【写在前面的话】：

16年磨一剑，对于天都城来说，这是一场声势浩大且无比孤独的“造城运动”。

资料显示，天都城占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，这样的规模，在杭州，能与之相较的恐怕也只有良渚文化村了。

法国风情的建筑，600米长的香榭大街，独具特点的天都公园，吸引眼球的“埃菲尔铁塔”……这一切，都足够给天都城带来无数的菲林与荣耀。

当然，作为超级大盘，它也需要接受市场的考验和磨练——开发模式无从借鉴之后的困顿与质疑；楼市调控中大盘在低迷市场环境之下的销售应对以及整个项目商业部分的运营。一切的一切对于天都城来说都是考验。

值得庆幸的是，在考验中，天都城交出了一份又一份优异的成绩单——

2013年，天都城销售了近1300套房子，销售排名全市第四；

2015年，在低迷的市场环境下，天都城销售912套房子，荣膺杭州销售面积第五；

2016年，天都城再次强力发声，3月27日，天澜幸福90方首开，400余组客户抢夺200套房源，1小时售罄；

……

除了成绩之外，2016年天都城还迎来了很多变化，这也是超级大盘带来大家的惊喜。

其中，最值得期待的是，天都城成立了商业运营公司，将对商业进行重新定位与包装，大润发、精品主题酒店都将进驻；天都公园将直接对接法国，引入一些法国文化。“埃菲尔铁塔”也将交由法国埃菲尔铁塔做改造的设计院重新整改。

如果说，在此之前，天都城只是做了法兰西风情的“形”，那么，从2016年开始，天都城将重点描摹法兰西风情的“韵”。

对话嘉宾：

浙江天都实业副总经理  姜秋燕

住浙网采访总监 黄珣

浙江天都实业副总经理  姜秋燕

本文导读：

1、造城16年 今年目标剑指20亿

2、老牌“别墅专家”接盘 天都城将往“高端”走

3、2016年，天都城的公园、商业街、铁塔都将换“新装”

4、入住率高达85% 大盘造就好成绩

文/住浙网研究员 黄珣

造城16年 今年目标剑指20亿

住浙网：姜总，你好，我们知道天都城从2001年到2016年其实有15年的开发时间了，但是在大部分的人眼里它可能只是一个楼盘，那在您看来它是一个怎么样的产品呢？

姜秋燕：实际上从拿地到现在，应该今年是第16年了。

天都城当时的定位是打造中国第一卫星城，规划为7800多亩地480余万方建筑面积，大约10万余人的大型居住社区，所以，它实际上是一个理念超前的超级大盘，类似一个小城镇的概念。在当年，像这样的超级大盘只有天都城和良渚文化村。

广厦天都城规划为7800多亩地，大约10万余人的大型居住社区

天都城刚刚出现的时候，丁桥还没有成为住宅区，包括华丰、北景园一带都没有住宅区成型，地铁线一号也没有开通，公交车路线也没有。现在，在我们看来，天都城已经不是一个郊区大盘，而是属于杭州的一个城中城概念了。

住浙网：今年天都城销售情况如何？

姜秋燕：今年是从2013年起，3年来我们第一次开新的组团，即天澜组团。从2月底开始做首开蓄客，原来打算只开一幢，两个星期后发现认筹的客户数已经超过套数了，所以加推一幢，结果加推当天9点半开盘11点已经基本售罄。

3月27日天澜组团开盘现场

其实天都城历年的成绩都很好。去年整个天都城在年初没有销售，10月份以后没有房源的情况下，在透明售房网上的签约指标是912套，在整个杭州市签约套数的第九名，签约面积的第五名。

