文/住浙网研究员  赵楠

8月2日-4日，位于城北的万和玺园首开，三天下来，去化仅四成。其中大户型数量较少，第一天就预定完毕，而近240套的小户型，三天下来，销售仅80多套。

这个成绩，与6月底、7月份城东板块的楼盘——万科紫台、德信东望，首开当天热销8-9成相比，相差非常悬殊，不免让人疑惑：同为主城区老板块，同是设计精良的小户型，万和玺园的位置甚至比德信东望、万科紫台更好，价格相差也不是太大，为何首开的结果截然不同？城北的楼盘是否普遍这般不温不火？

城东德信东望的热销与城北万和玺园的遇冷

位置佳、配套好 城北楼盘缘何卖不过城东？

七月杭城楼市进入成交淡季，据透明售房网数据，城北板块只有4个楼盘有成交，成交仅89套。而随着火车东站开通而备受关注的城东板块，楼盘热度不减，万科紫台，德信东望的相继开盘并热销，使得城东7月楼盘成交套数是城北的四倍多。

在城北的在售楼盘中，除香石公寓尾盘在售仅剩大户型，其他四家（滨江万家星城、中粮方圆府、中铁建国际城、杭州新天地和上周开盘的万和玺园）均以小户型房源为主。然而，小户型的去化量并不高。         

应该说，经过多年的发展，城北整个区域已经越来越成熟。城北体育公园的投入使用，杭州新天地和中大银泰城两大商业综合体的建设，使得城北配套将可媲美市中心。位置佳、配套好，城北的楼盘缘何卖不过城东？

原因是多方面的。策源机构总经理舒平认为，城北的小户型可能提前被消耗分流，“首先是城北板块内，中铁建国际城，方圆府，万家星城等楼盘消耗了区域内部分刚性住房需求；再者，城东新城离城北这几个楼盘也不是很远，万科紫台和德信东望的开盘一定程度上也分流了城北的刚需客，并且城东新城的楼盘均价普遍要比城北的便宜一些。”

舒平强调说，销售结果不一样的原因还有很多，一方面城东新城板块今年很火，受板块带动影响，楼盘的知名度，宣传和炒作都比城北的楼盘要强；另一方面，200万的总价可以说是一道刚需坎，万和玺园总价显然超出这个坎。其他则是销售现场，楼盘操控的能力，产品的表现力差异等等。

7月份，城东与城北楼盘成交对比

城北的症结在哪里？自己人怎么说？

面对去化不高的万和玺园，销售人员的情绪有些回落，怎么会卖的不好呢？接待本网研究员的销售人员只紧促的“唉”了一声。随即，住浙网研究员探访了与万和玺园较近的两个楼盘——香石公寓和中粮·方圆府。

香石公寓与万和玺园工地只隔了一条小路，“我们小户型已经售罄，剩下只有2号楼137、139方的大户型了，平均价格在2.4万/平方米左右”。这一价格，与万和玺园相差无几。在问到万和玺园去化为何不理想时，置业顾问很淡然地回答：“万和玺园首开嘛，只好慢慢卖，慢慢去化，急不得。城北本来就楼盘少，热度低，我们当初也是不容易的，现在都已经开过来了。”说罢，他很热心地推荐我们去中粮方圆府去转转。

方圆府大厅比较热闹，来访的客户有四五组，销售人员正忙碌地给客户们介绍中粮的项目。“我们8月中旬将开一幢2号楼，价格绝对比万和玺园优惠。”置业顾问看见我手中的万和玺园楼书时说。

“我们就是特意等万和玺园的价格出来，我们才开的。我们8月开的这幢实际上比原先预想的价格要低，这次低价推盘全当是聚拢人气。”他说，“但是，万和玺园的户型确实比我们做的好些。”

对于万和玺园首开卖的并不理想，中粮的置业顾问认为最大的原因是城北的楼盘少，广告少，知名度不高。“你看城东新城板块今年炒的多热，楼盘也卖的俏，我们这边宣传的少，地域性客户比较多，所以去化程度还是不如热点楼盘理想。”

8月中旬城北两盘将开 能否上演逆袭？

据住浙网调查，8月份中旬，城北板块的两个楼盘中粮方圆府、中铁建国际城将加推，届时，将有近300套房源推出。

首先是中粮方圆府，近期要推出一幢2号楼，只有西边套是大户型，中间套和东边套全部为89方小户型。据置业顾问介绍，价格是比照万和玺园来的，比万和玺园要低，配套较好。但是，美中不足的是户型设计的不好，方正的户型不多，小户型设计比较狭长。和笔者一起走进样板房的两组客户：“中粮央企的品质和物业，还是可信赖的，但是这个样板房空间很局促的样子，进门就是餐厅，感觉不是很好。”

目前，方圆府仅认筹48组客户，届时，客户选房按认筹顺序进行。

中铁建国际城也预计将于8月中旬加推14号楼，共132套毛坯房源，户型面积88-138平米。中铁建国际城原本定于7月初推盘的，为避开淡季，一直推到8月中旬。对于此次推盘他们是否有信心，电话采访销售人员的答案是：“我们的均价21000元/㎡，在板块内性价比是很高的了，销售情况应该会不错。”

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