手笔频频拿地的背后，有何原因？

马建军：第一、杭州在全国和世界的影响力是有目共睹的。从明年将举办的G20峰会，到申办亚运会成功等盛会，必将提升它在国内乃至世界的政治地位。

第二、它的经济的转型和经济的提速。上半年杭州GDP排名在全国是仅位于深圳之后，第二位。而前三季度依然是保持10%以上的增速。杭州经济的转型、创新、突破以及政府把产业的调整走在全国的前列。

第三、杭州楼市连续7个月上万套。今年上1000万平米几乎是没有悬念的。从这些方面连看，杭州的未来我们充分看好。

住浙网：中国铁建地产在杭州土地储备的加强，是否意味着中国铁建地产在杭州市场上将会有新的愿景？中国铁建地产是否有志于进入杭州品牌房企第一梯队？

马建军：我们10年进来后在杭有10块地，今年8月份后获取4块地，现在拥有的货值200亿。在未来2-3年里有充足的货源来面向市场。短期目标（今年或明年）是进入top10，到17年或18年是进入top5。

接下去，中国铁建地产或将布局杭州市中心

住浙网：在接下去还有一个月的时间，中国铁建地产还会在杭州土地市场上继续拿地吗？

马建军：应该说我们会有选择性的参与。毕竟目前来讲，短短的时间拿了4个项目，各个项目我们都在紧锣密鼓的推动各项工作，对我们现有的资源调配和后续的开发来讲，实际上是对我们工作的一个挑战。我们依然不会放弃后面的土地经营，在合适的时间、合适的项目上我们依然会果断出手。

住浙网：现在东南西北都有布局了，接下去会不会加重哪个区域的比重？

马建军：第一，继续弥补区域内的不足，东南西北，“中”还没有过去，这也是现在下一步的重心。

第二，现在东南西北的基础上，以现有项目的储备和对区域的评估，我们认为有三个区域依然是我们要继续强化的：一个是城北的拱墅区，拱墅区现在是我们的大本营，这是一个非常大的综合体，现在还有10万平米的商业体量还在开发。在这个区域我们有相对的话语权，所以这个区域有合适的项目我们会积极补仓；

一个是江南，江南我们布局了5个项目，从现在来讲，从钱塘江南岸初步的数据显示，我们已经进入房企钱江南岸销售套数的第四名，未来还会继续提升我们的排位。在目前这样的一个布局情况来看，应该有了一个先入为主的概念，所以在这个区域里面有合适的、适合发展的地，我们依然会毫不犹豫；

第三个是城西，这个区域我们是第一次进去，但是进去了我们就不想出来了，所以每一块适合我们中国铁建地产发展的地，我们依然会积极努力的去争取。

重金布局江南板块，中国铁建地产想做“江南王”

住浙网：对今年拿的四块地是否满意？未来这四宗地块将如何规划？

马建军：满意。其中,三墩北地块位于我们5年以来一直希望进入西湖区。另外三块是区域深耕，是我们12年进入萧山后，继续对这个区域进行深度耕耘。

这几块地根据地段不同，客群不同，有不同的产品线。比如三墩这个项目可能将延续城北国际城、江南国际城，在城西继续打造一座“城”。在萧山几个项目则根据体量、位置的不同，打造不同的产品。这四块地将在明年和后年入市。

住浙网：据悉，中国铁建地产今年在杭州一共拿了四次地，其中，三宗地块均在萧山区域，请问您对萧山区域有何看法，中国铁建地产今后在萧山将有怎样的规划？

马建军：我们叫这个片区为“江南”，即钱塘江以东以南，是我们现在投资体量、布局密度上最大的（区域）。

江南国际城从5月份开盘到现在认购在10个亿以上

我们是比较早进入萧山的外来房企，青秀城，江南国际城从拿地到开盘，销售非常理想。萧山的过去有非常强的产业支撑，有非常强的客户基础，有非常好的交通、道路、商业配套的完善，还有地铁线路开通。

我们希望在这样一个区域继续深耕。外来房企要上top10，要有一个区域来支撑，比如绿城是西边起家、滨江是东边起家、万科是良渚起家，我们希望在这片区域有话语权。

住浙网：青秀城、江南国际城边上今年新拿下的两块地，定位上是否会和上面两个项目有点像？

马建军：8月26日拿的地体量和青秀城相当，地段属性则要更好。它的南面是宝龙城市广场，这个项目的客群可能偏向于年轻、时尚这样主力的客群。

江南国际城东侧地段属性是北塘河以南，是北干街道的核心居住地块，也可以称为市心板块的核心居住地块。这个板块有改善居住型基因，适合以改善为主的客群。

此外，这个项目和滨江在合作，滨江产品的特点也会传递到这个项目。

住浙网：在萧山还布局了义桥，对义桥这个区域怎么看？

马建军：这是我们进入杭州的第五个年头，我们在杭州经过这几轮的调整和市场的洗礼以后，有了一个区别于其他外来房企对杭州的了解。

杭州的各个板块和区域，它的成长和变化，我们一直都高度关注。就义桥这个项目而言，可能很多开发企业并不是很关注，因为它的地理位置相对来说会有点偏。但是实际上我关注到几个点：