所以只要它有量在卖，其实每年的消耗量都是非常大，都不存在库存，基本上当天都可消耗80-90%。

住浙网：今年天都城的销售任务是多少？

姜秋燕：十二橡树和天都城加起来，总部给我的任务是20个亿元。我们算了算到三月底，已经销售4个亿了。

住浙网：天都城后期还有多少体量？

姜秋燕：我们现在已经达到预售标准应该有66万方，如果算上后期的商业，天都城应该还要加上70-80万方。也就是说，后期在建和代建的体量将近还有150万方。

老牌“别墅专家”接盘 天都城将往“高端”走

住浙网：去年开始天都城就交由通和操盘了，我们原先对通和的理解是别墅的营造专家，包括之前开发了十二橡树这个楼盘，您能给我们介绍下通和这家公司吗？

姜秋燕：通和成立的时间非常久，在杭州市场上推出的楼盘也不多，但每推出一个楼盘都能在市场上获得很好的名声。通和实际上是广厦旗下一个专门做高端盘项目的房产公司，隶属于广厦房产集团。

例如当年杭州首个纯西班牙风情的社区——戈雅公寓。我记得戈雅公寓刚刚在售的时候，我已经做房产了，那个时候是作为样板去参观的。

第二个开发的项目是南岸花城，主要是排屋和别墅系列，这个项目市场上的评价度也很高。排屋和别墅的售价相对较高，已经售罄了。

此外，通和还开发了都市枫林，这是城北的一个纯高层住宅，也是一经推出就售罄了。

十二橡树2015年销售量在杭州的排屋销量中排到第九名

最后，就是大家熟知的十二橡树，是我们推出的首个褐石风格的院子。这个院子产品，无论是最开始的营销定位、户型还是整个产品结构，在排屋市场都挺有影响力的。

就像去年，在十二橡树并没有大面积做推广的情况下，销售量在杭州的排屋销量中排到第九名。

住浙网：作为杭州老牌的别墅营造专家，通和操盘天都城这个巨无霸项目之后，会给天都城带来哪些改变？

姜秋燕：首先，地铁的3号线的规划基本上是要定下来，天都城的售楼处边上就是地铁站。按照地铁现在规划设置的站点，从武林广场到天都城11个站，按照标准两分钟一个站点的话，到达武林门中心就是22分钟。

教育的资源品质上也有提升。我们原来有北山幼儿园，今年又有了第二个幼儿园，目前已经在装修，今年9月份就招开始招生。从原来第一个幼儿园的9个班，现在扩大已经扩到20个班了。时代小学从12年投入使用到现在为止，基本上6个班一直都是满额的。今年，我们在筹建初中部，后续还会有高中部。除了这些，我们也在引进杭州、上海的优秀教育资源。

时代小学实景图

商业方面，目前已经签下了13000方的大润发的大卖场。今年整个铁塔的中心商业要全部的做定位和提升。

还有之前定位为法兰西风情公园，现在要定位成杭州独一无二的主题公园。改造会在今年完成，品质也能上一个台阶。

众多因素的升级之后，天都城项目也会往高端走。

2016年，天都城的公园、商业街、铁塔都将换“新装”

住浙网：天都城后期商业这一部分将会如何规划？

姜秋燕：商业今年就要做一个启动仪式。

首先，我们要把以前推出的那条长600米的法兰西风情香榭大街做一个重新包装和运营，为此，还特意成立了商业运营公司。

我们会对这个地块全部做重新的包装和运营，包括已经售出的店铺我们也会做整体的包装，包括商业的重新定位，引进一些新的商业模块，包括一些电商和微商的基地，还有类似创意园区的工作室、工作间等，也会引进来一些，争取在今年12月底做开街。

而最中心的一块铁塔商业，我们已经跟上海睿意德商业公司签了战略合作书，他们会统一给我们做整体商业规划，然后定位运营包括招商，战略合作书在开盘当天27号已经签了， 他们也在积极地给我们做商业调研，包括引进一些优质商家。

6月份，我们要完成整个铁塔商业的定位，然后尽快把它公示出来，再投入建设。

天都城商业街夜景图

还有，我们目前在推的天澜组团，包括边上的一个宾果，我们这边有3个商业盒子，分别是13000方、3000方和5000方，其中13000方的项目已经跟大润发签好了合作意向书，将会是大润发的大卖场，这个体量的大卖场在杭州已经超出一般社区超市的概念，他的生鲜区可以做的很大。

