编者按：

一方面，是月成交万套成为常态的天量成交，另一方面，是显性库存持续在17万套左右的高位徘徊。

天量成交伴随着天量库存，已经持续有超过半年的时间。在新增土地出让有限的情况下，这意味着，浮在水下的冰山——供应潜力实际上是大幅下降的。

按照量为价先的经济原理，在政策、金融面趋于宽松，北上广深等一线城市房价已经大涨的背景下，六年不涨的杭州房价，将随时迎来向上拐点。

所差者何？

答案是四个字——库存拐点！

这是09年给予我们的启示。我们都知道，杭州史上力度最大的救市政策，是在08年下半年。但09年初，杭州楼市却迎来了当时力度、幅度空前的降价潮。而随后的房价暴涨，则是在成交骤然放大，库存急剧下降的背景下发生的。

那么，杭州楼市库存向下拐点何时到来？

请看住浙网的年终调查——“库存拐点何时到来”系列报道！

核心提要：

显性库存：短周期内库存拐点或已出现

总供应潜力：有些板块未来供应压力仍然不小，桥西或将继续涨价

2016预计以下板块的新增宅地供应较为平缓

谁将率先涨价？

文/住浙网研究员 倪陈露

2015年的杭州楼市，改善型市场发出了两个信号：一方面，是运河宸园、绿地旭辉城，乃至市中心的武林壹号等一批改善、以及高端豪宅在价格和销量上的强势发力；另一方面，开发商对于主城区范围内地块的拿地热情，使今年一些相对稀缺的地块屡屡创下高溢价。

今年武林壹号等高端豪宅在价格和销量上强势发力

数据层面上，根据好地研究院提供数据显示（表1），2011年至今，主城区的实际库存实际下降了424万方，这也就意味着，2009年和2010年出让的大量宅地，已经在这几年进行了很好的消化。

截止11月底，主城区的商品住宅存量为440万方，按照目前的去化速度，存销比在11个月左右，处于合理范围之内。

表1：近五年主城区住宅供给与去化对比

（备注：①数据截止11月30日；②出让面积已扣除10%公建；③2015年数据中，宅地成交与新房成交截止日期为11月30日；）

上述种种似乎都像人们预示着：改善型房源集中的区域，高库存的情况或将得到缓解；库存拐点将会出现；供方市场的到来，意味着未来房价的坚挺与上涨……

事实真的如此吗？

为此，住浙网研究员先对市中心板块进行了以下调查，这里我们将市中心范围划定为北至石祥路，南至复兴路，东至钱塘江，西至紫金港路，主要包含了武林、城西、申花、桥西、拱宸桥上塘、文晖等子板块。

显性库存：短周期内库存拐点或已出现

表2：2015杭州市中心供求关系

（备注：①库存仅考虑显性库存；②因楼盘众多，相加过程中如数据有出入，仅作参考）

根据住浙网数据统计(表2)，截止今年11月30日，本文调查的市中心四个子板块中，桥西、拱宸桥上塘单元目前的供应最为稀缺，按照板块目前的供应速度，在理论上，仅需半年就可以将板块内现有的库存去化完毕。如果没有新增供应，板块内将会出现供不应求的局面。

申花板块的存销比在8个月左右；武林、文晖、城西这三个区域的广义存销比为11个月，较为合理。

钱江新城目前的存量最多。根据住浙网研究员观察，板块内刚进入销售阶段的中海御道已经领出一千余套房源的预售证，加大了板块显性库存。

总体来讲，上述板块中一些热销楼盘，在该板块去库存速度较快的背景下，短周期的库存拐点可能已经出现，一些优质项目的房价已经上涨，或将面临上涨。

总供应潜力：有些板块未来供应压力仍然不小，桥西或将继续涨价

表3：市中心部分板块供应潜力表

备注：①显性库存已剔除“静态库存”，为主要在售楼盘的存量；②计算板块内楼盘住宅体量时，均剔除10%公建面积；③因楼盘众多，相加过程中如数据有出入，仅作参考；）

如果我们再一次按照各个板块今年前11个月的销量去计算总供应潜力的存销比，会发现，上述四个板块的供应潜力，最少增加了1倍，最多增加了4倍左右。

武林板块的项目大多为大户型，乃至超大户型，在其增加的80万方供应当中，武林壹号未领出预售证部分就占了30万方。但按照武林壹号今年的去化速度，理论上来讲问题不大。

今年拱宸桥上塘单元出让了多宗热门地块，但在已出让地块上市之前，该板块仅有中国铁建国际城一盘在售，短期内，该项目在没有竞争的情况下，大户型销售做到量价齐升可以预期；对于桥西板块而言，供应已经十分紧张，也没有新增地块，运河宸园目前涨至3.2万元/㎡可能并非是该项目的最高点。

拱宸桥上塘单元今年出让地块分布图

申花板块除了今年新增的三宗地块贡献了20余万方的体量以外，招商项目和融信项目的二期地块也有20余万方存量。

钱江新城隐性库存中的50万方，主要来自留香园、中企御品湾，以及中海御道三个项目。

根据目前潜在总供应来看，桥西目前在售楼盘价格或将继续上涨，其余调查板块当中，优质项目不排除上涨可能；若板块供应节奏没有很好把握，也有可能陷入调价竞争中。

2016预计以下板块的新增宅地供应较为平缓

表4：2016年土地供应量

（注：以下为根据读地手册中，有望在2016年出让的地块进行统计）

根据好地研究院提供数据显示，2016年，本文讨论的四个板块当中，新的供地情况如下：

1、 桥西已经没有地块可以出让；

2、 城西、文晖、拱宸桥出让地块合计体量不大；

3、 钱江新城（江干）出让地块中，占大头的为混合用地，宅地总量要降低不少；

4、 文晖单元、钱江新城的南星单元所出让地块较为热门；

总体而言，上述板块的供应与今年基本持平，应该不会出现潜在供应量的大幅上涨。

谁将率先涨价？

以运河宸园为代表，桥西板块是市中心区域中，涨幅最明显的板块。

究其原因，最主要的就是供需关系向供方倾斜明显，板块在未来一段时间内，几乎都没有新增供应，所以我们将其作为一个涨价样本，供其他几个板块参考。

图1：2015年运河宸园月销售均价与桥西板块同比供应趋势对比

（数据截止2015/12/15，下图同）

从上表中我们可以明显看到，随着桥西板块整体供应量的逐渐下降，运河宸园每月的成交均价也在逐渐上升当中。

其他板块的供应走势是？

图2：2015年部分板块库存走势（单位：万方）

从上图趋势上来看，钱江新城和申花的供应量在上涨中，但曲线开始有变缓趋势；而武林、文晖、城西这三个板块的供应有下降的趋势。

在这些改善型需求集中的板块当中，去化相对较快，销量佳的楼盘将率先涨价，但整体板块库存拐点的到来，仍需要给板块库存一定时间的消化。