第一，它处于三江口，是富春江、浦阳江和钱塘江的源头，它的自然地理条件是非常优越的。从居住的角度来讲，它的负氧离子含量，环境的宜居角度，在杭州目前来讲是比较相对靠前的；

第二，是交通，纵观杭州主城区的北边，是上塘高架，中间是中河高架，南边是时代大道，这样一条线路是杭州的主干道。而时代大道就紧挨着我们义桥项目的东侧，所以交通道路的便利，决定了这个项目会沿着时代大道并以相对比较长的距离辐射它的客群。所以，放眼钱塘江以东以南，以目前成交竞品的量和价来看，几乎在15公里左右的范围内，是没有其他的竞品可以跟这个项目去竞争的；

第三，是这个区域已经滋生了热点楼盘，它创造了一年销售1000套的奇迹，单盘就能创造杭州房企里销售套数的TOP10。

我们对这个区域充分看好，以后这个区域我们会继续的深耕。

1+1+1＞3  未来或与绿城等实力房企进行合作

住浙网：三方合作拿的北干街道地块中，中国铁建地产讲扮演怎样的角色？

马建军：中国铁建地产控股。联合操盘（以滨江为主），工程优先以我们为主，发挥滨江做产品的优势。各方信心充足，对这个项目也非常满意。

三位得主相互握手 庆祝拿地成功（从左至右分别为平安不动产杭州公司总经理吴立平，中国铁建地产浙江公司总经理马建军，滨江集团总经理朱慧明）

住浙网：中国铁建地产对合作拿地是怎么看的？会继续吗？

马建军：年初，在接受媒体采访的时候，我已经提出来广泛合作，就是跨行业、跨区域、跨性质去合作。从现在的情况来看，我们目前拿了4块地，其中2块地都有合作，青秀城东北角的地块是跟平安进行合作的，江南国际城东侧（地块）是跟平安、滨江一起合作的。

平安是一个金融类的企业，它会给我们开发企业在发展过程中，提供源源不断的资金支持和金融平台。滨江是我们进入杭州以来一直学习的标杆企业，因为它在杭州目前来讲，从排名上已经是第一了。从品质的营造，产品线的打造，都是我们努力学习的方向。

通过这样的合作，我们感觉到，在这个项目上1+1+1＞3。今后我们还会继续的和这样的资源互补，能够共赢的企业进行合作。目前有一些有意向的合作单位在谈，我们也希望和万科、绿城等第一梯队的企业进行广泛而深入的合作。

布局三墩是战略需求  未来将会“造城”深耕

住浙网：那三墩呢？对于你们今年首次布局的三墩区域怎么看？

马建军：三墩是我们的战略布局，是弥补我们5年以来，东南西北的“西”没有布局的一个空白。

这个区域我们充分看好，整个西湖区供求关系非常的均衡，应该说8个月左右的时间，现有的存量就能完全去化，这在全国的各个区域里头都是一个非常乐观的数据。

从西湖区过去、现在、未来推地的节奏和已有的存量土地而言，这也是情况非常乐观的。今后相当长的一段时间里，西湖区推地会非常少，供求关系依然会保持和现在一样的良好态势。

在西湖区选择三墩是为了延续中国铁建地产“造城”的概念。我们不仅仅是一个项目，我们看到的是这个项目周边有继续造城的因素，这个项目周边在短时间之内将会形成近70万方的可开发体量。我们会密切的跟踪后续地块的出让，完成中国铁建地产在城西深耕的布局。

住浙网：这个项目离金地自在城非常近，而金地自在城在三墩因为进去的比较早，品牌已经树立，那您如何看三墩板块目前的格局？中国铁建地产将会在此打造一个怎样的产品？

马建军：我们要感谢金地、中海这样的优秀的企业，把三墩的中心向北移，形成了目前金地自在城所在的这个区域，代表了三墩北配套的成熟度。

我们注意到，这里已经有了相当成熟的商业配套，包括星巴克和肯德基，这个区域的目前配套的成熟度和当初金地·自在城在做强销期的时候又有了质的提升。现在，这个区域中不仅有了成熟的配套支撑，还有了我们这样的“造城”企业。

作为“造城”企业，首先我们是看好这个区域，愿意和区域的各级政府致力于推动区域环境改善和居住环境升级，做出我们应有的贡献，包括道路的提升，包括教育配套的提升，包括医疗的提升，让业主有更多更好的生活方式。

对于这个项目本身的产品而言，中国铁建地产将提炼出了生活+、教育+、享受+、健康+，也是希望客户能够入到这个小区享受区域内和区域外的配套的便利。这个区域我们既然进入，一定是希望能够继续深耕，本着造城的理念去提升和改进周边的区域配套。

住浙网：那也就是说，我们在接下去还会在这个区域拿地是吧？

马建军：是的，毫无疑问。

30亿目标已接近完成  国际城涨幅达6%-8%  

住浙网：刚刚也说到拱墅区，中国铁建国际城现在在售，上次阳光城高价拿地之后，很多人都对这个区域比较关注，听说国际城因此涨价了，周边很多项目也有借此提价的趋势，那国际城这个项目目前的涨价情况怎么样，销售情况如何？