边上的5000方商业，我们想做一个特色酒店， 例如爱情主题酒店或者像桔子水晶这样的精品酒店，还有3000方我们还在洽谈中，预计会引入社区保健医院等，目前基本有些眉目，希望尽快能够落实下来，因为实际上从我们商业成立公司到运营到现在为止，实际上也就两个月左右时间。

另外我们主题公园的定位，也会跟杭州的旅游局做一些沟通，看一下是不是可以做一个旅游线的嫁接。

我们想重新做调整，第一，公园本身就有2期，我们想今年完全定位后做2次开发；第二，这个公园原来只是做成了一种建筑风情，主要用于拍照，但是如果说我们真的引进一些欧洲的资源，想必会给公园赋予更多内涵。

比方说，我们现在积极在跟法国在做联系，因为其实天都城大家都不知道，07年，我们跟法国尼姆是有建交的，在天都城曾经搞过一个国际小丑节；比方说，像薰衣草和葡萄酒的引进，其实当年都已签好协议，只是说中间有些断层，我们现在要把它恢复过来，引进一些真正的法国文化。

我们原来做了天都城，做了法兰西风情的一个“形”，但是我们没有把它的“韵”引进来，现在我们要把这些东西引进来，加入一些文化的特色。

此外，我们的铁塔也会做一些改造，我们请来了法国给埃菲尔铁塔做改造的设计院，改造之后，铁塔会重新进行亮灯，以后可能就叫天都塔，成为整个天都城的精神堡垒了。

入住率高达85% 大盘造就好成绩

住浙网：一直以来天都城的销售成绩非常好，您觉得，除了价格因素之外，还有哪些原因？

姜秋燕：大盘的概念一定是有的。这样一个大盘，他的配套肯定不是一个单独的小区能享受的到的。

比方说，丁桥这有学区概念的推出，但它的学校相对来说是公办学校，某种意义上来说一个学校服务10几个盘，我们特地为天都城的业主引进了学校。

再加上这边的商业和管理，我们以后会推一个社区APP，把天都城的资源做一个整合。如果我们再引进一些产业，那就可以覆盖工作、生活、学习到娱乐。

天都城区域居住人口已经有近3万

在这些因素之下，卖得好也是正常，而且，作为郊区大盘，天都城的入住率非常高，现在已经销售过1万套，整体的交付率在98%左右，入住率在85%以上，按照现在社区做网格化人口调查，天都城区域居住人口已经有近3万。

住浙网：天都城的客户群主要是怎样的？

姜秋燕：天都城的体量较大，产品类型十分多元化，所以客群也遍布了各个类型。不过，基本上分为三类：

第一类，首次置业的刚需客户。主要是一些新杭州人，可能在丁桥或者是杭州城北这块区域工作，年纪一般都比较轻；

第二类，改善型客户。主要是居住在杭州老城区的这批客户为主，还有一些老人，买了天都城的房子来养老，因为此处风景好、空气好，而且交通也比较便利。尤其是随着二胎时代的到来，改善型需求也非常旺。

第三类是更为高端的改善类客群，例如，当年在天都城买了170方左右的这一批客户，随着年龄的增长，逐渐成为了社会中坚力量，可能就会考虑换面积段更大的房源。包括一些社会精英、白领阶层等共同形成天都城的第三类客群。

住浙网： 那接下来天都城会有哪些动作？会有怎样的推盘计划呢？

姜秋燕：天都城目前在推的是天澜组团，该组团有20多万方，一共13幢楼，今年年底之前要全部推完。

锦上豪庭预计今年6月推出

另外，天都城还有一个大的组团叫锦上豪庭，这个组团共947套房源，以165-245方的大户型为主，今年6月份会推出，今年需要去化掉三分之一。除此之外，通和的排屋以及两幢波士顿公寓都是今年需要去化的量。