马建军：从年初到现在，估计有6%-8%左右的涨幅。此外，国际城目前小户型基本上进入售罄的状态，今年1-10月份大户型的成交套数非常出色，进入了区域前三。现在大家说国际城“花开了，成熟了”。

国际城目前小户型基本上进入售罄的状态，1-10月份大户型成交套数进入了区域前三

从今年市场的情况来看，4、5月份国际城抓住了一批改善型的客户，包括最近成交的180方以上的超大户型，不少是从桥西、申花板块改善过来的。我们相信每个客户都有自身的一些特殊原因，但是国际城依靠本身的品质和教育配套的引进，吸引了比我们地段更好的一些客户到我们这里购房，我想这是我们对区域的一个贡献，也是我们中国铁建地产自身品牌升级的一个体现。

住浙网：接下去其他几个项目的动作怎么样？

马建军：今年年底，还有大约不到60天的时间，我们今年的目标依然是认购达到30个亿，目前还有几个亿的差距。从现在开始到年底应该有几个主要动作——

江南国际城从5月份开盘到现在认购应该在10个亿以上，我们接下去还有非常高的目标。以新推3号楼为主要推手，来全力实现我们浙江公司销售业绩的贡献。

青秀城这个月提前交房，各个方面都已准备就绪，1000名左右的业主现在迫不及待的要住进新房。此外，青秀城的底商也开始销售了。

青秀城将于11月提前交房，各个方面都已准备就绪

国际城还有100多套大户型房源，也希望在年底前政策利好、配套利好、品质不断提升的前提下，能够去化一部分大户型。

国际花园已经进入尾盘阶段，完全是拎包入住，也是有一定的销售指标。

目前来看还是有希望实现30个亿，即使实现不了，差距也不是很大。年初集团定的预保值已经完成了，那时候是25个亿，现在30亿还有5个亿左右的差距。而且今年的销售回款已经超过25个亿，销售额和销售回款现在是1：1。我们希望在销售金额和销售套数上依然保持前十的地位。

楼市“寡头化”会加剧  房价走势趋向平稳

住浙网：其实今年的土地市场不光是像中国铁建地产，包括万科、九龙仓在杭州的土地市场出手非常迅猛。但是我们也看到杭州本土的一些房企仍然是非常保守，也没有拿到地，这是不是意味着，杭州楼市的格局将因此重塑？您如何看到这个市场洗牌的过程？

马建军：一个企业在一个区域布局和拿地，是有一个企业的整体考虑的。我们也是从政治、经济、市场因素做综合的分析判断后，加重了对杭州的布局和投资，我相信不少企业也是有这样的前瞻性和战略性。

就杭州市场而言，这几年的市场分化已经非常严重，第一批是小企业逐步淡出，这一次面临的可能是大企业继续做大，中小企业继续淡出，分化已经非常明显。接下来你可能看到中等企业不再拿地，尾盘项目清盘，再可能就是转型往其他方面发展。

我预判行业分化以后，出现市场化的小寡头这种现象，原来杭州有200多家房企在操作600多个项目，后续可能是100家甚至是不到100家企业在操作相同规模的项目。不仅是拿地，以后可能并购也是非常的多。

住浙网：杭州楼市已经连续7个月成交破万套，同时，库存也一直徘徊在16万以上，您如何看到成交和库存同时处于高位的楼市现状？

马建军：今年，我一直关注一个数，就是10万套。如果说每年的去化能达到10万套，而库存有16万套，这样的存量是能够接受的。一年半左右的去化周期，就全国来说供求关系还算好的。

而且我们更可喜看到，从去年下半年到今年，市场是量涨价稳的，价格没有特别大的波动。从区域来讲，有些区域涨势比较猛，从个盘来讲，有些个盘涨幅的空间还比较大。不排除有不同性质的企业和楼盘为了以价换量，来做一些促销，但是从整体的趋势来看，已经非常的健康和平稳了。所以从目前的供求关系看，我们觉得都是非常的理性，也是可控的。

住浙网：据统计，杭州楼市房价已经五年没涨，部分区域甚至较五年前有所下跌。但自去年以来，救市政策频出，而明年杭州也将举办举世瞩目的国际峰会，再加上亚运会的申办成功，诸多利好刺激之下，杭州部分区域的房价已经有所反弹。您如何看到接下去杭州的房价走势？

马建军：中国铁建地产进入杭州已有5年，我们关注到，杭州的房价在09年的时候曾打到过25000元/㎡。但是，现在有两个口径，一个是主城区，一个是杭州八区。这样的两个口径下来以后，现在杭州楼市的成交均价应该是16000-16500元/㎡左右，而这个均价几年以来都是平稳的。第二，主城区现在的价格是22000-23000元/㎡，应该来讲，也是比较平稳的。

中国铁建地产在杭布局图

由于杭州的政治地位，经济转型以及他外来人口的吸附力增强了以后，杭州楼市应该进入一个理性、健康、平稳增长的态势。这也是我们对后市保持乐观的一个态度。